Výnosnost investice je daná jejím zaměřením

Nejžádanější komoditou na realitním trhu jsou stavební pozemky

Výnosnost investice je daná jejím zaměřením

Dobrá znalost aktuální situace na trhu nemovitostí je základním faktorem při rozhodování o nemovitých investicích. Vzhledem ke skutečnosti, že majorita záměrů v oblasti realit začíná při nákupu pozemků, nelze je při žádné analýze realitního trhu opomenout.
Nemovitosti jsou dnes nezbytnou součástí portfolia mnoha subjektů. Vložit do jejich koupě peněžní prostředky je dnes podle realitních makléřů jednou z nejvýhodnějších investic. Investičnímu záměru musí ale předcházet jasná strategie. Ta je důležitá především v souvislosti s předpokládaným vstupem republiky do Evropské unie a s očekávaným vzestupem cen realit na straně jedné a možným poklesem na straně druhé.
Výběr a koupě nemovitosti - investice by měla vycházet ze znalosti realitního trhu. O spolupráci na tvorbě investičního záměru v této oblasti je dobré požádat jednu z několika desítek renomovaných realitních či poradenských společností, které v ČR působí. Bohaté zkušenosti na tomto poli má např. Agentura Gavlas, Healy & Baker, Colliers International, Real Spektrum, RAK, B.I.R.T. Consulting či Lexxus. Díky znalosti realitního trhu mohou specializované firmy investorovi doporučit nejen investiční záměr "šitý na míru", ale pomoci i s jeho uskutečněním.
Nejžádanější komoditou na realitním trhu jsou stavební pozemky. Z průzkumů, které provedla brněnská společnost Real Spektrum za rok 1998 je možné vyčíst, že parcely určené pro výstavbu nepodléhají významným výkyvům nabídky ani poptávky. Lze tedy hovořit o velmi stabilní komoditě, do které je možné investovat peníze bez většího rizika. V dlouhodobém horizontu je ale nutné počítat s měnícím se zájmem trhu z pohledu funkčního využití pozemků. "K nasycení zájmu o stavební parcely došlo v průběhu posledních dvou let u investorů čerpacích stanic a autosalónů," uvádí se ve zprávě společnosti Real Spektrum. Naproti tomu masivně vzrostl zájem investorů o pozemky pro výstavbu obchodních center a skladových komplexů.
Velmi výnosnou investicí bývá nákup pozemků, o kterých se předpokládá, že se díky zpracování a schválení nového územního plánu změní jejich funkční využití. Největší nárůst hodnoty lze zaznamenat při změně zemědělského půdního fondu (ZPF) na parcely určené pro zástavbu. Proto je dobré vliv budoucího možného využití předznamenaného příslušnou územní plánovací dokumentací na jejich hodnotu nepodcenit.
Koupě stavebních pozemků je výhodná i z pohledu provozních nákladů. Ty bývají nízké a jsou často synonymem pro pokosení trávy. Vyšší náklady spojené s vlastnictvím stavebních pozemků lze očekávat jen v případě jejich oplocení.
Nelze podceňovat ani nákup bytů, rodinných domů a polyfunkčních objektů do osobního vlastnictví. Na rozdíl od pozemků se sice jedná o reality, jejichž provoz vyžaduje určité náklady, ale výnosy v podobě pronájmů z nich, je možné očekávat takřka okamžitě. Zajímavé zhodnocení financí lze v této souvislosti očekávat i při nákupu starších činžovních domů obydlených nájemníky. Tento investiční záměr je však během na dlouhou trať.
"Malou míru návratnosti, či dokonce ztrátu lze předpokládat u investic do nákupu starších průmyslových objektů v malých městech," uvádí Ivan Žikeš majitel realitní kanceláře Recom a prezident ARK.
Nevýhodné je postavit investiční záměr také na koupi ZPF. Tento stav je ovlivněn situací v zemědělství a malou ekonomickou silou prvovýrobců, která jim v současné době neumožňuje expandovat.
Podle Ivana Žikeše lze v dlouhodobém horizontu očekávat s předpokládaným vstupem republiky do EU vysoký nárůst některých cen nemovitostí, a to především v Praze a Brně.

Brno

V Brně je poptávka po rezidenčních pozemcích největší v severní okrajové části města. Podle zprávy Real Spektra se zde v roce 1998 kumulovalo kolem 33 % veškeré poptávky po stavebních pozemcích určených pro bytovou výstavbu. Jde o parcely, jež jsou vhodné především pro individuální rodinné domy. Největší skupinu z poptávajících tvoří soukromé osoby.
Naopak procentuálně nejmenší zájem je o rezidenční pozemky v centru města. To vyplývá především z výše nutných nákladů na výstavbu činžovního domu, což je v podstatě jediná rezidenční forma v centru měst.
Nejdražší pozemky byly v centru Brna prodány zhruba před měsícem, a to za cenu kolem 20 tis. Kč/m2.

Praha

Zcela nejdražší pozemky je možné koupit v centru Prahy, kde se předpokládá jejich administrativní a obchodní využití. V platné CM pro rok 1999 se zde uvádí cena 56 tis. Kč/m2 . Pozemky určené na výstavbu obchodních zón se nyní nabízí za 2tis. až 2200 korun za čtvereční metr. Na výstavbu skladovacích areálů se nabízí v hlavním městě pozemky nejčastěji od 1500 do 2 tis. Kč za čtvereční metr. V případě rezidenční zástavby se ceny pohybují od 1500 v okrajových částech města až po 5tis. Kč/m2 na Hanspaulce.

Základní finanční přehled realitního trhu

Středočeský
Komodita poptávka nejžádanější cena stav trhu
RD výrazně větší než nabídka do 3.000,000,- stagnace
Pozemky - rezidence výrazně větší než nabídka 400 - 2.000,-* rozvoj
Byty výrazně větší než nabídka 17.000 - 45.000,- á m2** rozvoj
Průmyslové objekty - prodej výrazně větší než nabídka do 6.000.000,- stagnace
Pozemky - komerce výrazně větší než nabídka nízká vyhovující nabídka rozvoj
Průmyslové objekty - nájem výrazně větší než nabídka 1.000 - 1.500,- á m2/rok stagnace
Obchodní prostory - nájem výrazně větší než nabídka 6.500 - 10.500,- á m2/rok oživení
Kancelářské prostory - nájem výrazně větší než nabídka 6.500,- á m2/rok pokles
*dle umístění a sítí; ** dle umístění a typu vlastnictví

Jihočeský
Komodita poptávka nejžádanější cena stav trhu
RD výrazně větší než nabídka 600.000 - 1.500.000,-* oživení
Pozemky - rezidence vyrovnaný stav 1.000 - 1.500** oživení
Byty výrazně větší než nabídka*** do 10.000,- á m2 stagnace
Průmyslové objekty - prodej výrazně větší než nabídka do 5.000.000,- stagnace
Pozemky - komerce výrazně větší než nabídka do 1.000,- m2 oživení
Průmyslové objekty - nájem větší nabídka do 500,- m2/rok stagnace
Obchodní prostory - nájem výrazně větší než nabídka 3.000,- á m2/rok oživení
Kancelářské prostory - nájem výrazně větší než nabídka do 1.500,- m2/rok stagnace
* dle regionu; ** dle umístění a sítí; *** malometrážní byty 1+1, 2+1

Západočeský
Komodita poptávka nejžádanější cena stav trhu
RD výrazně větší než nabídka 1.000.000 - 2.500.000,- stagnace
Pozemky - rezidence výrazně větší než nabídka všechny cenové relace* rozvoj
Byty výrazně větší než nabídka** do 800.000,- rozvoj
Průmyslové objekty - prodej výrazně větší než nabídka do 4.000.000,- stagnace
Pozemky - komerce vyrovnaný stav všechny cenové relace*** rozvoj
Průmyslové objekty - nájem vyrovnaný stav do 800,- m2/rok stagnace
Obchodní prostory - nájem výrazně větší než nabídka 4.000 - 5.000,- á m2/rok oživení
Kancelářské prostory - nájem vyrovnaný stav do 2.000,- m2/rok pokles
* dle umístění a sítí; ** malometrážní byty 1+1, 2+1; *** dle umístění sítí

Jihomoravský
Komodita poptávka nejžádanější cena stav trhu
RD výrazně větší než nabídka do 1.500.000,-* oživení
Pozemky - rezidence výrazně větší než nabídka do 1.500,-** oživení
Byty výrazně větší než nabídka do 1.000.000,- oživení
Průmyslové objekty - prodej výrazně větší než nabídka do 4.000.000,- oživení
Pozemky - komerce výrazně větší než nabídka do 1.500,- m2 oživení
Průmyslové objekty - nájem výrazně větší než nabídka do 1.000,- m2/rok stagnace
Obchodní prostory - nájem výrazně větší než nabídka do 10.000,- á m2/rok oživení
Kancelářské prostory - nájem výrazně větší než nabídka do 2.000,- m2/rok stagnace
* dle regionu; ** dle umístění a sítí; *** malometrážní byty 1+1, 2+1

Východočeský
Komodita poptávka nejžádanější cena stav trhu
RD vyrovnaný stav 600.000 - 2.000.000,-* stagnace
Pozemky - rezidence výrazně větší než nabídka 1.000 - 1.500,-** stagnace
Byty výrazně větší než nabídka*** do 600.000,- oživení
Průmyslové objekty - prodej výrazně větší než nabídka do 4.000.000,- oživení
Pozemky - komerce vyrovnaný stav 500 - 2.000,- m2 oživení
Průmyslové objekty - nájem větší nabídka do 500,- m2/rok stagnace
Obchodní prostory - nájem výrazně větší než nabídka 4.000 - 6.000,- á m2/rok stagnace
Kancelářské prostory - nájem vyrovnaný stav do 2.000,- m2/rok pokles
*dle regionu; ** dle umístění a sítí; *** malometrážní byty 1+1, 2+1

Severomoravský
Komodita poptávka nejžádanější cena stav trhu
RD výrazně větší než nabídka do 1.500.000,-* oživení
Pozemky - rezidence vyrovnaný stav do 1.000.-** stagnace
Byty výrazně větší než nabídka*** do 8.000,- á m2 oživení
Průmyslové objekty - prodej výrazně větší než nabídka do 5.000.000,- stagnace
Pozemky - komerce vyrovnaný stav do 1.500,- m2 oživení
Průmyslové objekty - nájem vyrovnaný stav do 700,- m2/rok stagnace
Obchodní prostory - nájem výrazně větší než nabídka do 3.500,- á m2/rok oživení
Kancelářské prostory - nájem výrazně větší než nabídka do 1.500,- m2/rok stagnace
* dle regionu; ** dle umístění a sítí; *** malometrážní byty 1+1, 2+1

Severočeský
Komodita poptávka nejžádanější cena stav trhu
RD výrazně větší než nabídka do 1.500.000,-* oživení
Pozemky - rezidence vyrovnaný stav 1.000 - 1.500,-** stagnace
Byty výrazně větší než nabídka*** do 10.000,- á m2 oživení
Průmyslové objekty - prodej vyrovnaný stav do 12.000.000,- stagnace
Pozemky - komerce vyrovnaný stav do 1.500,- m2 oživení
Průmyslové objekty - nájem vyrovnaný stav do 500,- m2/rok stagnace
Obchodní prostory - nájem výrazně větší než nabídka 3.000 - 5.000,- á m2/rok oživení
Kancelářské prostory - nájem vyrovnaný stav do 1.500,- m2/rok stagnace
* dle regionu; ** dle umístění a sítí; *** malometrážní byty 1+1, 2+11

Praha
komodita poptávka nejžádanější cena stav trhu
RD N = P do 5.mil. stagnace
byty N > P do 2 mil. stagnace
průmyslové objekty N > P individuálně pokles
obchodní prostory
(nájem, centrum města) N = P do 30 DM stagnace
kanceláře(centru, nájem) N>P do 25 DM stagnace