Soudní a mimosoudní prodej nemovité zástavy

Věřitel může bez žaloby podat návrh na prodej zástavy

Soudní a mimosoudní prodej nemovité zástavy

* Na základě novely občanského zákoníku a občanského soudního řádu provedené s účinností od 1. 9. 1998 čl. III. a čl. IV. zákona č. 165/1998 Sb., kterým byl změněn zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, a další právní předpisy, nemusí zástavní věřitel žalovat zástavního dlužníka anebo zástavce o zaplacení pohledávky zajištěné zástavním právem, ale podá u soudu návrh na prodej zástavy. Již od roku 1992 však existuje možnost prodat zástavu mimosoudně podle § 299 odst. 2 obchodního zákoníku.
Novelizované ustanovení § 151f odst. 1 občanského zákoníku umožňuje zástavnímu věřiteli, aby u soudu navrhl prodej zástavy, jestliže jeho zajištěná pohledávka není řádně a včas splněna, a to i tehdy, když zajištěná pohledávka je již promlčena. Je-li na zajištění téže pohledávky zastaveno několik samostatných věcí, může zástavní věřitel k uspokojení své celé pohledávky nebo její části navrhnout u soudu prodej kterékoli zástavy (§ 151f odst. 2 ObčZ). Na tuto změnu hmotněprávní úpravy bezprostředně navazuje změna procesní úpravy, a to ustanovení § 372 občanského soudního řádu.

Návrh na prodej zástavy

Návrh na prodej zástavy směřuje buďto proti zástavnímu dlužníkovi, tedy proti osobě, která dala k zajištění vlastního závazku vlastní věc, anebo proti zástavci, tedy proti osobě, která dala vlastní věc do zástavy k zajištění závazku, který má vůči zástavnímu věřiteli jiná osoba. Návrh na prodej zástavy není v rozporu s § 80 občanského soudního řádu, neboť § 80 OSŘ uvádí pouze demonstrativní výčet druhů návrhů na zahájení řízení (srov. "Návrh na zahájení řízení lze uplatnit, aby bylo rozhodnuto zejména..."). Návrhem podle § 372 občanského soudního řádu se lze domáhat jak prodeje zástavy, která je věcí movitou, tak prodejem zástavy, která je věcí nemovitou. V řízení o návrhu na prodej zástavy rozhoduje soud usnesením (srov. § 274 písm. a/ OSŘ). V řízení podle § 372 OSŘ soud přezkoumá platnost zástavní smlouvy a existenci pohledávky zástavního věřitele. Pravomocné a vykonatelné usnesení, kterým soud návrhu na prodej zástavy vyhověl, se stává podle § 274 písm. a) OSŘ exekučním titulem, který opravňuje zástavního věřitele k tomu, aby podal návrh na nařízení výkonu rozhodnutí prodejem zastavené movité nebo nemovité věci. Postup podle novelizovaného ustanovení § 151f ObčZ a § 372 OSŘ se uplatní v následujících případech.

Co umožňuje novelizace

Zástavní právo k nemovitosti anebo k movité věci nebylo sjednáno podle § 299 obchodního zákoníku.
Zástavní právo bylo sice sjednáno podle § 299 obchodního zákoníku, avšak v zástavní smlouvě nebyl dohodnut jiný vhodný způsob prodeje zástavy, tj. způsob prodeje srovnatelný s veřejnou dražbou (§ 299 odst. 2 obchodního zákoníku).

Zamýšlený odprodej nemovitosti

Mimosoudní prodej zástavy umožňuje ustanovení § 299 odst. 2 obchodního zákoníku, které platí v nezměněné podobě od 1. 1. 1992. Podle tohoto ustanovení zástavní věřitel může při výkonu svého zástavního práva prodat ve veřejné dražbě zastavenou nemovitost nebo jinou zástavu, kterou má u sebe nebo s kterou je oprávněn nakládat, jestliže na tento zamýšlený výkon zástavního práva včas upozorní zástavce a dlužníka; stanoví-li to smlouva, může zástavní věřitel prodat zástavu i jiným vhodným způsobem. Ačkoli žádný zákon neupravoval a dosud neupravuje veřejné dražby nemovitostí, není ustanovení § 299 odst. 2 obchodního zákoníku nepoužitelné. Pokud bude v zástavní smlouvě dohodnut prodej zástavy jiným vhodným způsobem (např. na základě obchodní veřejné soutěže podle § 281 až § 288 ObchZ) anebo prodej z volné ruky za přesně sjednaných podmínek (tj. tak, aby zastavená věc nebyla prodána ke škodě zástavce či zástavního dlužníka), nic nebrání tomu, aby zástava byla prodána, aniž by zástavní věřitel musel podávat k soudu návrh na její prodej podle § 151f občanského zákona a § 372 občanského soudního řádu. Ustanovení § 299 odst. 2 ObchZ obsahuje zákonné zmocnění pro zástavního věřitele k prodeji zástavy a vyžaduje pouze to, aby zástavní věřitel na zamýšlený prodej včas upozornil zástavce a dlužníka (tj. zástavního dlužníka) a v zástavní smlouvě byl dohodnut jiný vhodný způsob prodeje zástavy.

Nedůvodné námitky bank

V zákoně není opora pro doposud běžně zastávaný názor, že k prodeji nemovitosti podle § 299 odst. 2 ObchZ musí mít zástavní věřitel souhlas zástavce respektive zástavního dlužníka, popřípadě plnou moc. Je-li dodrženo ustanovení § 299 odst. 2 ObchZ, nejsou důvodné námitky bank, že nemohou zastavené nemovitosti prodat, protože nemají souhlas zástavního dlužníka, resp. zástavce.

Stížnost k Ústavnímu soudu

Zřejmě chyběla a chybí odvaha podstoupit soudní řízení o opravném prostředku proti rozhodnutí, kterým katastrální úřad zamítl zástavnímu věřiteli návrh na vklad vlastnického práva pro kupujícího (§ 250l až § 250s OSŘ) a v případě, že by soud rozhodnutí katastrálního úřadu potvrdil, lze proti takovému rozhodnutí podat stížnost k Ústavnímu soudu ČR. Platné právní předpisy řeší i otázku účastenství v řízení o povolení vkladu vlastnického práva na základě prodeje zastavené nemovitosti postupem podle § 299 odst. 2 ObchZ. Podle § 4 odst. 1 zák. č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, jsou účastníky řízení o povolení vkladu účastníci tohoto právního úkonu, na jehož podkladě má být zapsáno právo do katastru.
Při prodeji zastavené nemovitosti podle § 299 dost. 2 ObchZ budou účastníky řízení o povolení vkladu vlastnického práva zástavní věřitel v postavení a na místě prodávajícího a kupující.

JUDr. Roman Kozel,
advokát