Smlouva na koupi nemovitosti

Smlouva na koupi nemovitosti

Chci uzavřít kupní smlouvu týkající se části stavební parcely, a protože jsem obdržel již několik různých informací, zajímalo by mne, jakým způsobem bych měl postupovat.

J. H., Olomouc

Z vašeho dotazu vyplývá, že chcete uzavřít smlouvu na koupi nemovitosti, a tak pro úplnost informace uvádím, že nemovitosti se v podstatě dělí na pozemky a na stavby spojené se zemí pevným základem včetně bytů a souvisejících prostor. Do vlastnictví lze převést tyto nemovitosti několika způsoby, především kupní smlouvou, darovací smlouvou nebo jinou smlouvou o převodu nemovitosti, děděním nebo rozhodnutím státního orgánu a rozhodnutím soudu. Vzhledem k tomu, že vy uvádíte, že chcete nabýt nemovitost kupní smlouvou, budeme se věnovat pouze této formě nabytí vlastnického práva k nemovitosti.
Předpokládám, že jste si alespoň v kostce zajistil informace o prodávajícím, a pokud se jedná o právnickou osobu, máte k dispozici i výpis z obchodního rejstříku. Co se týká fyzické osoby, pak je důležité vědět, zda bude nemovitost prodávat jako skutečně fyzická osoba nebo jako podnikatel, který má nemovitost ve vlastnictví firmy. U fyzické osoby pak pro její identifikaci budete vyžadovat předložení občanského průkazu. Další skutečnosti souvisejí s tím, že je nutno, aby vám prodávající prokázal, že nemovitost je jeho vlastnictvím a že je oprávněn s ní nakládat bez omezení a že je oprávněn ji prodat třetí osobě, aniž by tento akt vyžadoval souhlas další osoby. Znamená to, že budete mít k dispozici tzv. čerstvý výpis z katastru nemovitostí, doporučuji ne starší než jeden měsíc. Další doklad, který budete vyžadovat, neboť píšete, že se bude jednat o koupi části stavební parcely, bude geometrický plán, který musí být nedílnou součástí kupní smlouvy a rozhodnutí stavebního úřadu (odboru územního plánu). Máte-li toto k dispozici, může začít práce na tvorbě kupní smlouvy. Chcete-li mít alespoň základní přehled, co má tato smlouva obsahovat, uvádím následující: identifikace obou smluvních stran dle výše uvedeného. Dále konstatování, že prodávající je na základě určitého právního aktu vlastníkem nemovitosti (kupní smlouva, darovací smlouva, rozhodnutí státního orgánu apod.). Následuje popis nemovitosti, která má být předmětem koupě - tj. označení části stavební parcely, která je smlouvou převáděna a která vznikla na základě geometrického plánu - uvedení čísla a data vyhotovení, oddělení z původní stavební parcely (uvést číslo). Geometrický plán bude nedílnou součástí kupní smlouvy, jejíž podpisy musí být ověřeny buď notářem, nebo obecním úřadem. Upozorňuji na tuto skutečnost, protože je sice samozřejmé, že geometrický plán se přikládá u nových staveb, ale není již samozřejmé předkládat tento geometrický plán a souhlas příslušného stavebního úřadu v případě koupě dělených stavebních parcel. Nemovitost samozřejmě musí být identifikována co do zápisu na listu vlastnictví s uvedením jeho čísla, katastrálního území obce a příslušného katastrálního úřadu.
V souvislosti s další náležitostí kupní smlouvy - kupní cenou - je třeba uvést, že bývá zvykem zapracovat do smlouvy mechanismus ochrany obou smluvních stran - úschova finančních prostředků u notáře, bankovní akreditiv nebo odkládací podmínka, kdy smlouva nabude účinnosti až po splnění této odkládací podmínky.
Další náležitostí kupní smlouvy je prohlášení prodávajícího, že na prodávané nemovitosti neváznou žádné dluhy, věcná břemena ani jiné právní povinnosti či jiná práva třetích osob anebo se používá formulace, že nemovitost nemá žádné právní vady. Lze dodat, že prodávající odpovídá kupujícímu za škodu, která by mu mohla vzniknout, že tato skutečnost je nepravdivá.
Znalecký posudek a odvolání se na známý stav převáděné nemovitosti, který je kupujícímu znám a s nímž se seznámil, toto by měla kupní smlouva též obsahovat. V určitých případech by zde mělo být zakotveno právo kupujícího od smlouvy odstoupit, smluvní pokuta při nedodržení či porušení podstatných podmínek kupní smlouvy apod. Závěrem kupní smlouvy bude konstatování o zápise vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, kdo bude návrh podávat, a mělo by být stanoveno i datum, dokdy má návrh být podán.
JUDr. M. Moravcová