Realitní trh pod větším dohledem. EU zavádí jednotná pravidla proti praní špinavých peněz

Nová regulace, pro kterou se vžil pojem AML balíček, totiž v realitní branži zpřesňuje a strukturuje povinnosti takzvaných povinných osob AML. Konkrétně se jedná o podnikatele obchodující s nemovitostmi, včetně developerů, dražebníků i realitních zprostředkovatelů, kteří zajišťují prodej či převod práv k nemovitostem včetně družstevních podílů.

Důvod, proč se těmto změnám věnuje tolik pozornosti ze strany Evropské unie, je poměrně jednoduchý. Doposud totiž jednotlivé členské státy zaváděly vlastní pravidla proti praní špinavých peněz každý trochu jinak, což vedlo k rozdílům v jednotlivých zemích.

Sjednocení pravidel

Liší se i přístupy národních regulátorů v tom, jak vymáhat naplňování těchto povinností a jak trestat jejich neplnění a porušování. Hlavním cílem nové regulace je tato pravidla i přístup národních regulátorů napříč členskými státy sjednotit. To na jednu stranu výrazně zjednoduší podnikání skupin, které v realitním sektoru působí přeshraničně, protože když budou všude platit stejná pravidla, nebudou muset zjišťovat a dodržovat všechny rozdíly a odchylky v každé členské zemi.

Na druhou stranu ale budou nevýhodou přísnější požadavky nové regulace či přísnější dohled, který by mohl vyústit i v udělování vyšších pokut. V současné době totiž v některých zemích včetně Česka výše udělovaných pokut za neplnění povinností řadu subjektů dostatečně nemotivuje, aby pravidla uplatňovaly důsledně. Na tento fakt upozorňovaly v minulosti i některé nadnárodní instituce, které se problematikou AML zabývají.

„Realitní sektor je jedním z těch rizikovějších náchylných k praní špinavých peněz, a to proto, že se často finanční prostředky, které byly získány nelegálním způsobem, následně investují do lukrativních aktiv, zejména právě do nemovitostí, které lze dále prodávat či pronajímat. Nemovitosti dokážou dlouhodobě uchovat hodnotu a jejich vlastnictví nevzbuzuje tolik otázek ze strany úřadů jako balíky hotovosti,“ uvádí Stevan Villalobos, partner v EY Česká republika.

„Příliv peněz nejasného původu do realitního sektoru je také jedním z opomíjených faktorů zdražování nemovitostí, a proto je při nemovitostních transakcích nesmírně důležité prověřovat původ peněz, kterými kupující disponují,“ dodává.

Stevan Villalobos

Foto: EY

• Působí v EY již od roku 2011 a má více než 20 let zkušeností v auditu a poradenských službách, zejména s vedením forenzních vyšetřování, prověřováním třetích stran, nastavováním compliance programů, především v oblastech AML a mezinárodních sankcí.
• Je certifikovaným forenzním znalcem (CFE) a členem Asociace pro boj proti legalizaci výnosů z trestné činnosti (ACAMS).
• V minulosti zastával i regionální role v oblasti financial crime a v letech 2020–2023 působil jako vedoucí kvality a risk managementu pro forenzní služby v regionu střední, východní a jihovýchodní Evropy a střední Asie (CESA).

Současný stav vytváří mezi subjekty na realitním trhu nerovnováhu. Ti, kteří chtějí anebo jsou nuceni dodržovat pravidla a investovat zdroje do procesů a následné kontroly nebo jsou ochotni odmítnout obchod, jsou v konkurenční nevýhodě proti těm, kdo tato pravidla vůbec nerespektují, protože současné riziko postihu vnímají jako minimální.

Změny v dohledu i praxi

Jednou z klíčových novinek AML balíčku je i vznik nového evropského orgánu pro boj proti praní špinavých peněz a financování terorismu – AMLA. Jeho cílem je sjednotit dohled a posílit spolupráci mezi státy. Hlavní kontrolní role ale v případě realitního sektoru zůstane u národních orgánů. V Česku je jím Finanční analytický úřad (FAÚ). Národní dohled však bude fungovat v rámci metodiky a nástrojů AMLA. Mimo jiné se budou provádět takzvaná vzájemná hodnocení činností nefinančních orgánů dozoru a orgánů veřejné moci, aby se posílila jednotnost a účinnost dohledu.

Samotné změny AML balíčku nemusí být sice tak revoluční, zásadní však budou detaily, které se nevyhnou ani realitnímu sektoru. Nově se například zpřesňují pravidla při kontrole klienta nebo upravuje přístup k uchovávání transakční dokumentace – větší důraz se klade na podstatné informace, zatímco lhůta pro uchování se zkrátí z deseti na pět let.

Další změnou je třeba definice skutečného majitele, kdy se za něho bude považovat ten, který bude mít 25procentní a vyšší podíl na vlastnictví právnické osoby. Současná definice stanovuje tento podíl na větší než 25procentní. Byť se tato drobná úprava může zdát marginální, v praxi to znamená zpětně přezkoumat vlastnické struktury všech klientů a identifikovat případně nové skutečné majitele a zároveň změnu v interních systémech společností.

Svět nemovitostí

Stáhněte si přílohu v PDF

„Zásadní posun není v objemu povinností, ale v jejich větším sjednocení a důrazu na konkrétní aplikaci pravidel napříč EU. Významnou novinkou ale je, že nová regulace výslovně stanoví okruh činností, které nelze outsourcovat, tedy přenést na externího poskytovatele, a za které musí povinná osoba, ať je to developer, nebo realitní zprostředkovatel, nést plnou odpovědnost,“ říká Stevan Villalobos.

Povinné osoby budou muset stejně jako dnes plnit požadavky, které stanoví nařízení, a to například identifikaci včetně kontroly klientů, řízení rizik, monitoring transakcí či hlášení podezřelých obchodů. Dohled přitom v tomto sektoru zůstane na národní úrovni, nově však právě podle jednotné evropské metodiky.

„Subjekty, kterých se povinnosti AML přímo dotýkají, by proto s přípravou na nové konkrétnější povinnosti neměly otálet. Zásadní bude včas vyhodnotit nové požadavky, sledovat připravované prováděcí předpisy a upravit interní procesy i systémy tak, aby novému nařízení vyhovovaly. Klíčové však bude zavést změny nejen formálně na papíře, ale uplatňovat je v každodenní praxi,“ uzavírá Stevan Villalobos z EY.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Svět nemovitostí.