Zámek, byty nebo logistický park? Jak do nich investovat peníze, které mají dál růst

Investice do nemovitostí jsou v Česku oblíbeným způsobem, jak dlouhodobě chránit a zhodnocovat kapitál. Výzvy a příležitosti pro investory přišli do debaty Hospodářských novin popsat zástupci dvou stěžejních segmentů: rezidenčního a logistického developmentu. „Největší část našeho byznysu jsou výnosové nemovitosti pro krátkodobé nebo dlouhodobé bydlení,“ představil investiční skupinu e‑Finance předseda její správní rady Radek Jakubec. Společnost nakupuje, rekonstruuje nebo staví rezidenční areály, které pak pronajímá nebo výhodně prodá jako investiční byty. „Máme i vlastní stavební firmu a projekční kancelář, abychom každé naší nemovitosti mohli přidávat hodnotu hned od jejího vzniku,“ dodal Jakubec.

Minulý rok skupina založila fond pro kvalifikované investory, do kterého vložila některé své dokončené projekty, které dál rozvíjí a valorizuje, například rezidenční objekt na Bratislavské v Brně nebo multifunkční areál v Jihlavě. Výnos těží ze střednědobého pronajímání bytů, u kterého cena nemovitostí i nájmů roste rychleji než v případě dlouhodobých pronájmů.

Potenciál nemovitostního trhu potvrdil i Jan Palek, ředitel investiční skupiny Marq Logistics, dříve známé jako GLP. Ta se zaměřuje na výstavbu a development průmyslových areálů a logistických parků. „Už dlouho neplatí, že jsou to jen nějaké krabice u dálnice. Zvenku vypadají jednoduše, ale uvnitř jsou sofistikované, zpravidla zahrnují celou řadu podnikatelských aktivit, což nám pomáhá diverzifikovat a zaručit dlouhodobě stabilní výnos,“ řekl Palek s tím, že se jedná o roční výnosovou míru v hodnotě pěti až sedmi procent, v závislosti na konkrétní lokalitě. Kvalifikovaným investorům skupina nabízí dva typy fondů, jeden se týká výstavby a rozvoje nových areálů a druhý investuje do již hotových a pronajatých objektů, které generují stabilnější příjem.

Not in my… nebo co za to?

Úzkým hrdlem podnikání s nemovitostmi je podle obou účastníků debaty náročný povolovací proces. „Samotná stavba je už vlastně jen třešničkou na dortu,“ shrnul to Palek. Získat stavební povolení je zdlouhavé a náročné i v lokalitách, kde se s výstavbou počítá v územním plánu a kde s ní souhlasí daná municipalita. „V našem segmentu to tak prostě je, ale umíme s tím pracovat. Víme, že do některých projektů budeme investovat třeba sedm let, než se vůbec začne stavět, ale právě proto je důležité chystat víc projektů paralelně, abychom snížili investiční riziko,“ vysvětlil Palek.

Nabídl také srovnání se situací v jiných evropských zemích, kde skupina Marq působí. „V Německu je povolovací proces předvídatelnější, s rychlejší přípravou máme zkušenost i v Polsku, kde je i relativně široké portfolio zákazníků, tedy potenciálních nájemců. Není tam ale zase tolik kapitálu jako v Česku,“ zhodnotil výhody a nevýhody sousedních trhů.

Problém s administrativními průtahy přitom nemusí drhnout jen na úřadě, často je kamenem úrazu vyjednávání se zúčastněnými obcemi a jejich obyvateli, kteří s výstavbou nových areálů nesouhlasí. „Může to být i někdo, kdo má nemovitost dva kilometry od vaší stavby, ale jezdí kolem něj nákladní auta se stavebním materiálem,“ zmínil Jakubec. Námitky takových účastníků mohou být i několikanásobně zamítnuty kvůli nezákonnosti, ale odvolací řízení stavbu protáhne a prodraží.

Někdy však pomůže dobrá komunikace a spolupráce developera s místní komunitou. „Když někam přijdeme, na prvním místě se bavíme s představiteli obce. Pomůžeme jim třeba s povolením obchvatu obce nebo zahrneme do našeho areálu prvky, které mají přidanou hodnotu pro danou oblast. Může to být diskgolfové hřiště, čerpací stanice nebo sad,“ zmínil některé příklady Palek a připomněl trend multifunkčních parků, které zahrnují více podnikatelských nebo rozvojových aktivit.

Tento rok se trh rozhýbe

Příkladem multifunkčního areálu je i renesanční zámek Račice, který od roku 2017 vlastní a spravuje společnost e‑Finance. Vybudovala v něm prémiové ubytování, wellness, restauraci a investuje do dalšího rozvoje financovaného zajištěnými dluhopisy. „Zámek je v dobré lokalitě mezi Vyškovem a Brnem. Zatím v něm testujeme provoz wellness a ubytování v objektech podzámčí a předzámčí. V hlavní zámecké budově probíhá rekonstrukce, kterou chceme dokončit v červnu letošního roku,“ prozradil Jakubec s tím, že po dokončení všech prací včetně vybudování kogenerační jednotky počítá s ročním ziskem EBITDA ve výši patnácti až dvaceti milionů.

Oba účastníci debaty se shodli, že pro úspěch podnikání na realitním trhu je rozhodující lokalita, důležitá je ale také kvalitní výstavba, péče o nemovitost a její schopnost vydělávat. Když jsou nemovitosti dobře pronajaté v perspektivní lokalitě, dají se i výhodně prodávat a nakupovat. „S průmyslovými a logistickými areály se v Česku v minulosti moc neobchodovalo, všichni jsme si spíše budovali portfolio, které jsme v zásadě jen spravovali. Ale myslím, že rok 2026 bude přelomový a uvidíme, jak se trh s těmito nemovitostmi rozhýbe,“ odhadl Palek. A je to podle něj dobře, protože transakce potvrdí likviditu trhu. Skupina Marq už v loni prodala jeden areál na Slovensku a další prodeje v letošním roce chystá.

U rezidenčních nemovitostí skupiny e‑Finance je strategie trochu jiná, větší bytové komplexy chce společnost zatím spíše pronajímat a nabízet investorům se stabilními nájemníky. „Je o to zájem a je to lepší byznys než prodávat byty jako takové. Jinak sledujeme predikce vývoje trhu a v budoucnu vyhodnotíme, jestli se vyplatí byty rozprodat,“ uzavřel Jakubec.

Partnery debaty jsou e‑Finance a Marq Logistics.