Jdeme na katastr nemovitostí (5)

HYPOTÉKY V PRAXI (25)

Jdeme na katastr nemovitostí (5)

Jsme stále ještě v pasti. Na nemovitosti stále vázne dříve vložené zástavní právo. K řešení této situace je třeba si uvědomit, že podle občanského zákoníku se zástavní právo váže k pohledávce, kterou zajišťuje a s jejím zánikem zaniká.

Jak se zbavit zástavního práva

Zástavní právo dále zanikne, pokud zanikne zástava, pokud zástavce složí zástavnímu věřiteli cenu zastavené věci, pokud se zástavní věřitel vzdá zástavního práva, a to formou notářského zápisu nebo uplynutím času, na který bylo v zástavní smlouvě o jeho zřízení omezeno. Chceme-li se tedy zbavit zástavního práva již váznoucího na dané nemovitosti, je nutné zajistit, aby pohledávka, kterou zajišťuje, zanikla.
Nejčastějším případem je splacení peněžité pohledávky, např. úvěru, ať už z vlastních zdrojů, nebo z cizích zdrojů, např. z výnosu hypotečního úvěru. Zde je třeba mít na paměti, že pohledávka zástavního věřitele je vlastně závazkem zástavního dlužníka nebo osoby, za kterou zástavce dal svou nemovitost do zástavy.
Vyvázání se ze zástavního práva splacením pohledávky z vlastních prostředků je celkem jednoznačnou záležitostí. U použití jiných, zejména cizích prostředků je obvykle nutné vyřešit také původní zástavní právo. V obou případech je však vhodné se dohodnout s původním zástavním věřitelem, že bude souhlasit s předčasným splacením úvěru (z důvodu případných sjednaných sankcí za předčasné splacení).
Vzhledem k tomu, že zástavní právo k nemovitostem je zapisováno v katastru nemovitostí, nestačí pouze splatit původní pohledávku, ale také musí být dán podnět k výmazu tohoto zástavního práva z katastru nemovitostí. K tomu slouží prohlášení zástavního věřitele (např. hypoteční banky) o tom, že zajišťovaná pohledávka byla uhrazena a že dává souhlas s výmazem zástavního práva (tzv. kvitance).
Zástavní právo může zaniknout také na základě vzdání se tohoto práva zástavním věřitelem před zánikem zajišťované pohledávky. K účinnosti vzdání se je třeba notářský zápis. Tento způsob je možné využít při výstavbě nemovitosti, kdy po dobu výstavby je hypoteční úvěr zajištěn jinou nemovitostí a po dokončení úvěrované nemovitosti a jejím zápisu do katastru nemovitostí je zastavena tato nemovitost a zástavní věřitel se vzdá zástavního práva k první nemovitosti.
Pokud máte ve vlastnictví jinou nemovitost a první věřitel by souhlasil se zástavním právem k této nemovitosti, je možné využít následující postup. První zástavní věřitel se formou notářského zápisu vzdá zástavního práva k první nemovitosti za předpokladu, že mu zastavíte další nemovitost. První nemovitost poté zastavíte hypoteční bance.

Vyvázání nemovitosti

Poměrně složité a komplikované je vyvázání nemovitosti ze zástavy cestou změny pořadí zástavního práva. Tato operace je do určité míry riziková pro původního zástavního věřitele a její reálnost je podmíněna minimálně dvěma faktory:
- dostatečnou výší hodnoty, respektive ceny nemovitosti, která slouží jako zástava,
- ochotou původního zástavního věřitele mít nemovitost zastavenou v pořadí za hypoteční bankou.
Cena nemovitosti musí být v tomto případě alespoň tak vysoká, aby pokryla jak pohledávku hypoteční banky z hypotečního úvěru, tak také pohledávku původního zástavního věřitele. Plus samozřejmě ještě určitá rezerva.
Postup může být následující:
- původní zástavní věřitel dá souhlas k výmazu zástavního práva notářským zápisem na katastr nemovitostí,
- zástavní dlužník poté podepíše zástavní smlouvu s hypoteční bankou a podá návrh na vklad zástavního práva na katastr nemovitostí,
- zástavní dlužník uzavře s původním zástavním věřitelem zástavní smlouvu ke shodné nemovitosti a podá druhý návrh na vklad zástavního práva ve prospěch původního zástavního věřitele na katastr nemovitostí,
- katastrální úřad zapíše zástavní právo hypoteční banky jako první v pořadí a zástavní právo původního zástavního věřitele jako druhé v pořadí.
(Blíže k tomuto postupu viz např. konkrétní příklad uvedený v dílu 19 seriálu Hypotéky v praxi, část Kupujeme, stavíme (6).)

Existují i výjimky

Jak jsme již uvedli, je zástavní právo skutečností, která brání v použití takové nemovitosti jako jištění hypotečního úvěru. I z tohoto pravidla existují zákonné výjimky.
První výjimkou je zástavní právo, kterým je jištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou. Nezapomeňte, že pokud jste již čerpali úvěr od stavební spořitelny, nesmí součet úvěru od stavební spořitelny a úvěru od hypoteční banky přesáhnout 70 procent obvyklé ceny nemovitosti stanovené hypoteční bankou.
Zákon dále stanoví, že nemovitost se nepovažuje za zatíženou dříve vzniklým zástavním právem nebo omezením převodu nemovitosti, jestliže takto zajištěná pohledávka třetí osoby (původního zástavního věřitele) zanikne v důsledku použití hypotečního úvěru k jejímu splacení. Podmínkou je, aby účelem vzniku původní pohledávky byla investice do nemovitosti.
Nezapomeňte, že v části C listu vlastnictví získáte zpravidla údaj pouze o číslu zástavní smlouvy, o subjektu, jehož pohledávka je zajišťována, a výši jistiny v době uzavření zástavní smlouvy. Nepoznáte z něj, kolik nyní ve skutečnosti činí aktuální výše úvěru. K tomu musíte od dlužníka získat vyjádření od úvěrujícího subjektu, který potvrdí výši zůstatku jistiny a příslušenství k předpokládanému datu čerpání. Tento věřitel by měl také vyjádřit souhlas s předčasným splacením této pohledávky (např. úvěru), protože v úvěrových smlouvách bývá často sjednána sankce za předčasné splacení úvěru. Dále by se měl zavázat, že jakmile bude uvedený zůstatek jistiny a příslušenství připsán na účet, zašle na katastr nemovitostí souhlas s výmazem zástavního práva.
Omezení převodu nemovitosti bylo používáno dříve jako zajišťovací prostředek např. při půjčkách od České státní spořitelny na individuální bytovou výstavbu. Důsledky tohoto omezení a možnosti jeho řešení ve vztahu k hypotečním úvěrům jsou v podstatě stejné jako v případě zástavního práva.
Pokud budete kupovat nemovitost zatíženou zástavním právem nebo omezením převodu nemovitosti s použitím hypotečního úvěru, musíte zabezpečit, aby z kupní ceny byla uhrazena také pohledávka, ke které se vázalo zástavní právo nebo omezení převodu nemovitosti. To znamená, že budete potřebovat nejenom doklady k nákupu nemovitosti, ale také doklady o zástavním právu a podmínkách jeho zrušení.
RADKA OPLTOVÁ, FRANTIŠEK PAVELKA,
Českomoravská hypoteční banka, a. s.