Byty na střeše jsou dobrou investicí

Střešní nástavby mohou nájemníkům zaplatit opravu domu

Byty na střeše jsou dobrou investicí

Orientační náklady na opravu (rekonstrukci) 5patrového domu s rovnou střechou
instalace nového výtahu - od 1 mil. Kč výše (bez výstavby nové výtahové šachty)
oprava stávajícího výtahu - od 500 tis. Kč výše
úprava vstupní haly společných prostor - od 500 tis. Kč výše
oprava střechy - od 500 tis. Kč výše (až do několika miliónů Kč)
vymalování veřejných prostor - řádově desetitisíce Kč
statické posouzení budovy - řádově desetitisíce Kč
výměna stoupaček - od 100 tis. Kč / na sekci výše (bez příčných rozvodů)
výměna okapů - řádově desetitisíce Kč
údržba dilatačních spár - řádově desetitisíce Kč
Střešní nástavby na činžovních a panelových domech mohou být jedním ze způsobů, jak celý bytový dům zhodnotit, aniž by to výrazně pocítily "kapsy" jeho majitelů a nájemníků.
Rekonstrukce a následné zhodnocení činžovních a panelových domů je velmi nákladnou záležitostí, kterou lze z fondu oprav zaplatit jen stěží. Jednou z mála možností, která se majitelům bytových domů v této souvislosti nabízí, je realizace střešní nástavby. Nástavba však musí být čistě komerční investicí.
Dobrá smlouva s investorem střešních nástaveb umožní vlastníkům stávající nemovitosti získat doslova a do písmene novou střechu nad hlavou, fasádu celého objektu (včetně jejího zateplení) a základní interiérové úpravy společných prostor. Samozřejmostí je ověření statiky budovy, výměna vodovodních stoupaček či kanalizačních odpadů a zvýšení požární bezpečnosti. Výjimkou nebývá ani instalace nového výtahu či výstavba podzemních garáží. To vše bez koruny vydané z kapsy uživatele bytu, respektive vlastníka domu, neboť tyto náklady se uhradí z ceny nově budovaných bytových jednotek. Minimální náklady na opravu pětipatrového, zanedbaného panelového domu ze sedmdesátých let, na kterém se střešní nástavby nebudují, se pohybují od deseti miliónů korun výše. Náklady o takovéto částce přibližně odpovídají výše uvedenému rozsahu oprav.
Investorem střešních nástaveb může být firma, která se na výstavbu tohoto typu specializuje a má za sebou již úspěšně dokončené projekty, zrovna tak jako společnost založená z majitelů a nájemníků bytového domu.
Poněkud tvrdým oříškem je realizace střešních nástaveb z pohledu vlastnických vztahů. V případě městských privatizovaných domů je výstavba komplikovanější ještě díky zástavnímu právu a právu předkupnímu, které jsou s privatizací městských bytových domů spojeny. Podle "Zásad postupu při prodeji bytových domů ve vlastnictví hl. města Prahy", které byly schváleny na červnové schůzi zastupitelstva, je předkupní právo obce na dobu deseti let od podpisu kupní smlouvy mezi městem a novým vlastníkem nebo do doby splacení nemovitosti. V žádném případě však nemůže jít o dobu kratší tří let.
Před zahájením výstavby je proto nutné absolvovat proces patřičných projednání, buď s městskou částí, nebo přímo s magistrátem Prahy, na jejichž základě by mohla být např. zaplacena dlužná částka, a následně v rámci pravidel zrušeno zástavní právo. Je možné projednat i výjimku vztahující se ke zkrácení doby předkupního práva.
Nové bytové jednotky, které vzniknou výstavbou střešní nástavby, jsou rozprodávány na základě zákona č. 72/1994 Sb, jenž je znám jako zákon o převodu bytů a nebytových prostor v platném znění. Byty jsou prodávány jako reálné vlastnictví jedné konkrétní bytové jednotky spolu s ideálním podílem na společných prostorách bytového domu. Na prodej nových bytů se nevztahuje žádná cenová regulace, a proto mohou být prodávány a pronajímány za tržní ceny. V těchto dnech se na trhu např. objevují střešní nástavby bytů na sídlišti v Praze 10-Strašnicích. Prodejní cena těchto bytů se pohybuje v intervalu od 23 900 do 26 400 Kč/m2.