Katastr nemovitostí a soudní výkon rozhodnutí

Nesprávný výklad předpisů působí potíže věřitelům

Katastr nemovitostí a soudní výkon rozhodnutí

* Je často běžnou praxí, že katastrální úřady odmítnou zapsat do katastru nemovitostí poznámky o soudním řízení, ve kterém se věřitel domáhá zřízení soudcovského zástavního práva. V této situaci je ovšem výklad příslušných předpisů nesprávný.
Praxe katastrálních úřadů není jednotná ohledně zápisu poznámky o soudním řízení, v němž se oprávněný domáhá zřízení soudcovského zástavního práva na nemovitosti. Odmítnutí zápisu poznámky o zahájení takového řízení však nepřispívá k právní jistotě třetích osob.

Odmítnutí zápisu

Některé katastrální úřady odmítají zapisovat do katastru nemovitostí poznámku o podaném návrhu na soudní řízení, v němž se oprávněný domáhá zřízení soudcovského zástavního práva na nemovitosti dle § 338a, 338b občanského soudního řádu. Katastrální úřad a jemu nadřízený zeměměřický a katastrální inspektorát se v jiném případě dovolával znění § 9 odst. 1 písm. b) zák. č. 365/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon č. 265/1992 Sb.) a oba tyto státní orgány argumentovaly tím, že dle § 9 odst. 1 písm. b) zák. č. 265/1992 Sb. lze zapsat pouze poznámku o podaném žalobním návrhu, kterým se navrhovatel domáhá, aby soud vydal takové rozhodnutí, týkající se nemovitostí evidovaných v katastru, na jehož základě by mohl být proveden záznam do katastru podle § 7 tohoto zákona, tedy žaloby o určení vlastnického nebo jiného práva zapisovaného do katastru nemovitostí. Návrh na nařízení výkonu rozhodnutí však není žalobním návrhem, ale jiným návrhem na zahájení soudního řízení.

Výklad

Vykládat ustanovení § 9 odst. 1 písm. b) zák. č. 265/1992 Sb. pouze za pomoci gramatického výkladu není správné, neboť v řízení, v němž se oprávněný domáhá zřízení soudcovského zástavního práva, vzniká vyhovujícím rozhodnutím státního orgánu (soudu) dle § 7 odst. 1 zák. č. 265/1992 Sb. právo uvedené v § 1 odst. 1 tohoto zákona, tedy právo zástavní. Druhý důvod, pro který je třeba gramatický výklad § 9 odst. 1 písm. b) zák. č. 265/1992 Sb. považovat za nesprávný, spočívá v tom, že nezapsání poznámky o zahájeném soudním řízení o zřízení soudcovského zástavního práva na nemovitostech odporuje samotné definici katastru nemovitostí dle § 1 odst. 2 zák. č. 344/1992 Sb. zákona o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění zák. č. 89/1996 Sb., jakož i tomu, že každý má dle § 13 zák. č. 265/1992 Sb. právo nahlédnout do katastru a učinit si o právních vztazích opisy nebo výpisy. V publikaci JUDr. Antonín Tripes: Exekuce v soudní praxi, Praha, C. H. Beck 1997, str. 390 se konstatuje, že do katastru nemovitostí se provádí zápis již o zahájeném soudním řízení, v němž se oprávněný domáhá zřízení soudcovského zástavního práva na nemovitosti.

Rozpor s listinou

Neprovedení zápisu poznámky o zahájeném soudním řízení o zřízení soudcovského zástavního práva odporuje právu na informace dle článku 17 odst. 1 Listiny základních práv a svobod. Znamená také právní nejistotu třetích osob o "právní kvalitě" nemovitosti, neboť třetí osoba, která má např. zájem nemovitost koupit anebo ji přijmout jako zástavu, je v domnění, že nehrozí vznik žádné právní vady nemovitosti.
V řízení o výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti dle ustanovení § 335 a násl. občanského soudního řádu je nutné, aby nemovitost byla ve vlastnictví povinného ke dni, kdy soud vydal usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti. Nestačí, že nemovitost je ve vlastnictví povinného ke dni, kdy byl soudu doručen návrh na výkon rozhodnutí. Výjimku z pravidla, aby nemovitost byla ke dni nařízení výkonu rozhodnutí ve vlastnictví povinného, tvoří následující případy:
Povinnost k plnění přešla na jinou osobu v důsledku singulární sukcese (zejména převzetí závazku).
Povinnost k plnění přešla na jinou osobu v důsledku univerzální sukcese (zejména děděním nebo následkem sloučení, splynutí nebo rozdělení obchodní společnosti nebo družstva anebo následkem přechodu závazku při prodeji podniku anebo vkladu podniku do základního jmění).
K nemovitosti bylo zřízeno smluvní anebo soudcovské zástavní právo, a výkon rozhodnutí tudíž postihuje nového vlastníka nemovitosti, i když není závazkovým dlužníkem oprávněného.

Výkon prodejem nemovitosti

V soudním řízení o výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti je soudem vydáno usnesení o příklepu (§ 336j občanského soudního řádu), od něhož se odvozuje přechod vlastnického práva, přičemž toto právo přechází na vydražitele dle § 336i občanského soudního řádu právní mocí tohoto usnesení a zaplacením nejvyššího podání, a to zpětně ke dni udělení příklepu.
Řízení o výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti má také za následek vydání rozhodnutí, na jehož základě by ve smyslu § 9 odst. 1 písm. b) zák. č. 265/1992 Sb. mohl být proveden záznam do katastru podle § 7 téhož zákona, a proto by katastrální úřad měl zapsat poznámku také o tom, že u soudu byl podán návrh na výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti.
Z důvodu, že pro nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti je rozhodující stav vlastnického práva ke dni nařízení výkonu a nikoli ke dni podání návrhu u soudu, nemá případné nezapsání poznámky o podaném návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti na práva třetích osob takový dopad jako nezapsání poznámky o tom, že u soudu byl podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva k nemovitosti.

Souběh návrhů

Pokud je návrh na zřízení soudcovského zástavního práva podán u soudu v době, kdy je u katastrálního úřadu podán návrh na vklad vlastnického práva pro nového vlastníka, o němž katastrální úřad pravomocně rozhodl, nic nebrání tomu, aby byl nařízen výkon rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva a toto zřízení bylo zaznamenáno do katastru nemovitostí, i když v mezidobí nemovitost změnila vlastníka.
Důvodem je to, že vlastnické právo se nabývá vkladem do katastru nemovitostí, nikoli pouze podáním návrhu na vklad. Řízení o povolení vkladu vlastnického práva není nutno přerušovat, neboť soudcovské zástavní právo přejde s nemovitostí na jejího nového vlastníka.

JUDr. Roman Kozel,
advokát