OBČANSKÝ ZÁKONÍK: Současná právní úprava nájmu bytu si vynucuje některé rychlé změny

OBČANSKÝ ZÁKONÍK

Současná právní úprava nájmu bytu si vynucuje některé rychlé změny

[*] Část negativních jevů by odstranila novela občanského zákoníku

Poslední novela občanského zákoníku (OZ) upravující nájemní vztahy v České republice byla provedena koncem roku 1994 zákonem č. 267/1994 Sb., a nabyla účinnosti počátkem roku 1995. Z vlastní praxe a ze zkušeností zastupitelů některých měst, s nimiž jsem tyto problémy konzultoval, mohu potvrdit, že základní pojetí upravovaných institutů vyhovuje současnému stavu rozvoje bytového trhu, ovšem některé úpravy je nutné provést okamžitě. K tomuto závěru mne vedou především negativní poznatky a jevy, které mnozí právem označují za prvky podporující "černý trh" s byty. Podstata těchto jevů má v první řadě ekonomické příčiny, ovšem je třeba uznat, že dnes platné předpisy poskytují osobám zneužívajícím mezer v zákonech příliš velké možnosti.

Potřeba rychlých úprav

Ministerstvo pro místní rozvoj si dobře uvědomuje, že potlačit "černý trh" s byty bude velmi obtížné. Zároveň si je ale dobře vědomo, že používání hesel typu "deregulace odstraní černý trh s byty" je silně zjednodušující. Naši odborníci, kteří spolupracují s Ministerstvem spravedlnosti na přípravě nového občanského zákoníku, "slabiny" dosud platného OZ dobře znají a navrhují provést řadu změn. Bohužel proces přípravy nového kodexu je velmi složitý a časově náročný a jeho ukončení lze předpokládat nejdříve koncem roku 1998. Připravujeme proto novelu některých ustanovení občanského zákoníku (týkající se mj. obsahu a formy nájemní smlouvy, zániku nájmu bytu, smlouvy o složení kauce při vzniku nájmu apod.) ještě předtím, než vejde v platnost OZ nový.

V oblasti právní úpravy nájmu bytu je třeba vytvořit předpoklady pro omezení některých negativních jevů, které spočívají zejména ve zneužívání práv ze strany nájemců i pronajímatelů, a to tak, aby právní úprava reagovala na potřeby postupného rozvoje trhu s byty.

Proti spekulacím nájemců

Mezi závažné formy zneužívání zákona patří spekulace některých nájemců s přechodem nájmu na příslušníky domácnosti, v případě, že nájemce bytu zemře nebo trvale opustí společnou domácnost. Nájemce oznámí pronajímateli, že přijal do svého bytu jinou osobu, aby s ním žila ve společné domácnosti. Ve skutečnosti však nemají úmysl založit společnou domácnost, ale jsou dohodnuti na tom, že později uplatní ustanovení § 706 a § 708 občanského zákoníku, podle nichž nájem přejde na osoby, které s ním sdílely společnou domácnost. Většinou se postupuje tak, že nájemce se po určité době z bytu odstěhuje a v bytě zůstává jiná osoba. Ve skutečnosti jde o podnájem, tedy o úkon zastřený. Dohoda obchází nutnost písemného souladu pronajímatele k podnájmu, který zákon předepisuje. Za takovou tichou dohodu velmi často zájemce o byt zaplatí nájemci vysokou úplatu. Tato skutečnost se však velmi obtížně prokazuje.

Některá města ve snaze řešit tento problém vydala vlastní vyhlášky, v nichž stanovila občanům povinnost žádat orgány města o souhlas k přijetí jiné osoby do bytu. Tyto vyhlášky však byly zrušeny nálezem Ústavního soudu pro rozpor s Listinou základních práv a svobod (právo občana na svobodu pobytu, které může být omezeno jen v odůvodněných případech, a to jen zákonem). Zákon neukládá nájemci povinnost žádat pronajímatele nebo orgán města o souhlas k přijetí jiné osoby do společné domácnosti.

Řešení tohoto problému spočívá v doplnění některých ustanovení o nájmu bytu. Zákon by měl stanovit podmínku, že společná domácnost musí být založena před smrtí nájemce nebo před trvalým opuštěním společné domácnosti i v případech, kdy má nájem bytu přejít na nejbližší rodinné příslušníky, kde neplatí podmínka tříletého soužití ve společné domácnosti, a vyloučit možnost, že by se tak mělo stát v den smrti nájemce. Zákonem by měl být také vymezen okruh osob, které nájemce může do společné domácnosti vzít bez souhlasu vlastníka domu, ale za podmínky, že tuto skutečnost nájemci pronajímateli písemně oznámí.

Nájemné zajistit kaucí

Vážný problém představuje také neplacení nájemného. I když poslední novelou občanského zákoníku došlo ke zpřísnění, pokud jde o poskytování bytové náhrady (stačí jen přístřeší), a dále se zvýšila sazba poplatku z prodlení, nedoplatky nadále narůstají. Domnívám se, že dosud přijatá opatření by měla být doplněná přímo v občanském zákoníku ustanovením o možnosti sjednat finanční jistotu (kauci), kterou poskytne nájemce při vzniku nájmu pronajímateli s tím, že kauce bude v případě potřeby použita na úhradu splatných pohledávek pronajímatele vůči nájemci (nedoplatky nájemného, nebo i náhrada škody způsobené v bytě).

Současně bude třeba v zákoně upravit pro kauci bližší podmínky včetně její maximální výše. Smlouva o kauci není u nás zákonem upravena (na rozdíl od jiných evropských států), i když není vyloučeno uzavřít ji jako smlouvu zvláštní ve smyslu § 51 občanského zákoníku. Nedostatek právní úpravy má za následek, že některé takové smlouvy se pohybují na hranici zákona. Nejsou řídké případy, že pronajímatel vybírá při vzniku nájmu od zájemce o byt statisícové částky a porušuje tak zásadu, že požadované plnění musí být přiměřené a odpovídat účelu smlouvy, jinak se dostává do rozporu se zákonem.

Bez zbytečných sporů

Některá ustanovení zákona se jeví jako příliš rigidní a bylo by zapotřebí umožnit oběma stranám, aby si samy určily podmínky, za nichž se sjednává nájemní smlouva. Podle našich zkušeností nic nebrání tomu, aby zákon umožnil sjednat v nájemní smlouvě i jiné podmínky, např. že nájemce uvede vlastním nákladem byt do stavu způsobilého pro bydlení a že bude sám zabezpečovat větší opravy (dosud se tak mohou dohodnout pouze o úhradě nákladů na opravy).

Další potřebnou úpravou je například umožnit výpověď nájmu bytu ze strany pronajímatele, pokud bude dán zákonný výpovědní důvod, i bez předchozího přivolení soudu. Soudní řízení je totiž formální tam, kde nájemce uznává právo pronajímatele a chce byt uvolnit, požaduje však náhradní byt a náhradu stěhovacích nákladů. Zákon by měl umožnit, aby písemná výpověď daná pronajímatelem byla účinná i bez rozhodnutí soudu, za předpokladu, že bude obsahovat záruku bytové náhrady a bude řádně doručena nájemci. V případě, že nájemce neuzná oprávněnost výpovědi, má možnost sám se bránit podáním žaloby na popření platnosti výpovědi u soudu. Taková úprava by mimo jiné podstatně urychlila celý proces uvolňování bytů.

Ing. TOMÁŠ KVAPIL, náměstek ministra pro místní rozvoj