Realitní fondy v Česku. Kde hledat výnos a na co si dát pozor

Češi milují investice do nemovitostí, „cihla“ je pro mnohé symbolem jistoty. I proto zůstávají reality a realitní fondy jedním z nejoblíbenějších způsobů, jak zhodnotit kapitál a ochránit ho před inflací. Zjistili jsme, jaké příležitosti trh aktuálně nabízí, kde lze čekat zajímavé výnosy a na co si dát pozor. Nejtradičnější cestou je přímý nákup bytu, domu nebo komerčního prostoru za účelem pronájmu či spekulace na růst ceny. Vyžaduje ale vysoký vstupní kapitál, znalost trhu a často i osobní angažovanost při správě nemovitosti.

Stále více investorů proto volí realitní fondy, které umožňují investovat menší částky a využít profesionální správu portfolia. V Česku fungují desítky otevřených retailových fondů i fondů kvalifikovaných investorů s různou strategií, rizikovostí a likviditou. Zájem roste i o crowdfundové platformy, které nabízejí možnost podílet se na konkrétních developerských projektech. Lákají na vyšší potenciální výnosy, ale nesou i vyšší rizika spojená s vývojem projektu nebo bonitou developera.

Nejvyšší, či nejstabilnější výnos

Při srovnání s přímým nákupem nabízejí nemovitostní fondy, zejména ty retailové, větší diverzifikaci a zpravidla vyšší likviditu. Podíly lze často prodat zpět fondu v řádu týdnů. Jan Traxler, privátní investiční poradce a odborný garant portálu Nemovitostní‑fondy.cz a FKI‑fondy.cz, říká, že čisté výnosy se u nemovitostních fondů zpravidla pohybují kolem pěti až osmi procent ročně a nejinak by tomu mělo být i v následujících letech. „Dlouhodobě díky inflačním doložkám tržby z nájmu pozvolna rostou a s tím i hodnota nemovitostí,“ říká.

Fondy kvalifikovaných investorů (FKI) jsou určeny pro zkušenější investory s vyšším kapitálem. Umožňují investovat do developmentu, úvěrových produktů či specifických segmentů. Výnosy zde mohou být vyšší, ale rizika také. Development je cyklický, nese riziko nedokončení projektu či změny tržních podmínek. FKI jsou z podstaty málo regulované, protože se počítá s tím, že investor rizika posoudí sám. Nízká regulace ale vede k široké paletě možností, kam investovat,“ upozorňuje Radim Dohnal z Capitalinked.com.

Odborníci se shodují, že v následujících letech bude trh atraktivní pro většinu realitních fondů. Nejvyšší výnosy lze obecně očekávat tam, kde se spojuje dlouhodobě silná poptávka, stabilní nájemci a schopnost fondu efektivně řídit náklady i obsazenost. To jsou i důvody, proč nejstabilnější zhodnocení přinášejí fondy zaměřené na retailové parky.

„Spolehlivě funguje i segment logistiky a slibně se vyvíjí také kancelářské budovy, které si v minulých letech prošly cenovou korekcí. Nejvyšší výnosy z nájmů obecně nabízejí výrobní areály, ty však patří k nejrizikovějším. Najít nového nájemce do výrobních prostor bývá složité,“ říká Traxler. Naopak nejnižší výnosy z nájmu dlouhodobě vykazují rezidenční nemovitosti. Většinu zhodnocení u nich tvoří růst tržní ceny.

Podle Erika Janovského, partnera skupiny Mint, bude však význam nájemního bydlení dlouhodobě růst, hlavně ve větších městech. „U institucionálních pronajímatelů máte flexibilitu, kvalitu a transparentní přístup. Současně se nových bytů staví málo a pořízení vlastního bydlení je pro mnoho domácností složité,“ říká Janovský.

Podobně vidí budoucnost i Petr Škoch z Creditas investiční společnosti. „Mezi nejatraktivnějšími segmenty podle mě zůstanou logistické, skladové a výrobní areály. Následovat je bude rezidenční nájemní bydlení, a to vzhledem k problémům s dostupností vlastního bydlení a růstem nájmů.“

Jan Kolb z Wood & Company pak upozorňuje na kancelářské nemovitosti v Praze. „Firmy si opět začínají uvědomovat důležitost kvalitního pracovního prostředí a jejich zaměstnanci stále více vnímají potřebu být jeho součástí. Nabídka moderních prostor je v Praze velmi omezená, což v kombinaci s vysokou poptávkou vytváří silný základ pro růst nájmů i hodnoty těchto aktiv,“ říká Kolb.

Atraktivitu realitních investic zásadně ovlivňuje vývoj úrokových sazeb a inflace. Vysoké úrokové sazby v posledních letech zdražily financování, což vedlo ke snížení investiční aktivity a poklesu cen některých komerčních nemovitostí. Zároveň klesl zájem o nové akvizice a fondy více zvažují návratnost investic. „Inflace naopak zvýšila provozní náklady, ale částečně byla kompenzována růstem nájmů, hlavně u logistických a retailových prostor,“ vysvětluje Škoch.

S postupným snižováním sazeb se však obliba realitních fondů i přímých investic zvedá. „Nižší sazby posilují atraktivitu realitních fondů. Klesající výnosnost spořících produktů přivádí investory právě k nim, protože nabízí výhodný poměr výnosu a rizika,“ doplňuje Kolb.

Přetahovaná o byty. Investorů na trhu nájemního bydlení přibývá, nabídka pro vlastní bydlení se ztenčuje

26. 6. 2025 ▪ 9 min. čtení

Jak vybrat ten správný

Pro úspěch investice je klíčový výběr vhodného fondu. Odborníci se shodují, že základem je pochopit, jak fond generuje výnos. Zda spravuje a pronajímá již hotové nemovitosti, věnuje se developmentu nebo například poskytuje úvěry developerům. „Development je výrazně rizikovější, ale také potenciálně výnosnější. Některé fondy to i různě kombinují a další třeba jen poskytují účelové půjčky developerům, to je zase jiný druh byznysu a rizika,“ upozorňuje Traxler.

Investor by měl také věnovat pozornost tomu, kdo za fondem stojí. „Zkušenost, důvěryhodnost a motivace týmu jsou klíčové. Velkou roli hraje také samotná strategie fondu,“ říká Kolb. Spoluzakladatel nemovitostního fondu Trigea Tomáš Trčka doporučuje sledovat zejména manažery fondů a jejich dlouhodobé cíle. „Důvěru by měly dostat etablované fondy s transparentní strategií a vizí. Určitě bych se vyhnul fondům, které vytvořil a spravuje například developer proto, aby do fondu mohl prodávat svoje nemovitosti,“ říká Trčka.

Dalším krokem je analýza portfolia. Jaké nemovitosti fond vlastní, jaká je jejich obsazenost, délka nájemních smluv (WAULT), úvěrové zatížení (LTV) a náklady na správu. „Nikdy byste neměli investovat do fondu, pokud se vám jeho projekty nelíbí,“ připomíná Traxler. Důležité je sledovat i historickou výkonnost, i když nezaručuje budoucí výnosy.

U FKI fondů je podle Dohnala zásadní možnost nahlédnout do znaleckých posudků a pečlivě zvažovat rizika. „I mírná změna diskontní sazby silně změní výslednou cenu. Při rozhodování o investici do nemovitostních FKI bych trval na možnosti nahlédnout do posledního i předposledního posudku,“ říká Dohnal.

Konkurence roste, prostor ubývá

Český trh je dnes podle expertů silně konkurenční, zejména v oblasti fondů zaměřených na pronájem nemovitostí. Na portále Nemovitostní‑fondy.cz je nyní 35 otevřených nemovitostních fondů zaměřených primárně na pronájem nemovitostí, na sesterském portále FKI‑fondy.cz pak dalších 24 FKI fondů zaměřených primárně na development.

„Zakládat dnes další realitní fond dle mého názoru nemá smysl, konkurence už je obrovská a před novými fondy má velký náskok,“ konstatuje Traxler. Důvody jsou jednoduché: každý investor dá raději přednost již velkému zavedenému fondu než nějakému malému novému hráči. Šanci mohou podle něj mít fondy od velkých developerů, případně od bank.

Svět nemovitostí

Stáhněte si přílohu v PDF

S růstem objemu spravovaných prostředků se české fondy častěji poohlížejí po příležitostech v zahraničí. „Je to logický krok, jak pokračovat v růstu,“ říká Kolb. Potvrzují to i čísla: ve střední a východní Evropě byl loni se zhruba čtvrtinovým podílem na celkovém objemu investic český kapitál nejaktivnější. Podle Trčky se však letos na domácím trhu objevuje velké množství zajímavých nemovitostí, nejenom v kancelářském segmentu.

Investice do realitních fondů nejsou bez rizika. Kromě tržních výkyvů, změn v poptávce či úrokových sazbách je třeba sledovat i míru zadlužení fondu, kvalitu správy a transparentnost. „Pokud se jedná o nemovitostní FKI, pak je nutné vnímat i délku investice, která zpravidla bývá tři a více let,“ upozorňuje Tomáš Oplíštil z Realia Group.

Rizikem je i případná koncentrace portfolia na jeden segment nebo region, stejně jako závislost na konkrétním nájemci. U developmentu zase hrozí zpoždění, nedokončení nebo změna tržních podmínek. Nedokončený projekt ale nepřináší ani žádný reálný výnos.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Svět nemovitostí.