Za každý zavřený obchod koronakrize vinu nenese

Události uplynulého roku nemilosrdně zasáhly maloobchod a trh retailových nemovitostí v celé České republice. Důkladně prověřily odolnost kamenných obchodů a jednoznačně nahrály retail parkům, které se jako menší otevřené formáty zaměřují na zboží denní potřeby a drobné služby. Vývoj tuzemské e-commerce a podpůrných logistických služeb pak urychlily zhruba o pět let.

Koronavirus se stal nemilosrdným zátěžovým testem vztahů mezi maloobchodníky a jejich zákazníky, mezi nájemci a pronajímateli retailových nemovitostí a mezi profesními organizacemi zastupujícími maloobchodníky a výkonnou státní mocí.

Důkazům navzdory

„Po propuknutí pandemie vláda jako první ve svých restrikcích mířila na snadné cíle a retail byl na ráně. Nákupní centra byla stigmatizována a státem drasticky omezena, a to navzdory prokázaným testům potvrzujícím, že centra a obchody při dodržování bezpečnostních opatření nejsou místem šíření viru. Na straně retailu se s vládou snažily a snaží velmi aktivně vyjednávat zejména Svaz obchodu a cestovního ruchu ČR, Hospodářská komora a také Asociace nákupních center ČR, nově zformovaná na základech bývalého ICSC (International Council of Shopping Centers − pozn. red.), nicméně jen malou část jejich návrhů se podařilo prosadit a zrealizovat,“ říká Tomáš Drtina, jednatel výzkumné agentury Incomind a viceprezident Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN).

Jak vyplynulo z expertního výzkumu ARTN, který byl připravován pro Trend report 2021, vliv koronaviru a vládních protiopatření na maloobchodní prostory negativně hodnotilo celkem 93 procent dotázaných odborníků, optimistů byla pouhá čtyři procenta a tři procenta oslovených nedokázala situaci posoudit.

Podle Tomáše Míčka, vedoucího oddělení retail sektoru a správy obchodních center poradenské společnosti CBRE, byly hlavním problémem uplynulých 15 měsíců vládní restrikce − jejich výběr, nejednoznačné formulace a délka jednotlivých lockdownů. „Na jaře loňského roku, kdy nikdo z nás pořádně nevěděl, jak se nový virus projevuje a šíří, jsem určitou míru restrikcí chápal. Samozřejmě v kombinaci s nezbytnými vládními kompenzacemi. Jiná situace byla na podzim, natož rok poté,“ říká Tomáš Míček a pokračuje: „Trváme na tom, že obchodní centra nejsou ohniskem šíření viru. Potvrzením je i nedávný znalecký posudek profesora Omara Šerého, neurobiologa a specialisty na DNA, který zpracoval pro Asociaci nákupních center. Zavedli jsme celou řadu opatření na minimalizaci přenosu nákazy jak v obchodních centrech, tak samotných obchodech. Zvýšili jsme frekvenci úklidů, zřídili prodejní stánky a automaty na prodej respirátorů, instalovali různé infografiky a připravili vysílání v rozhlase, které návštěvníky informuje o platných opatřeních. Navýšili jsme počet pracovníků ostrahy, kteří dohlížejí na jejich dodržování, případně nabídnou respirátor zdarma. Ve většině našich center jsme také instalovali stanoviště na antigenní testování na covid-19 a jsme připraveni zavést další potřebná opatření, pokud to bude nutné. Všichni doufáme, že k dalším plošným uzavírkám již nedojde.“

Inovace a bezpečnost

Všechna nákupní centra implementovala potřebná bezpečnostní opatření a některá šla i výrazně nad rámec těch oficiálně požadovaných. Například tři pražská nákupní centra Westfield Chodov, Centrum Černý Most a Metropole Zličín společnosti Unibail-Rodamco-Westfield prošla už v létě roku 2020 speciálním bezpečnostním auditem společnosti Bureau Veritas. „Kromě toho, že jsme se soustředili na nadstandardní bezpečnost našich center, jsme současně představili několik nových inovativních služeb, jejichž zavedení pandemie urychlila. Na podzim jsme tak ve Westfield Chodov odstartovali službu Donáška do auta, umožňující zákazníkům nakupujícím v e-shopech našich nájemců nechat si zboží doručit přímo do vozu na parkoviště centra. Letos v květnu jsme zavedli Line Pass, novou funkci v mobilní aplikaci Westfield Chodov. Ta zákazníkům umožňuje rezervovat si konkrétní čas pro návštěvu prodejny, a vyhnout se tak frontám. Služba reaguje na omezení počtu zákazníků v maloobchodních jednotkách z důvodu vládních nařízení. V neposlední řadě Westfield Chodov a Centrum Černý Most začaly v době pandemie prodávat dárkové karty přes e-commerce platformu Mall.cz,“ říká Petra Valentová, senior marketingová manažerka centra Westfield Chodov a tisková mluvčí společnosti Unibail-Rodamco-Westfield pro Českou republiku.

Obdobný přístup k marketingu obchodních center v průběhu uplynulého roku a čtvrt zmiňuje Pavel Urban, zástupce vedoucího správy obchodních center v poradenské společnosti CBRE. „Obchodní centra se zaměřovala především na tři oblasti. Jednak v co nejkratším čase informovat zákazníky o provozních změnách a instruovat je podle aktuálně platných vládních nařízení formou různých infografik, rozhlasových sdělení či oznámení na webových stránkách a sociálních sítích. Jednalo se například o otevírací dobu jednotlivých obchodů, provozní režim otevřených obchodů, bezpečnostní opatření a podobně. Další aktivitou byla osvětová činnost v souvislosti s šířením nemoci, kdy jednotlivá centra prostřednictvím svých komunikačních kanálů přispívala k edukaci veřejnosti a aktivně se podílela na zlepšení pandemické situace. V neposlední řadě byla důležitá i marketingová podpora obchodů, které byly otevřené či fungovaly v určitém režimu − například výdejové okénko, výdejní místo pro e-shop a tak dále.“

„Z našich průzkumů víme, že zákazníci oceňují podrobné informace o přijatých opatřeních, jakými jsou dezinfekce společných prostor, cirkulace vzduchu a další konkrétní bezpečnostní opatření. Větší část naší komunikace jsme přesměrovali do on-line prostředí, kde jsme propagovali nájemce, jejich e-shopy, výdejní okénka, donáškové služby i prodej dárkových karet on-line. V době, kdy byla naše centra otevřena a epidemická situace byla příznivá, jsme zorganizovali i pár menších akcí, které jsme přizpůsobili aktuálním nařízením. Zákazníci si tak u nás mohli užít autokino nebo unikátní drive-in mikulášský event,“ dodává Valentová.

Na pozemku po zbouraném nákupním centru v Čestlicích u Prahy společnost CPI Property Group postavila a v březnu letošního roku otevřela nový moderní strip mall. Většina jednotek tohoto centra je přístupná z venkovní pasáže, některé ale mají i druhé patro.

Foto: archiv redakce

Obměna značek

Autoři kapitoly Retail v Trend reportu 2021 uvádějí, že dopady restrikcí na gastronomii, módní značky, ale i další vládou omezené nepotravinářské kategorie a služby jsou enormní. „Prodejci se dostali do situace, kdy zvažovali a počítali, zda je pro ně ekonomicky možné držet všechny dosavadní obchody, zvláště ty nejméně výkonné. Závěr roku 2020 tak přinesl vlnu zavírání obchodů, odchodů z trhu či utlumení činnosti, a to i známých značek, k nimž patří například Camaieu, Blažek, Pietro Filipi, Kara, Forever 21 a jiné,“ uvádí Drtina.

Petr Brabec, ředitel správy nemovitostí společnosti CPI Property Group (CPIPG), která vlastní 15 regionálních nákupních center napříč celou Českou republikou, ale zároveň upozorňuje, že za ekonomické oběti covidu-19 lze podle něj považovat jen jednotky retailerů. „To, jestli se jejich počet zvýší, je přímo odvislé od rozvolnění restriktivních opatření, zákaznického apetitu spočívajícího v realizaci odložené spotřeby, obav o stabilitu příjmů a s tím spojeného šetřivého chování zákazníků a samozřejmě i od podpory maloobchodníků při náběhu k normálu. Kdo měl před krizí velké problémy, nezvládá je vyřešit, kdo měl malé, má určitě větší. Co ale fungovalo dobře, bude fungovat i v budoucnu. Někteří retaileři za současnou situaci skrývají své dlouhodobé problémy, které by je dříve či později donutily k radikálním řešením, možná i k ukončení podnikatelských aktivit. Obdobné je to s optimalizací prodejní sítě některých nájemců, která byla plánována a diskutována dlouho před příchodem koronaviru, ten ji v některých případech pouze uspíšil. A někteří nájemci zase oznámili odchod či redukci prodejní sítě dávno před vypuknutím krize a teď je to − mylně − dáváno do souvislosti s covidem-19,“ říká Brabec.

Tomáš Drtina pak dodává, že uvolnění místa v centrech vytváří prostor pro značky jiné. „Retail tak vstupuje do fáze určité proměny nájemního mixu. Navzdory koronakrizi vstoupilo v loňském roce na český trh 25 nových značek s dlouhodobější strategií, především z módního odvětví, přičemž přinášejí nabídku různých cenových úrovní. Letos by jich mohlo být ještě více. Zákazníky nepochybně významně osloví obchodní dům Primark v centru Prahy,“ přibližuje situaci na trhu Drtina.

Ekonomika nákupních center

Pandemická situace zcela zásadním způsobem rozvrátila ekonomiku nejen obchodníků postižených restrikcemi, ale i samotných nákupních center. Otřes logicky postihl i dosud stabilizovanou a kontinuálně se rozvíjející oblast nájmů maloobchodních prostor. Příjem z nájemného přestal být pro pronajímatele garantovanou jistotou, s níž lze počítat. Již v závěru jarní vlny restrikcí přestala kvůli uzavření obchodů a částí center řada obchodníků platit nájemné a celkově bylo možné pozorovat v některých případech zhoršení vztahu mezi vlastníky a nájemci. Nepříznivou situaci alespoň částečně zmírnila podpora státu Covid nájemné, ale ta stačila pokrýt jen část ztrát. Přes léto majitelé center hledali (a ve většině případů i našli) s nájemci kompromisní způsoby řešení, ovšem příchod druhé a následně třetí vlny vše opět zkomplikoval, shrnuje situaci na trhu Trend report Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.

Je zřejmé, že rok, během něhož se zásadně proměnilo nákupní chování lidí, ovlivní způsob nakupování i do budoucna.

„Zatímco výběr nájemného v segmentech mimo maloobchod se v našem portfoliu stále pohybuje na úrovni převyšující 98 procent, situace v retailové části je nepřekvapivě horší. Z obvyklé úspěšnosti výběru nájemného a souvisejících poplatků přes 98 procent se pohybuje výběr těchto plateb v prvním čtvrtletí roku 2021 okolo 70 procent. Jsme v tomto výsledku spíše výjimkou. Víme, že mnozí z pronajímatelů jsou na tom výrazně hůře a výběr nájemného nepřevyšuje 50 procent. Za rok 2020 poskytla naše společnost slevy z nájmu v hodnotě cca 13 milionů eur a stále probíhají velmi intenzivní jednání o podpoře z naší strany na současné i budoucí období roku 2021. Podstatné je, aby z důvodu pandemie uzavření maloobchodníci byli schopni ustát tuto dobu, po rozvolnění opět otevřít a mít pro zákazníky dostatečnou nabídku zboží. Naším cílem je budování dlouhodobého partnerství a to se ukáže zejména při krizi a po ní. Chceme naše nájemce podpořit, jak jen to je možné. Respektujeme, že mají výpadky v cash flow, a zde můžeme využít silného zázemí CPIPG a můžeme nájemce krátkodobě podpořit. Jsme na českém trhu etablovaným a zejména dlouhodobým vlastníkem nemovitostí. Krátkodobé výpadky příjmu z nájmu nejsou pro delší období, z kterých se pro nás důležité ocenění nemovitostí tvoří, nijak zásadně významné. Z našich nedávno zveřejněných výsledků za rok 2020 je zřejmé, že se hodnota našich center téměř nezměnila. Síla skupiny CPIPG je v její velikosti a také diverzifikaci portfolia,“ vysvětluje Petr Brabec.

Reality

Stáhněte si přílohu v PDF

Třetí lockdown za námi. Jak dál?

V pondělí 10. května se znovu otevřela většina obchodů v tuzemských nákupních centrech a oslovení odborníci po zkušenostech s předchozími dvěma lockdowny očekávají, že se zákazníci do center zase vrátí. „Naše průzkumy ukazují, že většina nakupujících se chce po skončení pandemie do kamenných obchodů vrátit. Rok plný změn a zavřených obchodních center lidem připomněl, co jim při on-line nakupování chybí: možnost vyzkoušet si zboží, porovnat více velikostí i barevných variant, vyrazit na nákupy s rodinou či kamarádkou. Nicméně je zřejmé, že celý jeden rok, během něhož se zásadně proměnilo nákupní chování, ovlivní způsob nakupování i do budoucna. Je potřeba, aby v obchodních centrech došlo k většímu propojení on-line a off-line světa. S velkou pravděpodobností se tak ještě více rozšíří tzv. pick-up pointy neboli místa, kde si zákazníci budou moci zboží zakoupené on-line vyzvednout, vyzkoušet, případně rovnou vrátit nebo vyměnit. Také se do jisté míry změní koncepty prodejen, které budou více o inspiraci a zákaznickém servisu. Svým pojetím budou spíše připomínat showroomy. Třetina nájemců obchodních center plánuje v souvislosti s pandemií koronaviru úpravy svých jednotek za účelem zkvalitnění zákaznického zážitku. Kromě redesignu samotných obchodů se jedná především o větší využívání digitálních technologií, mimo jiné samoobslužných terminálů a bezkontaktních plateb,“ říká Tomáš Míček, vedoucí oddělení retail sektoru a správy obchodních center společnosti CBRE.

Podle Tomáše Drtiny se ve složitých časech ještě zvětší rozdíly mezi úspěšnými a neúspěšnými obchodníky a obchodními centry, a to jak v návštěvnosti a obratech, tak v nájmech. Centra budou intenzivně hledat cesty, jak zákazníky opět přilákat. Kvalitní management a kontinuální modernizace a zatraktivňování center, stejně tak jako jejich co nejefektivnější provoz, budou podmínkou úspěchu. Zákazníci i retaileři budou vyhledávat primárně ta centra, která na sobě pracují a nabízejí více než v minulosti.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Reality.