Stát dává pozemky zadarmo, Praha je prodává

Legislativa zatím neřeší všechny problémy družstevních domů

Stát dává pozemky zadarmo, Praha je prodává

O situaci okolo převodů pozemků pod družstevními byty se tentokrát hovořilo u kulatého stolu Hospodářských novin. Debatéry byli primátor hlavního města Prahy Jan Kasl, radní Zdeněk Kovařík, Václav Pátek, ředitel odboru magistrátu, Radek Svoboda, vedoucí odboru správy majetku magistrátu, sekretář Legislativní rady vlády Jaroslav Oehm, Jiřina Böhmová, ředitelka odboru Ministerstva financí, Lenka Tománková z právního odboru MF a advokátka Hana Marvanová.

Majitelé družstevních bytů naléhají na dořešení problémů kolem vlastnictví pozemků pod družstevními domy. Jaký je současný stav a jaký výhled na řešení?

Kasl: Zastupitelstvo hlavního města se usneslo v roce 1996 o převodech zastavěných pozemků a navazujících pozemků k bytovým objektům, ale celá akce se moc nehýbala. Věci se rozběhly v souvislosti s větší aktivitou družstev a dalších vlastníků, ale také s novelou zákona o vlastnictví bytů (103/2000 Sb.).
Kovařík: Hlavní město Praha začalo vnímat tento problém v okamžiku, kdy začalo řešit otázky vlastního majetku na cizích pozemcích a také cizího majetku na vlastních pozemcích. Problematika družstevních objektů se začala řešit v letech 1994 - 95. Rok poté jsme přijali mechanismus, jak to řešit bez cenové mapy, to znamená, že ceny zastavěných pozemků se budou řídit vyhláškou (tehdy 1700 Kč za m2). Zároveň jsme řekli, že vyřešíme věcně příslušné pozemky, to jsou tzv. předzahrádky, zazahrádky, vstupy do objektů, schodiště a podobně. Také jsme si řekli, že u nich budeme postupovat podle vyhláškových cen a zároveň že budeme umožňovat pronájem těchto pozemků, pokud nebude zájem je koupit. Za pronájem jsme také stanovili cenu, která je platná dodnes, protože ceny jsme nevalorizovali. Přijetím cenové mapy se nám podařilo rozrůznit ceny ve městě. Realizace se bohužel zpozdila. To je dáno složitostí problému. Například dlouho trvalo, než jsme byli schopni prokázat, že to, co po nás družstevníci nebo jiní vlastníci objektů nad našimi pozemky chtějí vyřešit, je skutečně naše a naopak.
A pak tu byly některé nedostatky v činnosti, které vedly k tomu, že se první prodeje pozemků pod družstevními byty podařilo schválit zastupitelstvu teprve letos. Právě máme zrealizované tři větší záležitosti a pokračujeme podle usnesení zastupitelstva, které je dlouhodobě platné: Na zastavěném pozemku se stanoví cena podle cenové mapy, na souvisejících pozemcích podle vyhláškové ceny. používáme cenu tzv. neužitného pozemku čili 7 Kč/m2. Zákon 103/2000 Sb. nám přináší ještě možnost uzavírat úplatná věcná břemena. Tam, kde se vztahuje na příslušné vlastníky jednotek, tak můžeme řešit tuto záležitost úplatným břemenem. Pro radnici je samozřejmě lepší prodat celý pozemek před parcelací na jednotky.

Úprava pro převody na státních pozemcích není ovšem shodná s režimem převodů na obecní půdě.

Böhmová: Ministerstvo financí vykonává působnost na území hl. m. Prahy pro majetek ve vlastnictví státu. Vykonává ji také tím, že naplňuje zákon 103/2000 Sb., tzn. uzavírá s majiteli družstevních bytů o pozemcích pod byty smlouvy o výpůjčkách, aby se jim mohlo právo výpůjčky poté změnit na právo vlastnické. Výpůjčky je třeba udělat do konce roku. Po novém roce budeme tento zákon naplňovat tak, že budeme řešit nároky jiných subjektů než fyzických osob.
Oehm: Vidím teď jediné řešení - vypracovat a schválit novelu, třeba i zákona o majetku státu, a říci, že k 1. 7. 2001 v těch případech státních pozemků, kde nedošlo například k převodu na základě již uzavřených smluv o výpůjčkách, realizovat ze zákona přechod vlastnictví jako jednorázový akt s tím, že ke dni, kdy dojde k přechodu vlastnictví, by automaticky zaniklo trvalé užívání, nájem pozemku i výpůjčka. Doporučoval bych, abychom se zaměřili tímto směrem a nesnažili se vylepšovat občanský zákoník. Toto řešení by se vztahovalo opět pouze na bytová družstva. Protože v členské základě to vře. K řešení je tam ovšem ještě jeden faktor: Kdyby se dělaly převody pozemků podle zákona o majetku státu, tak převod podléhá darovací dani, zatímco přechod nikoli.
Marvanová: Největší problém vidím u družstevních bytů nebo bytů, které byly družstevní a byly převedeny nebo jsou převáděny tento rok do vlastnictví, u bytů vyčleněných bytových družstev atd. Nejvážnější problém, který se musí řešit, vidím v tom, že statisíce družstevníků nevědí, na čem jsou. Podle současné úpravy je již řada věcí jasná, ale družstevníci, ať už členové družstev, kteří si nechali převést byty do vlastnictví, nebo družstva nevědí, jaký mají nárok. Nevědí, že nárok mají a že může být uspokojený už podle současného znění zákona, ať už zákona 103 nebo podle § 879c občanského zákoníku. Proto by bylo dobré, aby byl vydán metodický pokyn, který ujednotí výklad, podle kterého budou postupovat všechny okresní úřady i Ministerstvo financí. O jednotném postupu musí být informováni také družstevníci.
Při debatách jsme narazili na to, že budou případy, na které současné znění zákona nebo občanského zákoníku nedopadne. Přimlouvám se za přijetí nějakého generálního ustanovení nejlépe asi do zákona o majetku státu, které by vyplnilo mezery, jež se objeví. Ty se objeví zákonitě, např. to mohou být i mezery dané tím, že v současné době probíhají o určité pozemky nebo o nemovitosti na nich stojící soudní spory nebo nejsou vztahy vyjasněné vůbec. Na takové řešení má Parlament velmi krátkou dobu, takže by bylo dobře, kdyby bylo ustanovení zákona o majetku státu co nejdřív zpracováno. Četní odborníci se domnívají, že určitá část problému by byla řešitelná usnesením vlády, které by navazovalo na paragraf 22 zákona o majetku státu.
Tománková: K 1. 7. 2001, odkdy by mělo přejít ze zákona vlastnické právo, tak fakticky přejít nemůže, dokud není provedeno geometrické zaměření pozemku, který byl dán do trvalého užívání a u kterého by mohlo přecházet vlastnické právo na vlastníka bytové jednotky. Zadávání geometrických plánů stojí peníze a zadává se soukromé firmě. Než se provede geometrické zaměření, tak to pár měsíců trvá. Takže to sice zákonem bude dané, že někomu vzniká vlastnické právo, ale realizovatelné to právo bude až později. Chyba, která vznikla, byla ta, že byla přijata ustanovení, aniž by si někdo uvědomil jejich dopad. Ministerstvo financí je zavaleno žádostmi o výpůjčky. Všichni se snaží to stihnout do konce roku.
Zákon vůbec nepostihl situaci, že bude třeba uzavřena smlouva o výpůjčce, tzn. budou splněny podmínky k 31. 12. 2000, jenže příslušná osoba do 1. července 2001 zemře. Zákon vůbec nepostihl právní nástupce. To znamená, že pokud se osoba nedožije rozhodnutí, tak není, na koho by se právo vztahovalo. To nemůžete nahradit výkladem, jde o naprostou mezeru, tzn. že je tam na půl roku zákonné vakuum. Vzhledem k tomu, že byly tyto nedostatky zjištěny, byly vytvořeny pracovní skupiny, které je mají odstranit. V současné době připravuje Ministerstvo financí pro sněmovnu návrh, jak by se tato práva mohla upravit. Musela by být přijata úprava a ta by musela být Parlamentem schválena do 1. 7. 2001. Věc je ve stadiu zrodu. Úvaha je taková, že by kromě zákona o majetku státu musely být provedeny ještě úpravy v zákoně o vlastnictví bytů. Do oněch dvou ustanovení občanského zákoníku by se nesahalo. Mohl by nastat klid mezi lidmi v tom, že sice nenabudou pozemek 1. 7. 2001, ale nabudou ho později nebo ho nabude osoba, která jej zdědí, nebo osoba, která jednotku nabude v budoucnu.

Existují pozemky, jejichž vkastnictví je nejasné. Co s nimi? Kdo zjistí, o jaké jde vlastnictví? Co má občan dělat?

Pátek: U mne se soustřeďují občané, kteří jsou dezorientováni, kteří na základě prohlášení v novinách a televizi odmítají uzavírat kupní a nájemní smlouvy, protože jsou přesvědčeni o tom, že dostanou od státu všechno zadarmo. Čili první krok je zjistit vlastníka. Katastr je veřejná listina, podívám se tudíž na katastru na číslo pozemku, vlastník je tam ten a ten a pak se obracím na toho, kdo je tam jako vlastník napsaný. V případě určitých nejasností přijde žadatel na obec.
Svoboda: Pravidla týkající se majetku města jsou daná od roku 1996. Problém výkladu novely zákona vzniká pouze tam, kde jde o vlastnictví jednotky. Tam, kde je dům rozdělený na jednotky a jsou vlastníci jednotlivých jednotek, tak vzniká věcné břemeno. Naši právníci nezjistili, že by věcná břemena vznikala tam, kde jsou domy ještě ve vlastnictví bytových družstev, protože v zákoně se říká, že jednotkou se rozumí byt nebo nebytový prostor. Ne dům. Takže se domnívám, že tam, kde není rozdělen dům na jednotky, nevzniká ani věcné břemeno. Proto říkám, že v případě města je lepší postupovat na základě zásad, které máme, a myslím, že jsme připraveni nějakým způsobem se s tímto problémem vypořádat.
Kasl: Některá družstva nechtěla kupovat, ale ani pronajímat plochu, která je příslušná k objektu. My to považujeme za zcela přirozené a tak by nemělo docházet k diskusím. Nechceme družstvům prodávat hektary sadových úprav, ale nejbližší zázemí domu. Sedm korun za metr je cena za pozemek kolem, nikoli za metr čtvereční pozemku zastavěného, tam je příslušná cenová mapa.

Úprava by možná měla být sjednocena, protože možnost, aby se stavělo na státním nebo obecním pozemku, vznikala jen náhodně.

Marvanová: Těch náhod nebo nespravedlností najdeme celou řadu. Zákon třeba umožnil, že každý měl nárok na převod bytu do vlastnictví, ale nejen družstevník-člen SBD, ale i družstevník-člen LBD, což byly byty, které před listopadem 1989 byly ve stejném režimu jako byty, které spravovaly národní výbory. Jak k tomu přišel obyvatel bytu, který mu přidělil národní výbor, a byl to byt státní a nedostane ho do vlastnictví, a dnes je třeba dokonce vystěhován, a naopak někdo jiný také dostal dekret od národního výboru nebo poukázku, že se uchází o byt LBD a dostal miliónovou hodnotu zákonem jen tak zadarmo. Myslím, že už na začátku 90. let se udělala chyba. Proč pozemky pod družstevními domy přešly bezplatně do vlastnictví obcí nebo vztahy nebyly vůbec vyjasněny? Za ty chyby se do určité míry platí. V Parlamentu přitom byl záměr deset let neřešené vztahy k pozemkům konečně řešit.
Kovařík: Ze strany obce je pro řešení děláno vše. Musím říci, že neustálé diskuse o tomto problému znejišťují družstva, která by měla uzavřít smlouvy. Domnívám se, že nebude velká vůle k dlouhodobým nájemním smlouvám, přestože jsme tuto možnost připustili.

Jaký je jasný vzkaz občanům - majitelům družstevních bytů?

Kasl: Praha chce pozemky prodávat. Cenová mapa je proto asi ten nejobjektivnější nástroj. A na rozdíl možná od všech jiných názorů na plochy kolem, ty nejbližší nutné související plochy prodávat za 7 korun za metr považujeme za zcela seriózní. Vyzýváme družstva, ať jsou v tomto směru aktivnější.
Svoboda: Doporučil bych, aby město prodávalo všechno najednou, protože oddělení prodejů vytváří neuvěřitelný problém.
Oehm: Momentálně je situace dost složitá. Domnívám, že by se do celé věci měl zapojit katastrální úřad, protože mnohé případy jsou lehce odstranitelné.
Böhmová: Dostáváme se ke geometrickým plánům. Hledat viníka u Katastrálního úřadu myslím není správné. Je to dědictví z doby, kdy se o to nikdo nestaral. Nepořádek v pozemcích trval třicet let a myslet si, že to bude v pořádku během deseti let, když do toho vstoupily restituce, když se musely zaměřovat další situace, které vznikaly, a klást za vinu Katastrálnímu úřadu, že je tu nepořádek, když pozemky nejsou uspořádány po technické stránce, to by znamenalo hledat viníka za každou cenu.
Svoboda: Mám pocit, že trošku snímáme odpovědnost z družstev. Občan je družstevník a družstvo by mělo především vědět, na jakém pozemku dům stojí.
Marvanová: Někde družstevník najde potřebný dokument na družstvu, ale někde, jako třeba u vyčleněných družstev, družstvo, ze kterého se vyčlenila, už neexistuje nebo materiály nejsou. Proto je namístě určitá součinnost, protože ten dluh je na všech stranách. Součinnost by měla být taková, aby se v krátkém čase vztahy k pozemkům vyjasnily. Prosila bych Ministerstvo financí, aby pro věci, které jsou nepochybné, vydalo metodický pokyn, příručku, jak mají postupovat. Vzkaz poslancům je jednoznačný, aby zkusili co nejdřív projednat změnu zákona o majetku státu, která umožní řešit mezní případy, na které ustanovení občanského zákona nedopadne. Aby lidé neměli strach, že se budou muset soudit či stát fronty před MF.
Kasl: Vzkaz poslancům je jasný - občané mají mít jistotu, že nebude žádné datum, kdy ztratí všechny nároky. Takový závěr musí jasně vzejít. To je otázka zákonodárců. Tomu Praha jako obec nemůže být nápomocna. My můžeme slíbit, že všechny žádosti, které budou na Prahu podány, budou vyřízeny.
Oehm: Vítám, co tu bylo řečeno, pokud jde o pozemky, které patří městu. Domnívám se, že Svaz družstev by v tomto směru měl apelovat na svá družstva, aby své případy v zájmu občanů co možná nejrychleji s námi projednala. Tím by byly pozemky, aspoň pokud jde o město, vyřešeny. Pokud jde o státní pozemky, přimlouvám se, aby byla udělána zákonná úprava. Pokud jde o metodický pokyn, tak jde spíš o to upozornit, že občané skutečně o své právo na vydání pozemku nepřijdou. Doporučuji, aby poslanci využili právních kapacit SBD, které mají s družstevními pozemky obrovské zkušenosti.
Kovařík: Myslím, že základní vzkaz družstevníkům, kteří mají objekty na majetku obce, je, aby projednali v příslušném družstvu odkoupení a nenechávali to jen na tom, zda zejména u velkých družstev příslušné družstvo projeví aktivitu jako celek. Druhá věc je, pokud v družstvech jsou doklady, pak tyto doklady dávat dohromady a scelovat. Jinak obec nehodlá pravidla měnit. Platí cena podle cenové mapy a možnost splácení podle kupních smluv na deset let.
Tománková: Pokud jde o jednotlivé družstevníky, pracovníci MF udělají vše pro to, aby smlouvy, které můžeme uzavřít podle zákona, byly co nejdříve uzavřené. V žádném případě ovšem MF nemůže slibovat, že půjde nad rámec zákona a bude smlouvy o výpůjčkách uzavírat ještě v červnu příštího roku, pokud se nezmění zákonná úprava.
Připravila Marie Volková

První kroky k získání pozemků pod družstevními byty
Majitel družstevního bytu ( byt je zapsán jako jeho vlastnictví v katastru nemovitostí) by měl nejdříve kontaktovat původního vlastníka (družstvo). Ten by mu měl sdělit, zda dům stojí na obecním nebo státním pozemku.
Pokud půjde o obecní pozemek, získá od družstva doklad o vlastníkovi (nebo si ho občan opatří v příslušném katastru nemovitostí) a začne jednat s obcí. Pražský magistrát již ceny pozemků zná. Některé mimopražské municipality již mají tyto problémy také vyřešené, jiné ještě ne.
Bude-li to pozemek státu, obrátí se v Praze na Ministerstvo financí a na venkově na okresní úřad a uzavře s nimi smlouvu o výpůjčce. Termín pro uzavření této smlouvy je 31. prosince 2000.
Je-li pozemek z části ve vlastnictví státu a obce, postup je totožný, ale každá část pozemku se musí právně ošetřit samostatně.
V případě nejasností právních vztahů k pozemkům je asi nejlepší obrátit se právníka.