Činžovní dům jako "sendvič"

Činžovní dům jako "sendvič"

Levné činžovní domy z konce 19 a začátku 20. století, které se na trhu nabízejí, lákají k nákupu. Nabídkové ceny pohybující se v intervalu 8 až 12 miliónů nejsou na pražských Vinohradech nebo Letné žádnou výjimkou. V naprosté převaze jde však o bytové domy plné nájemníků. Vzhledem k regulaci nájemného v bytech s původními nájemníky a nemožností je vystěhovat, aniž by dostali odpovídající náhradu, se nejedná o žádné "investorsky přitažlivé objekty". Koupě takovéhoto domu bez předem promyšleného investičního záměru je v krátkodobém časovém horizontu prodělečnou záležitostí. Většina prodejů se proto realizuje za účelem dlouhodobého uložení financí.
Abychom návratnost peněz vložených do koupě urychlili, doporučují poradenské firmy se nad nákupem zamyslet a vybírat domy, kde je co největší prostor (i potenciální) vhodný ke komerčnímu využití. Optimální skladbu takovýchto domů lze přirovnat k sendviči. Jde o několik vrstev různě využitého prostoru, který je možné na sobě zcela nezávisle pronajímat, a co víc, hlavně i rekonstruovat, případně přestavit. Optimální skladbu prostor činžovních domů tvoří přízemí, ve kterém jsou umístěny obchody (případně i první podzemní podlaží - v alternativě s garážemi), první (případně i druhé patro) slouží k administrativním účelům a v patrech vyšších zůstávají bytové jednotky. Ty je možné rozdělit do dvou částí. V první jsou stávající byty s původními nájemníky, v části druhé se jedná o vestavbu (případně nadstavbu) luxusních podkrovních bytů. Tyto byty může majitel nemovitosti pronajímat za smluvní nájemné.
Varianta vystěhování a zajištění náhradního ubytování pro stávající nájemníky je v těchto dnech nevýhodná. Ačkoli ceny nemovitostí stagnují, případně klesají, klesá i komerční nájemné. Oproti tomu ceny stavebních prací a materiálů neustále rostou.
Při přestavbě podkrovních prostor na bytové jednotky je nutné počítat se základní cenou 3500 Kč/m3 obestavěného prostoru (cena nezahrnuje instalaci výtahu, překládání střechy a zesílení nosnosti podlah), při zcela standardním provedení a velikosti podlažního prostoru kolem 100 m2. Protože se podkrovní byty ve standardním provedení stavějí zřídkakdy, dosahují náklady na přestavbu částek vyšších. Měsíční pronájmy luxusních podkrovních bytů se pohybují v centru hl. města a v jeho blízkém okolí od 30 do 150 tis Kč.
Přestavba bytů na kvalitní kancelářské prostory se pohybuje kolem 3700 Kč/m3. Výše nájemného je závislá na několika faktorech. U kanceláří s veškerým zázemím a dobrou dopravní dostupností v centru Prahy je nájemné circa 45 DEM /m2/měsíc. Směrem mimo střed města nájemné klesá a v některých městech ČR se dostává až na desetinu nájmů pražských.
Obchodní prostory (mimo pěší zóny) lze v Praze v centru pronajmout za 40 až 60 DEM. Na standardní přestavbu prostor, které nebyly předtím jako obchody využívány, je nutné počítat s 3500 Kč/m3.
Nákup činžovních domů se dnes vyplatí pro investory, kteří mají v tento okamžik dostatek volných prostředků. Základem investičního úspěchu je však činžovní dům v Praze, pouze v některých případech i v menších městech.