Základní východiska oceňování podniků

Základní východiska oceňování podniků

[*] Situace v oceňování kapitálového majetku je neuspokojivá a přináší rizika pro budoucnost

[*] Je málo těch, kteří oceňovat umějí

Jednou z nejvýznamnějších oblastí transformace české ekonomiky je nepochybně vznik a postupný rozvoj kapitálového trhu, který z národohospodářského hlediska přirozeně není trhem jen finančního kapitálu a cenných papírů, ale organicky k němu patří firmy a jejich transformace a různé druhy věcných kapitálových majetků, zejména nemovitostí. Tak jako každý trh, tak i kapitálový trh a rozhodování investorů předpokládá objektivní cenovou soustavu, která ovšem může být vytvořena pouze rozvinutým trhem samotným a racionálním chováním jeho jednotlivých subjektů.

Bez ohledu na stav a stupeň zralosti jednotlivých segmentů kapitálového trhu i cenových statistik zde existuje nutnost dobré orientace jak v současných cenových relacích, tak v individuálních cenách kapitálových majetků, které jsou v konkrétních případech předmětem obchodu, investic a fúzí.

Správnost ověří trh

Odhad tržních hodnot a cen kapitálového majetku i správných nákupních a prodejních momentů je jednou z nejvýznamnějších součástí podnikání, a to nejen z hlediska optimální skladby tzv. portfolií, ale také přímo z hlediska návratnosti jednotlivých investic. Není pochyb o tom, že mít jasno v této otázce je naprosto nezbytné zejména pro ty, kteří o příslušných investicích a obchodech rozhodují: pro vedoucí pracovníky bank i investičních společností a dále pro finanční, obchodní a investiční manažery firem. K tomu je nutno zejména vycházet z:

u mechanismu zbožových a kapitálových trhů,

u komerčních parametrů podniků a jednotlivých aktiv a

u praxe podnikání, investic a obchodů s kapitálovým majetkem.

Správnost přístupu k oceňování kapitálového majetku může ovšem nakonec ověřit pouze trh, a to v té míře, jak se ceny odhadované budou blížit cenám realizovaným a jaká bude návratnost investic. Tato prověrka ovšem má dlouhodobější časový průběh a chybné rozhodnutí bývá penalizováno příliš pozdě. Na základě četných zkušeností a sledování uvedené oblasti bohužel musíme konstatovat, že situace v oceňování kapitálového majetku je dosud značně neuspokojivá a přináší značná rizika pro budoucnost (viz např. vážné problémy se zajišťováním bankovních úvěrů) a je stále velmi málo těch, kteří toto oceňování opravdu umějí.

Tím se zpochybňují i základy v přípravě efektivních obchodů a odpovědné posuzování celých podnikatelských záměrů. Také značné pozůstatky byrokratických a alibistických přístupů napomáhají k tomu, že se často ještě sahá k "vyhláškovým" cenám. Jinou obdobou tohoto nešvaru je ještě formální požadování účastí soudních znalců jako stvrzení "důvěryhodnosti a platnosti" ceny bez ohledu na schopnosti tuto cenu vůbec komerčně posoudit.

Při oceňování podniku i jiného kapitálového majetku se neustále často vychází z mylné představy, jako by bylo možné tržní cenu na základě nějakých ideálních postupů přesně stanovit a tento přístup je pak de facto nadřazován analýzám reálného postavení firmy a vývoje na trzích. Tady je také třeba jednoznačně zaujmout stanovisko v tom smyslu, že ceny se vytvářejí na trhu a nikoliv v nějakých metodických komplexech a že určitými horšími nebo lepšími přístupy se můžeme pouze lépe nebo hůře k cenové pozici oceňované firmy či jednotlivého majetku na trhu přiblížit.

Jednání o ceně

O ceně se vždy jedná a musí, má-li se obchod uskutečnit, dojít k dohodě smluvních stran. V tomto jednání se, jak známo, vychází z existujících cenových relací, porovnávají se realizované ceny a komerční parametry majetku a také přirozeně i náklady na jejich pořizování ve srovnání s cenami nové výstavby.

Ceny nákladů, kterými také může argumentovat strana prodávající, bývají vždy akceptovány pouze do úrovně ceny efektu respektive užitku (z dlouhodobějšího hlediska), jak je vidí kupující, respektive investor, a to ještě s určitou rezervou. Řadu let známe z praxe mezinárodního obchodu pojem cenová dokumentace a argumentace. Tento pojem výborně vystihuje požadavek funkčnosti ocenění: argumentovaně doložit a jasně prokázat oprávněnost a prodejnost požadované ceny. Tím přispět ke zdaru obchodního jednání a investorského záměru.

Oceňování firmy, jejího majetku i závazků má ovšem i širší význam. Ocenění je pak analýzou a identifikací jejího postavení na zbožových a kapitálových trzích. Takové je podmínkou spolehlivých a produktivních obchodních vztahů, základem průkazné kalkulace dalších rozvojových záměrů a návratnosti jak vlastních, tak i cizích investic. Jeho nepostradatelnost pro ziskový obchod s investičním majetkem je známá. V této souvislosti stačí naopak připomenout i známou neprůkaznost současných účetních dat a na nich založených klišé ukazatelů.

Systém oceňování

Bohužel, nebo bohudík, se brzy prokázalo, že publikované tzv. metody oceňování jsou ve své podstatě jen izolovanými fragmenty a že samy o sobě nevedou k dobrým odhadům tržních cen. Proto bylo nutné na základě řady praktických zkušeností přistoupit k vybudování takového systému, který by plně odpovídal mechanismu vývoje na trzích, mechanismu podnikatelského jednání a samozřejmě respektoval i některé současné zvláštnosti české ekonomiky.

Uvedený systém oceňování podniku důsledně stojí a musí stát na komplexu všech podstatných cenotvorných faktorů syntetizovaných na bázi výnosů a obvyklých obchodovaných cen podniků (zejména kursů akcií a burzovní hodnoty).

Pokud jde o detailnější přístupy k oceňování majetku, lze uvést zejména následující případy:

[*] Podniky jako celek

I. Fungující podniky se oceňují na základě celkové analýzy důsledně na bázi dosahovaných popřípadě reálně dosažitelných výnosů a vývoje na kapitálových trzích (vztahy cena - výnos), u akciových společností ve vztahu na jejich burzovní hodnotu.

II. Podniky v krizovém stavu, avšak se šancí na revitalizaci se oceňují souběžně ve dvou alternativách:

a) po analýze a marketingové studii se rekonstruuje podnikatelský plán a ocenění je založeno na potenciálním výnosu a existujících závazcích, po dopočtu nutných investičních nákladů může být vyjádřena výchozí kupní hodnota podniku a

b) souběžně v obvyklé tržní ceně podle jednotlivých majetkových položek s odpočtem závazků.

III. Podniky, popřípadě jejich část v likvidaci, se oceňují v obvyklé tržní ceně jednotlivých majetkových položek s odpočtem závazků.

IV. Zvlášť se zohledňují faktory, které mohou mít specifický význam v daném případě: postavení na trhu, vybavení pro danou činnost, zvláštní záměry investorů apod.

[*] Nemovitosti (jako významná součást majetku podniků)

I. V případě fungujících podniků, které tvoří technologický, ekonomický a lokalizačně provázaný areál s nízkou prodejností jednotlivých majetkových položek, se oceňují nemovitosti podílově na bázi tržní ceny podniku s eventuálním individuálním oceněním samostatně obchodovatelných položek.

II. Samostatně prodejné nemovitosti (např. administrativní budovy) se oceňují v tržní ceně na bázi tzv. obvyklé ceny, dosažitelné k termínu prodeje.

III. Nemovitosti typu inženýrských staveb jsou oceňovány buď na bázi tržní ceny podniku, nebo v zůstatkové reprodukční ceně s následným převodem na zpeněžitelnou tržní cenu (vztahem průměru tržních cen a zůstatkových reprodukčních cen).

IV. Nemovitosti, které jsou konstrukčně víceméně jednoznačně profilovány pro činnost určitého zaměření, se mohou ocenit na bázi tržní ceny firmy i s využitím realizovaného podnikatelského plánu.

JAN VACEK, CEDUK