Nájem nebytových prostor

Nájem nebytových prostor

V pravidelné rubrice HN na dotazy odpovídají odborníci. Otázky můžete zasílat na adresu Dobrovského 25, 170 55.

Ve vaší rubrice jsem několikrát četl o nájemní smlouvě, která se týkala nebytových prostor a o jejích podstatných náležitostech. Nyní jsem se doslechl, že Ústavní soud zrušil některá ustanovení zákona č. 116/1990 Sb. Zakládá se toto tvrzení na pravdě?

M. H., Příbram
V návaznosti na změny, ke kterým došlo zákonem č. 302/1999 Sb., kterým se mění zákon č. 116/1990 Sb., ve znění pozdějších předpisů, pokládám za nutné uvést na pravou míru konstatování, že byla některá ustanovení citovaného zákona zrušena usnesením Ústavního soudu.
Jak jistě víte, zákon č. 116/ 1990 Sb., v platném znění stanovil, že smlouva je neplatná, pokud neobsahuje náležitosti uvedené v § 3, odst. 3 cit. zákona a pokud je uzavřena bez souhlasu národního výboru (§ 3, odst. 2 a § 3, odst. 4). Vzhledem k nevyjasněnosti otázky, kdo vlastně má příslušný orgán státní správy o udělení souladu požádat - zda tedy nájemce nebo pronajímatel, bylo právě toto problematické ustanovení zákonem č. 302/1999 Sb., (účinnost 3. 12.) vypuštěno.
Zůstávají tedy zachována ustanovení v § 3, odst. 3 - to znamená mimo jiné, že smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá.
Smlouva o nájmu nebytových prostor je tedy neplatná tehdy, pokud neobsahuje uvedené náležitosti. Přesná citace právního předpisu zní, že pokud smlouva neobsahuje náležitosti podle odstavce 3, paragrafu 3, je neplatná. Tím samozřejmě neodpadá povinnost, aby smlouva byla uzavřena v souladu s příslušnými právními předpisy obecné povahy, tj. aby se jednalo o právní úkon svobodný, vážný, určitý a srozumitelný. Při porušení tohoto základního požadavku by se jednalo o absolutní neplatnost a z takto neplatného právního úkonu by nevzniklo ani žádné právo, např. na plnění. Ten, kdo by na základě tohoto neplatného právního úkonu plnil, mohl by se za určitých okolností domáhat vrácení toho, co plnil.

JUDr. Marie Moravcová