Naší ambicí je ztrojnásobit až zpětinásobit velikost fondu během následujících pěti let, říká Pavel Drabina z Jet Industrial Lease

Když se řekne investiční nemovitost, většina investorů si představí rezidenční byty, kancelářské komplexy nebo obchodní centra. Vedle nich ale existuje segment, který je pro ekonomiku stejně zásadní a pro investory často ještě atraktivnější. Jde o průmyslové a výrobní areály. Jejich logika je odlišná: zatímco kancelář může firma přestěhovat během několika týdnů, přesun výroby je finančně i organizačně náročný proces na roky. „V průmyslu není výjimkou, že se nájemní smlouvy uzavírají i na deset a více let, a právě tato dlouhodobost je pro investory zárukou stability,“ říká Pavel Drabina, výkonný ředitel fondu Jet Industrial Lease SICAV.

Máte za sebou více než třicet let zkušeností v realitách i private equity. Co vás přivedlo právě k průmyslovým nemovitostem a čím jsou pro vás specifické ve srovnání s jinými typy realit?

K průmyslovým nemovitostem mě přivedla hlavně jejich odlišná logika oproti jiným typům realit a také to, jak pevně jsou propojené s reálným fungováním firem. U kanceláří nebo obchodních center se nájemci mohou relativně snadno přestěhovat, změnit lokalitu nebo zvolit menší prostory. U výrobního areálu to ale rozhodně neplatí. Přemístit celou výrobu s technologiemi, zaměstnanci a know‑how je nesrovnatelně složitější a často jde o proces na roky. To znamená, že firmy zůstávají v těchto objektech dlouhodobě, což vytváří pevný vztah mezi majitelem, nájemcem a z investičního hlediska tedy i stabilní a předvídatelné příjmy.

Navíc jsem vnímal, že zkušenosti z private equity se v industriálních nemovitostech dají dobře využít. I tady jde o detailní přípravu transakcí, posuzování stability firmy, vyjednávání smluv nebo řešení daňových aspektů. Právě proto je tento segment podle mě jedním z nejstabilnějších a nejlépe čitelných v rámci celého trhu.

Když jste zakládali Jet Industrial Lease, navazovali jste na dlouhou historii skupiny Jet Investment v průmyslu. S jakou myšlenkou fond vznikal a čím se podle vás dokáže odlišit a zůstat konkurenceschopný na trhu, kde v posledních letech vznikla řada dalších nemovitostních fondů?

Vznik fondu byl přirozeným pokračováním toho, čemu se skupina Jet Investment věnuje už více než sedmadvacet let, tedy průmyslu v různých podobách. Chtěli jsme zúročit znalosti z tohoto prostředí a přenést je do realitního segmentu, protože průmyslové nemovitosti nejsou jen budovy, ale strategická součást firemního fungování. Myšlenka tak byla jasná: vytvořit fond, který bude těžit z tohoto know‑how a nabídne investorům atraktivní výnosy při přiměřené míře rizika.

Druhým prvkem je development. Firmy se často rozšiřují, potřebují stavět nové prostory nebo navýšit stávající kapacity a náš fond jim to umožňuje. Investoři se tak nepodílejí jen na příjmech z nájemného, ale i na hodnotě, která vzniká při těchto rozvojových projektech. Důležitým faktorem je i konzervativní přístup k financování. Nevyužíváme dluhopisové financování a držíme nízké zadlužení, aktuálně někde okolo 36 procent, díky čemuž je fond odolnější vůči výkyvům trhu. Navíc do fondu významně investují i samotní zakladatelé, kteří dnes drží zhruba 13procentní podíl. Mají tak vlastní zájem na tom, aby se fondu dlouhodobě dařilo.

V poslední době se objevuje řada analýz, které tvrdí, že rok 2025 může být pro nemovitostní fondy nadprůměrně úspěšný. Sdílíte tento optimismus i vy? A pokud ano, v čem konkrétně vidíte příležitosti pro váš fond a celý segment průmyslových nemovitostí?

Tento optimismus má podle mého názoru reálný základ. Nemovitostní trh má za sebou těžké období. Pandemii, energetickou krizi i problémy v evropském průmyslu, ale dnes už vidíme jasné známky stabilizace. Inflace je více méně pod kontrolou a očekává se, že úrokové sazby půjdou dál dolů, což pravděpodobně bude mít pozitivní vliv na hodnotu nemovitostí. To všechno dohromady vytváří prostředí, ve kterém se nemovitostem může dařit výrazně lépe než v předchozích letech.

Pokud jde o příležitosti, pro nás je klíčová oblast sale & leaseback transakcí, tedy odkupu se zpětným pronájmem. To je jádro našeho byznysu a segment, kde máme největší zkušenosti. Dalším směrem je výstavba nových hal na míru, kde vidíme rostoucí poptávku firem po moderních a udržitelných prostorách. A třetí jsou rozvojové projekty u stávajících nemovitostí, kde lze využít volné pozemky nebo navázat na expanzi nájemce. Tyto směry nám dávají největší smysl pro budoucí růst fondu.

BeNative

Česko patří k top lokalitám pro investice do hal ve střední Evropě. Brzdí ho ale povolování, říká David Vais z Logportu

▪ 8 min. čtení

V posledních letech na trhu vznikla celá řada nemovitostních fondů a pro investora nemusí být jednoduché se v nich vyznat. Na co by se měl podle vás při výběru dívat, aby dokázal posoudit jejich kvalitu a rizika?

U každého fondu má smysl sledovat, jakým způsobem je financovaný a jakou míru zadlužení si nese. To dokáže v praxi rozhodnout o tom, jestli je odolný i v horších obdobích. Velký rozdíl je mezi konzervativně řízeným fondem a fondem, který je postavený například na dluhopisovém financování, tam vidíme do budoucna poměrně velké riziko. Neméně podstatná je i délka nájemních smluv. Dlouhodobé kontrakty výrazně zvyšují jistotu, že fond bude schopen generovat stabilní peněžní toky. Dalším z důležitých faktorů je diverzifikace. Fond by neměl stát na jednom klíčovém nájemci z jednoho sektoru, ale měl by mít více firem v různých lokalitách a odvětvích, aby případný problém jedné společnosti neohrozil výnosy celého fondu. A v neposlední řadě má smysl podívat se na historii fondu a výsledky. Samy o sobě sice negarantují budoucnost, ale ukazují, jak management zvládal různé tržní situace a jestli umí dlouhodobě dodržet to, co investorům slibuje.

Jaká hlavní kritéria zohledňujete při vybírání konkrétních projektů do portfolia fondu, a jakou roli dnes hraje téma udržitelnosti a požadavků na ESG standardy?

Při výběru projektů se vždy díváme na několik klíčových faktorů, přičemž zásadní je atraktivita lokality. Nemovitost musí mít dobré dopravní napojení a být v regionu, kde je dostupná kvalifikovaná pracovní síla. Stejně důležitá je i bonita a perspektivnost nájemce, tedy to, jestli jde o firmu se silným zázemím a dlouhodobým byznysem. Hodnotíme také samotný technický stav nemovitosti, protože ten rozhoduje o jejím budoucím využití a o případných nákladech na modernizaci.

V posledních letech navíc stále více vstupuje do hry i téma udržitelnosti. Banky často ani nechtějí financovat projekty, které nesplňují určité energetické parametry, a také investoři se o ESG kritéria zajímají čím dál víc. Proto i my při investici posuzujeme, jestli má budova odpovídající standardy a jestli dokáže obstát i z pohledu dlouhodobých požadavků na efektivitu a ekologii. Udržitelnost už dnes není jen trend, ale reálný faktor, který rozhoduje o tom, zda projekt projde financováním a jestli si dokáže udržet svou atraktivitu i v delším časovém horizontu.

Od svého založení v roce 2021 dosahuje Jet Industrial Lease SICAV průměrného výnosu přes 11 procent ročně*, a to navzdory tomu, že poslední roky nebyly pro realitní trh jednoduché. Čemu tento výsledek přisuzujete a jaké jsou vaše cíle do budoucna, když fond nemá pevně stanovený časový horizont?

Za dosavadní výsledky vděčíme především tomu, že se nám podařilo nakoupit nemovitosti za příznivé ceny, a dokázali jsme velmi rychle zainvestovat první kapitál do kvalitních projektů a aktivně s nimi pracovat. U některých areálů jsme rozšířili prostory pro výrobu, skladování a kanceláře, jinde obsadili volné prostory nebo předjednali nájemní smlouvy tak, aby dávaly větší smysl i do budoucna. Velkou roli hraje také nízké zadlužení a fakt, že si pečlivě zajišťujeme měnová i úroková rizika, a nespoléháme se tedy jen na pasivní držení nemovitostí.

Naším cílem je dál růst a posouvat se mezi významné hráče ve střední Evropě. Ještě tento rok bychom rádi zainvestovali 3 až 4 nové projekty a do pěti let bychom chtěli velikost fondu ztrojnásobit až zpětinásobit. Nejde nám o krátkodobý zisk, spíše o budování portfolia, které bude fungovat dlouhodobě a obstojí i v měnících se podmínkách. Chceme vytvořit fond, který poroste spolu s rozvojem průmyslu v našem regionu, protože pokud se bude dařit našim nájemcům, bude se dařit i nám.

* Průměrný roční výnos od 4. ledna 2021 do 30. června 2025. Dosavadní výkonnost nepředpovídá budoucí výnosy. Jet Industrial Lease podfond SICAV je podfondem fondu Jet Industrial Lease SICAV. Podílníkem, obmyšleným, zakladatelem, společníkem nebo tichým společníkem tohoto fondu se může stát pouze kvalifikovaný investor.

Článek vznikl ve spolupráci s Jet Industrial Lease.