Vlastníci bytů nemají zmeškáno

Ustavující schůze společenství by měly proběhnout do 30. září 2000

Vlastníci bytů nemají zmeškáno

Změna zákona o vlastnictví bytů se dotýká především starších občanů, kteří získali byty od LBD. Nemusí však jednat překotně, zákonodárce totiž počítá s tím, že díl odpovědnosti leží na dosavadních družstvech.
(vlm)
Nedostatky ve způsobu správy a údržby společných částí domu včetně odpovědnosti za její výkon byly důvodem pro vznik novely č.103/2000 Sb., zákona o vlastnictví bytů (účinnost 1. 7. 2000, částka 32).
Pro vlastníky bytů tato novela v praxi znamená, že musí utvořit společenství vlastníků jednotek. Pokud to neučiní, bude činnosti zajišťovat majitel nejméně jedné poloviny nebytových částí domu. Společnými částmi domů novela rozumí: např. základy, střechu, výměníky tepla, rozvody, kanalizaci, výtahy, vybavení prádelny a zastavěný pozemek.
Novela ovšem připouští, že společenství zatím nemusí tvořit ti vlastníci, za něž správu vykonává původní majitel domu (např. družstvo), a to až do okamžiku, až se spoluvlastnický podíl družstva na nebytových částech domu sníží na méně než čtvrtinu. Společenství, jehož vznik zákon zakládá, také nemusí vzniknout v domě, kde není pět bytů, nebo z pěti bytů nejméně tři nejsou ve vlastnictví tří různých vlastníků.
V domech (původně LBD), kde je většina bytů již v soukromém vlastnictví, je zapotřebí postupovat podle novely. Společenství vzniká přímo ze zákona a první shromáždění společenství se má sejít nejdéle do 3 měsíců po vzniku společenství (od účinnosti zákona 1. 7. 2000) a svolává je původní vlastník domu.
Další noví majitelé bytů do společenství vstupují, jakmile je platný jejich zápis do katastru nemovitostí. Na shromáždění - schůzi (nejvyšší orgán) musí být zvoleni (nadpoloviční většinou všech vlastníků, na dva roky) funkcionáři: výbor (výkonný orgán, nejméně tři členové - volí předsedu) nebo jeden vlastník, který je pověřený výkonem funkce výboru. Schůze také schvaluje stanovy - částka 90, vládní nařízení č. 322/2000 Sb., obsahuje vzorové stanovy, které se buď převezmou, nebo upraví. O vzniku orgánů společenství a přijetí stanov pořizuje přítomný notář zápis. Pro platnost zvolení členů výboru nebo pověřeného vlastníka je zapotřebí, aby byli na schůzi přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. Pro hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu (řídí se poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě).
Statutárním orgánem společenství je výbor nebo pověřený vlastník. Písemný právní úkon musí být podle zákona podepsán předsedou a jedním členem výboru. V případě pověřeného vlastníka stačí pouze podpis jeho.
Společenství se musí sejít, alespoň jednou ročně, na podnět výboru (pověřeného vlastníka) nebo vlastníků jednotek, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů. Shromáždění je schopné usnášet se, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů. Při rovnosti hlasů, nebo schází-li většina nebo dohoda, rozhodne na návrh kteréhokoli účastníka soud. Přehlasovaný účastník v důležité záležitosti se rovněž může obrátit na soud. Změna stanov a zástavní právo potřebují tři čtvrtiny přítomných hlasů. Změna účelu stavby pak souhlas všech vlastníků jednotek.
Předmětem činnosti společenství je podle stanov správa společných částí domu, které je vymezena prohlášením vlastníka. To určí společné části domu a je povinnou přílohou návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru na základě smlouvy o převodu první jednotky v domě. Stanovy také obsahují klauzuli, za jakých okolností se sjednává zástavní právo.
Správou se rozumí řádná a včasná údržba společných částí domu a pozemku, zajišťování provozu např. technologických zařízení, dodávky služeb atd. Společenství vzniká jako právnická osoba (s.r.o.). Vznik je podmíněn zápisem do obchodního rejstříku. Návrh podává výbor (pověřený vlastník) do 30 dnů po svém zvolení. K návrhu se přiloží notářský zápis o průběhu schůze, stanovy a ověřené kopie listin o nabytí vlastnického práva k jednotkám.