Nájemní smlouva na nebytové prostory

Nájemní smlouva na nebytové prostory

V pravidelné rubrice HN na dotazy odpovídají odborníci. Můžete je zasílat na adresu: Právní poradna HN, Dobrovského 25, 170 55 Praha 7.

Mám zájem uzavřít nájemní smlouvu a potřebuji asi dvě místnosti pro poskytování služeb cestovního ruchu. Od majitele nemovitosti jsem obdržela návrh smlouvy, se kterým nesouhlasím. Mohla bych vědět, co by tato smlouva měla obsahovat?

J. K., Praha 2
Obecná úprava nájemního vztahu je upravena OZ, ze kterého vychází speciální úprava nájemního vztahu nebytových prostor zvláštním zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Tento zákon vzhledem ke své specifičnosti má v určitých případech přednost, a proto předpokládám, že smlouva, kterou jste obdržela, odkazuje ve svých úvodních či závěrečných ustanoveních na tento právní předpis.
Nebytový prostor dle tohoto právního předpisu je vymezen např. jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jinému účelu než bydlení. První vztah mezi vámi a vlastníkem nemovitosti vzniká uzavřením nájemní smlouvy a smluvní strany by měly být označeny jako pronajímatel a nájemce. Podle § 3, odst. 4 cit. zákona je předepsaná písemná forma a nedodržení této formy způsobuje absolutní neplatnost smlouvy. Nájemní smlouva musí obsahovat zejména tyto náležitosti: předmět nájmu, účel nájmu, výši, splatnost a způsob platby nájemného, dobu nájmu, pokud nejde o nájem na dobu neurčitou. Jestliže některá z uvedených náležitostí není smlouvou upravena, je smlouva opět neplatná.
K platnosti nájemní smlouvy, jejímž předmětem jsou dle dotazu nebytové prostory určené k provozování služeb v oblasti cestovního ruchu, je nutný předchozí souhlas obecního úřadu.
Nájemní smlouva by dále měla obsahovat práva a povinnosti nájemce i pronajímatele. Např. pronajímatel je povinen odevzdat nájemci nebytové prostory ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání nebo k užívání obvyklému, s čímž je spojena zároveň povinnost pronajímatele nezasahovat neoprávněně do výkonu práva nájemce.
Nájemce je zase např. povinen hradit smluvenou výši nájemného a platbu za služby včas a řádně, dále je povinen hradit náklady spojené s běžnou údržbou. Co se rozumí pojmem běžná údržba a údržba, je stanoveno právním předpisem a mělo by být přílohou nájemní smlouvy.
Výše nájemného, jeho splatnost a způsob platby je věcí dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Způsoby platby jsou čtvrtletní nebo i měsíční. Ve smlouvě by měly být stanoveny sankce pro nájemce v případě prodlení platby nájemného, smluvní pokuty pro případ nedodržení povinností pronajímatele, možnost odstoupení od smlouvy apod.
Dále by měla být ve smlouvě stanovena délka trvání nájemního vztahu. Dále by smlouva mohla obsahovat inflační doložku. Přílohou smlouvy by měl být situační plánek umístění pronajímaných nebytových prostor.
JUDr. Marie Moravcová