Ve Švédsku kvůli nedostupnému bydlení padla loni vláda. V Berlíně uspělo referendum obyvatel požadujících po radnici vyvlastnění čtvrt milionů bytů, které vlastní velké realitní společnosti. V chorvatském hlavním městě Záhřebu převzala poprvé po 20 letech vládu liberální levice se slibem, že vybuduje více obecních bytů. V Praze je téma bytové krize také žhavé a často se při jejím řešení rozhádá vládnoucí koalice, známým sporem byl pouhý nápad na zjištění skutečného stavu prázdných bytů pomocí elektroměrů. S největší pravděpodobností pak bude nedostupnost bydlení i jedním z velkých témat v nadcházejících komunálních volbách v Česku, které se uskuteční na podzim.
Ať už je na vině rostoucí cena nemovitostí i stavebního materiálu, složitost stavebního řízení, zastaralé územní plány v mnoha městech, skupování bytů zahraničními i tuzemskými investičními fondy, případně kombinace všech těchto jevů, nic to nemění na faktu, že kdo chce v Česku bydlet, musí si umět poradit.
Žít na 37 m2? Bez problémů
Jednou z cest, o níž se mluví jako o částečném řešení krize bydlení, je fenomén malých domů – tiny house. Neformální architektonické i společenské hnutí k nám přišlo ze Spojených států, kde se zrodilo jako reakce na čím dál víc rostoucí velikost nových rodinných domů. Zatímco ještě na konci 70. let tam byla průměrná obytná plocha 162 m2, před 10 lety to bylo již 247 m2. Velikost obytné plochy šla ruku v ruce s rostoucí životní úrovní Američanů a jejich materiálním bohatstvím. Přinášela však s sebou i negativní efekty v podobě velkého množství spotřebovaného stavebního materiálu a mnohem větších finančních i energetických nároků na chod domů.
Tiny house je proto jakýmsi návratem ke kořenům, kdy lidem stačily menší, subtilnější prostory. Nejčastěji se udává, že ideální malý dům (small house) má mezi 37 a 93 m2, opravdu malinký dům (tiny house) má méně než 37 m2. A právě s takovými stavbami se můžeme stále častěji setkat i v Česku.
Důvodem jsou ve většině případů extrémně vysoké ceny „běžných“ bytů a rodinných domů. „Sice vydělávám velmi slušně, ceny starších i nových domů mi však přijdou naprosto přestřelené. Zároveň přitom nechci bydlet někde v panelákovém bytě v podnájmu, když bych mohla peníze dávat do něčeho vlastního,“ vysvětluje podnikatelka Tereza. „Moje situace je přitom vcelku běžná, co jsem se tak bavila se známými. Jsem single, rodinu v nejbližších letech neplánuju a současně chci bydlet někde v blízkosti města, nejlépe v domě u lesa,“ nastiňuje dvaatřicetiletá Brňanka, která podniká v kosmetických službách.
Ideální řešením se pro ni jeví tiny house ve formě modulárního domu. Jedná se nejčastěji o pasivní nebo nízkoenergetickou stavbu, jejíž jednotlivé komponenty se vyrobí v tovární hale. Následně se převeze na konkrétní místo, kde se zkompletuje. Modulární se označuje právě z toho důvodu, že jej lze složit z typizovaných modelů. Svobodné Tereze bude bohatě stačit dům složený z jednoho či dvou modulů, rodiny s dětmi pak obvykle volí variantu se čtyřmi a více moduly.
„Mám už vytipovaný pozemek kousek za městem. Je dokonce zasíťovaný, čímž mi odpadnou starosti. Aktuálně tak už řeším pouze hypotéku,“ dodává Tereza. Právě financování modulárních domů byla ještě před několika lety potíž. České banky totiž podobný typ stavby povětšinou neuznávaly. „Z důvodu většího zájmu se na to některé banky připravily a nyní je už možné si na modulární domy brát hypotéku. Je ale důležité, aby splňovaly charakter trvalého bydlení. Většinou je proto posuzováno zateplení, zdroje tepla a vody,“ vysvětluje finanční poradce Pavel Šalomon ze společnosti Denarius Gold.
Malý, ale náš. Češi objevují kouzlo mini domků
Jedním dechem ale dodává, že pro získání úvěru je důležité, aby byl dům spojen se zemí. „Jestliže by se jednalo o mobilní dům, který není spojen pevně se zemí, potom tímto objektem nelze ručit. Samotné jištění hypotéky se musí v takovém případě řešit jinou nemovitostí – a to buď jiným domem nebo bytem, nebo třeba přímo pozemkem, na kterém mobilní dům stojí,“ doplňuje Šalomon.
Obíhávání úřadů snad už nebude noční můrou
Pro Terezu i mnohé další zájemce je také rozhodující rychlost výstavby. Vzhledem k narůstající inflaci i výši úrokových sazeb má totiž stále méně lidí prostředky na to, aby současně platili nájem a hypotéku na rozestavěný dům. Modulární dům přitom může být často postaven a následně sestaven za 4–6 měsíců v závislosti na dostupnosti materiálu. Předchází tomu však neméně důležitá přípravná fáze.
„Ze všeho nejdříve za námi přijde člověk s listem vlastnictví, v němž jsou všechny podrobnosti o jeho parcele. Následně musíme zjistit v územním plánu obce, zda se tam dá stavět, jaká má být plocha nebo tvar střechy. Teprve poté se pouštíme do projektování,“ vysvětluje Marek Smejkal ze společnosti Minihaus, specializující se právě na projektování a výstavbu modulárních domů na míru.
„Startovací metou je pro nás územní souhlas z odboru územního plánování. Poté si jdeme pro souhlas na odbor životního prostředí, kde nám vycházejí stále více vstříc, protože nepoužíváme betonáž a celý dům je energeticky nenáročný, pasivní, využívá tepelné čerpadlo k vytápění. S tím vším jdeme poté na stavební úřad. Čekání se liší místo od místa, někde to trvá déle, někde méně, průměrně však okolo 14 dní,“ upřesňuje Smejkal.
Právě rozdílný přístup jednotlivých stavebních úřadů je podle Smejkala velkou překážkou, která brání většímu rozvoji modulárních domů. Na tom se ostatně shodlo více oslovených firem. „Rychlost vydávání stavebního povolení v Česku je opravdu žalostná. V některých oblastech bohužel stále nemůžeme stavět domy s plochou střechou, což naše potenciální klienty často i odradí,“ doplňuje Michala Smutná z firmy Eko modular.
Problémem pak často bývá i neznalost úředníků. „Skutečně vznikají situace, kdy jsou na stejné domy v sousedních obcích kladeny jiné požadavky. Často jsou modulární domy zaměňovány za mobilní, kdy se proti tomu musíme vymezit a objasnit, že splňujeme veškeré jak legislativní, tak i faktické nároky na trvalé bydlení,“ osvětluje Monika Reichelová za Blockhouses.cz.
Ministerstvo pro místní rozvoj je si problematiky vědomé. V novém stavebním zákoně, který byl loni schválen, je už proto pojem mobilní dům upraven. „Podle nového stavebního zákona jsou mobilní domy zařazeny do kategorie drobných staveb. Za takovou je považován výrobek plnící funkci stavby, včetně základové konstrukce, do 55 m2 zastavěné plochy a do čtyř metrů výšky,“ vysvětluje za ministerstvo Vilém Frček.
„Na rozdíl od dosavadní právní úpravy nový stavební zákon již neobsahuje řadu různých forem umístění a povolení, ale pouze jedinou, a to rozhodnutí o povolení záměru, kterým se stavba jak umístí, tak se povolí i její realizace. Pokud tedy bude mobilní dům splňovat parametry nového stavebního zákona, bude považován za drobnou stavbu, a tudíž nebude potřeba jeho posouzení a kontroly stavebním úřadem,“ upřesňuje Frček.
Ministerstvo rovněž plánuje vydání aktualizované metodiky k modulárním domům, která by měla spolu s novou legislativou přispět ke zjednodušení celého schvalovacího procesu a tím i k zrychlení.
Zvykněte si. Malý prostor nanečisto
Po byrokratickém intermezzu následuje ta příjemnější část, kdy se dům začne budoucímu majiteli rodit před očima v prostředí tovární haly. Jakmile je dům u výrobce hotov, následuje převoz na místo určení. „Umístění na pozemek je většinou otázka jednoho dne. Před samotným podpisem smlouvy ještě vždy obhlídneme pozemek spolu s dopravcem, abychom se vyhnuli problémům při přepravě a instalaci na místě. Pro kupujícího je často největším úskalím dostupnost pozemku a přístupové cesty. Ne ke každému pozemku se dokáže dostat kamion s návěsem, který veze modulový dům,“ objasňuje jednu z hlavních překážek Pavel Nečas ze společnosti Modulos, která se specializuje na stavbu modulárních domů. Pokud však pozemek vyhovuje a byrokratická zvůle ničemu nezabrání, mohou se obyvatelé po vyrobení a „instalaci“ domu prakticky ihned stěhovat.
Mnozí ze zájemců o podobný typ bydlení si přitom mnohdy vyzkouší něco takového nanečisto. Jeden takový tiny house pronajímá k rekreaci i Tomáš Staněk Jeho malý domek o ploše 26 m2 se nachází v malebné jihočeské obci. Přímo na pozemku pak sousedí s jeho větším rodinným domem. „Živím se jako konzultant a můj původní záměr byl, aby za mnou mohli mí klienti přijet a ubytovat se. Inspiroval jsem se ve Skandinávii, kde jsem nějakou dobu žil a kde jsou podobné domy běžnou záležitostí,“ říká Staněk, který si dřevostavbu i sám navrhl.
Skromné až minimalistické, přesto však útulné obydlí se v přízemí skládá z kuchyně, koupelny a obývacího prostoru. Kuchyně je malá, přesto vybavená vším potřebným – varnou deskou, troubou, myčkou a lednicí s mrazákem, barovou lavicí a dvěma židlemi. Schody pak vedou do horního patra s ložnicí s dvoulůžkovou postelí.
Navzdory subtilním rozměrům celého obydlí se zde najde dostatek úložných prostorů a místa k životu. „Není problém zde dlouhodobě plnohodnotně fungovat. Většina návštěvníků je opravdu mile překvapena, jak je celý prostor řešen. Každý centimetr musel být využit, žádné místo nesmělo přijít nazmar,“ podotýká Staněk. Celý vnitřní prostor se pak z obývací části otevírá do venkovního prostoru, kde volně navazuje na terasu s výhledem na blízký rybník.
Využívejte tiny house spíš k rekreaci…
Právě omezená plocha a s tím spojená výzva v podobě chytrého nakládání s prostorem láká mnoho mladých (i starších) architektů tiny house navrhnout a postavit. Pro některé je přitom koncept malého domu přímo spjat s udržitelností a nakládáním s omezenými zdroji. Příkladem je projekt nezávislých mobilních jednotek, útulen. Na nápad přišel Vladimír Pešek při svých výletech do australské buše. „Chtěl jsem vytvořit prostor, ve kterém by člověk byl schopen zažít situaci hospodáře s omezenými zdroji a množstvím energie. Důležitou podmínkou bylo, aby se tato situace odehrála v souznění s přírodou, doslova v její náruči, a nevyvolávala v člověku stres nebo pocit ohrožení,“ nastiňuje Pešek.
Architekt Martin Kožnar, který útulny pro Peška navrhl, se přitom musel popasovat s nejednou překážkou. „Výzvou bylo snad všechno. Tou největší byla váha do 3,5 tuny včetně podvozku. Tomu se podřídilo vše, včetně materiálů, estetiky a zvolených technologií. Podstatné však je, že to bereme jako hru, kterou v čase prozkoumáváme. Odměnou je pobyt tam, v tom prostoru, uprostřed krajiny, zimní sauna a zážitek energetického ostrova,“ podotýká Kožnar.
Za rostoucí oblibou konceptu tiny house mezi lidmi pak Kožnar vidí především povědomí, že život je jen jeden, a proč jej strávit převážně drahou údržbou velkého domu. „Wi‑fi je všude a být online je normál. Ceny nemovitostí a materiálů rostou, což přirozeně vede k nějaké chytré transformaci způsobu a kvality bydlení. Znám některé lidi, kteří žijí v maringotce více let, ale mají chuť na velkorysejší změnu. Nedával bych to proto do souvislostí s bytovou krizí, i když někdo to má jako představu úniku nebo jiné alternativy,“ dodává Kožnar.
Architekt Daniel Rohan, autor malého domku Smržovka v Jizerských horách, to vidí podobně. „Domnívám se, že tiny housing není řešením bytové krize a je spíše alternativním způsobem bydlení. Je vhodný pro menší procento lidí. Inspirativní na tom může být, že skromný prostor nemusí být nepohodlný. Čekali jsme, že náš tiny house budou kupovat lidé, kteří chtějí utéct do přírody, odpočinout si od civilizace, chatařit. Nicméně naši klienti jsou především z řad těch, kteří tento zážitek nabízí zájemcům formou pronájmů,“ říká Rohan.
Mnohem kritičtější pohled má architekt Gabriel Kurtis. Podle něj je rostoucí zájem o tento koncept spíše výsledkem dobrého PR a podnikatelským využitím neukojené poptávky po bydlení. „Mnohá řešení jsou originální, to ano. Pomalu se však dostáváme do situace, kdy stačí propojit dvě garáže na sídlišti a udělat v nich 2+kk s chemickým záchodem. Tiny house ze své podstaty nesplňuje minimální normy na velikost prostoru. Jsou mnohem vhodnější na rekreaci nebo občasné bydlení, avšak jako dlouhodobé vykrytí poptávky jde o slepou vývojovou větev,“ domnívá se Kurtis.
Řešení současné krize podle něj tkví především v zatraktivnění periferií Česka a zlepšení infrastruktury, například ve vybudování vysokorychlostních tratí. „Je nutné si uvědomovat, že ani zdánlivá cenová výhodnost modulárních domů nemusí být nadlouho. Materiály i práce zdražují. Stejně tak kvůli realitní bublině bude časem růst i cena malých pozemků,“ dodává Kurtis.
… a pak se do něj můžete nastěhovat
A jak se na celou věc dívají samotní obyvatelé jednoho takového tiny housu? „Musím říct, že jsme zatím spokojení. V zásadě nám tu nic nechybí a máme přesně to, co jsme očekávali,“ zamýšlí se Michaela Radostová, která společně s manželem zakotvila v modulárním domku kousek za Olomoucí. „Manžel zdědil hezký pozemek na kraji obce. Nebyl příliš velký, ale měl krásný výhled do okolí. Původně jsme zde plánovali postavit jen modulární domek na rekreaci, ale když bylo hotovo, začali jsme v něm trávit všechen čas. Navíc přišel koronavirus a oba jsme přestali chodit do kanceláře. Místo toho, abychom byli zavření v panelákovém bytě, přestěhovali jsme se natrvalo do domku, kde jsem mohla ráno vyjít na zahradu a utéct od všeho,“ popisuje Radostová.
Stáhněte si přílohu v PDF
Že to byl koronavirus, který přispěl k zájmu o tiny house, zmiňují i oslovené firmy. Mnohým vzrostl počet zakázek až dvojnásobně. Skupina zájemců se však povětšinou nezměnila. „Co do příjmů se jedná převážně o střední třídu. Co do věku se jedná buď o mladé rodiny, či nesezdané páry a také o starší manželské páry, které už nežijí ve společné domácnosti se svými dětmi,“ shrnuje Michal Zouhar ze společnosti Modulární domky.
Když majitele přestane bydlení na malém prostoru bavit nebo se například mladé rodiny rozrostou o děti, dá se modulárního domu poměrně rychle zbavit. „Pokud přestane lidem vyhovovat, mohou ho jednoduše prodat jinému zájemci. Dotyčný si ho pak zkrátka za pomoci odborné firmy rozmontuje a odveze na svůj pozemek. Stále ho to vyjde levněji než stavba nebo velká rekonstrukce klasického zděného domu,“ dodává Marek Smejkal ze společnosti Minihaus.
Článek byl publikován ve speciální příloze HN Stavba.
Malý, ale náš. Češi objevují kouzlo mini domků
