Růst cen bytů se nezastaví, v lepším případě trochu zpomalí

Společnost FINEP působí na tuzemském realitním trhu už více než čtvrtstoletí a svoje stopy za ta léta zanechala na mnoha místech metropole. Tomáš Pardubický v jejím čele stojí významnou část její existence, od roku 2007.

Vzpomínáte si na první projekty a dětské nemoci, které počátky developmentu v Česku provázely?

Abych byl upřímný, u zcela prvního projektu společnosti FINEP, jímž byla přestavba hotelu na Zeleném pruhu na bytové jednotky, jsem ještě nebyl. Před těmi 25 lety byly přestavby zcela běžná forma developmentu. A velmi úspěšné. FINEP tehdy velmi rychle prodal všechny byty bez jakékoliv kampaně. Bylo to potvrzení zakladatelům, že jejich osobní investice dává smysl. Postupně jsme se však stále výrazněji soustředili na rozvoj větších lokalit, dá se říci nových městských čtvrtí.

A jestli jsme před 25 lety udělali nějaké chyby? Určitě. Ale učíme se a myslím, že na našich dnešních bytech a jejich okolí je to vidět.

V čem je největší rozdíl mezi prací developera tenkrát a nyní?

Mohl bych tady mluvit o tom, jak se ztížilo povolování. Jak je komplikované projekt připravit. Jak je kolem toho stále více administrativy. Jak enormně rostou náklady. Že chybí pracovní síla a také materiály na výstavbu. Ale myslím, že největší rozdíl je úplně jinde − v nás samých, ve společnosti.

Vždy jsme silně empaticky vnímali vývoj a myslím, že lokality, v nichž FINEP působí, jsou toho dobrým důkazem. Je naší velkou výhodou, že se nesoustředíme na jednotlivé domy, nepůsobíme stylem přijít − postavit − odejít, ale že v lokalitě jsme desítky let a zůstáváme v ní i po ukončení výstavby. Co se v čase nijak nezměnilo, je přání lidí bydlet, a to v místech, která mají rádi. Jenže v důsledku vlivů, jež my developeři neumíme ovlivnit, se zásadně zhoršila realizovatelnost tohoto přání. Bohužel.

A kam se za ta léta posunuli klienti developerů?

Před 20 lety klienti většinou řešili jen byt. Jak je velký, jak je situovaný a v jakém je standardu. Mimochodem, je velmi zajímavé sledovat, jaké i v tomto ohledu zaznamenáváme změny − kupříkladu dříve lidé moc nechtěli do severně položených bytů, dnes je skupina klientů, která je vyhledává.

Lidi ale dnes hodně zajímají širší vztahy. Místo, v němž stráví další roky. Dříve se byty kupovaly, aby se v nich bydlelo, dnes si byt kupujete, abyste v něm žili. A k tomu vše okolo prostě patří. Kvalita života již není dána pouze tím, kolik metrů čtverečních mi patří a kam míří okna. Mnohem víc ji určuje, zda mohu z bytu vyjít a ve svém okolí najít vše, co mám rád, nebo co potřebuji ke spokojenému životu.

Jaké marketingové nástroje fungovaly tehdy a jaké dnes? Vyloudí některý z těch dřívějších na vaší tváři úsměv?

Velkým hitem sociálních sítí se v poslední době stalo sledování reklam z doby, kdy začínal i FINEP. Je to někdy až tragikomický pohled na to, co prodávalo. Ale taková prostě byla doba.

Nemyslím, že bychom měli jakýkoliv důvod se zpětně za něco stydět. Ale že bychom to zkusili znovu? To už asi ne. Celý proces marketingu je nyní mnohem sofistikovanější. Nelze už jen přenést jednoduché sdělení. Navíc celý marketing je interaktivnější − dříve jsme „vyslali zprávu“ a tím to skončilo. Dnes vyšleme zprávu a různými kanály dostaneme množství zpětné vazby. Vím, že se to mnohým − například ve velkých korporacích − nelíbí, ale já to mám rád. I když ne vždy to musí být nutně příjemné.

Jinak ale tehdy i teď funguje vlastně v tom základu totéž: když říkáte pravdu, na nic si nehrajete a máte to štěstí, že váš produkt a vaše práce mluví za vás. To podle mě ale platí ve všech oblastech, nejenom v rezidenčním developmentu.

Bez čeho dnes nemá rezidenční developer šanci na trhu uspět?

Jeden můj kamarád z legrace říkával, že developer je ten, kdo neumí žádnou z profesí, do každé jen tak trochu zasahuje. Já se však domnívám, že opak je pravdou − development je velmi celistvá profese, v níž musíte zvládat minimálně základy mnoha odvětví.

Osobně si myslím, že tím nejdůležitějším jsou lidé kolem vás, protože dobrých, schopných a slušných lidí je stále méně. Pokud na ně narazíte, a jsou navíc odborníky ve vašem oboru, máte velké štěstí. V developmentu obecně ale neuspějete bez schopnosti predikce, protože produkt, na němž děláte, budete směrem k lidem distribuovat klidně až 10 let poté, co jste na něm začal pracovat. U nás ve FINEP často vedeme diskuse o tom, kam se celý trh bude v dlouhodobém horizontu ubírat. Snad jsme se trefili − alespoň zatím to vypadá, že se lidem u nás dobře bydlí…

Jaké trendy ve svém oboru vnímáte?

Zatím vnímám především to, že mnohé trendy jdou proti sobě. Na jedné straně například urbanismus, který přivádí lidi do měst. Což je trend, který neovlivníme. I když si někteří myslí, že ano. Dnes žije ve světě ve městech 50 procent lidí, do roku 2050 to bude už 70 procent. V České republice můžeme sledovat podobný vývoj. A jemu bychom měli přizpůsobit územní plánování. Jenže protichůdným trendem je snaha rozvoj měst spíše brzdit. To se, obávám se, nepodaří. Jen města nebudou kvalitativně ani kvantitativně připravena a bude to způsobovat velké problémy. Sociální, ekologické, ekonomické.

Stejně tak například trend udržitelnosti, který zásadně navýší náklady na „výrobu“ bytu, a proti tomu trend dostupnosti bydlení, který hledá cestu, jak jeho cenu naopak snížit. Jak toto vyvážit a jak lidem vysvětlit, že ona „zelená Evropa“ nás všechny bude něco stát, nevím.

Nebo si vezměte elektrovozy. Jejich cena sice bude klesat, především proto, že budou dotovány, ale poroste cena energie, pokud jí vůbec budeme mít dostatek. Ale porostou také další ceny − například parkovacích míst. Rozvoj elektromobility zvyšuje požadavky na požární a technické zajištění parkovacího místa, které musí být navíc větší. Jedno parkovací místo tak může podražit klidně i o 800 tisíc korun.

Budoucí roky budou tedy hodně o hledání kompromisu mezi všemi těmito trendy a potřebami. Bude na nás všech se s nimi dobře vyrovnat. Není podstatné, které se mi líbí nebo kterým nevěřím. Podstatné je, abychom si jako společnost vždy dokázali upřímně říci, co dané trendy a opatření opravdu znamenají, co přinesou a zda jsme ochotní a schopní takovou cenu, finančně i nefinančně, zaplatit.

Co vás jako pražského rezidenčního developera trápí nejvíc?

Výše ceny bytů. Opakuji to už dlouho, ale odpovědný developer opravdu nemá radost z extrémně vysoké ceny bytů. Naším snem nebylo prodávat drahé byty exkluzivním klientům, ale rozvíjet místa, kde se bude dobře dařit různým sociálním skupinám. Pro nás je dostupné bydlení více než jen marketingovým pojmem.

Lokality, na nichž pracujeme, budou fungovat jen za předpokladu, že budeme schopní prodávat byty širokým skupinám, které se budou vhodně doplňovat v tom, jak v místě působí a žijí. Proto jsme se jako FINEP před lety pustili do družstevního bydlení, které je řešením pro část klientů, a také pracujeme na nájemním bydlení, jež může být pomyslnou třetí nohou developmentu.

Co byste poradil lidem, kteří se chtějí buď odstěhovat od rodičů, nebo opustit sdílený byt, rádi by bydleli v Praze, ale aktuální ceny bytů jim to neumožní?

V případě, že chtějí zůstat v Praze a nedojíždět do metropole odněkud ze Středočeského kraje, měli by si najít nájemní či družstevní bydlení. Nájemní bydlení dává lidem, kteří začínají žít samostatně, budují si kariéru a nemusí být vázáni na jedno místo, určitou svobodu.

Reality

Stáhněte si přílohu v PDF

Ve městech Evropské unie je tato forma bydlení naprostým standardem a na rozdíl od Prahy je v řadě velkých evropských měst nabídka nejenom dostatečná, ale také rozmanitá. Jednou z možností je například bydlení v plně vybavených bytech. Ale už i takové bydlení dnes v Praze najdeme. V tomto případě pak můžete přijít s taškou osobních věcí a okamžitě začít bydlet. Jeden takový projekt jsme realizovali společně s fondem Zeitgeist v našem projektu Kaskády Barrandov.

Druhou možností je moderní družstevní bydlení. My jsme s ním na trh přišli už před 10 lety. V tomto případě nežádáte o hypotéku, ale vložíte základní vklad do profesionálně vedeného družstva a následně každý měsíc splácíte určitou částku.

Je možné očekávat, že se růst cen bytů zastaví?

Domnívám se, že když bude vůle, lze zpomalit růst ceny bytů, a ta se tak může postupně více přiblížit křivce růstu mezd v České republice. Nemyslím si ale, že lze mluvit o tom, že by cena bytů klesala. Soustředit se oproti tomu musíme na výdaje domácností na bydlení a na to, jak je optimalizovat. Tedy aby bydlení, byť se jedná o drahý produkt, bylo dostupné daným cílovým skupinám. Je proto třeba zásadně přenastavit vnímání celé problematiky. V tom může a musí pomoci stát, města a asi i další organizace a instituce.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Reality.