Oceňování ložisek nerostných surovin aneb Jak banka o peníze přijít může...

Oceňování ložisek nerostných surovin aneb Jak banka o peníze přijít může...

V rámci prodeje a nákupu ložisek nerostných surovin je základní otázkou, jako v každé jiné tržní ekonomice, cena. Její stanovení je úkolem velmi nelehkým a pro mnohé soudní odhadce, jak uvádím dále, i úkolem riskantním.

Správné stanovení ceny

Jak vlastně takové ložisko správně ocenit? V zásadě je důležité odlišit jednak tržní cenu ložiska a jednak tržní cenu ložiskové suroviny. Tržní cena ložiskové suroviny je určena příslušnou cenou dané suroviny v oblasti její možné tržní realizace. Tržní cena ložiska pak zahrnuje nejen cenu suroviny in situ, ale také cenu všech hmotných a nehmotných statků s ložiskem souvisejících. To znamená cenu provedených přípravných, otvírkových a dobývacích prací, cenu písemné a grafické dokumentace ložiska i cenu všech investičních celků nutných pro exploataci ložiska.
Největší problém v daném výčtu cen je ocenění ložiskové suroviny samé. Lze to provést dvěma způsoby. Jednak určit její cenu jako skutečnou cenu ložiskové suroviny v úložních podmínkách se zahrnutím dobývacích nákladů, jednak stanovit cenu jako skutečnou tržní cenu, která je určována momentálními běžnými cenami daných surovin v teritoriu. Zpravidla čím větší je cena suroviny, tím větší je oblast možné tržní realizace (teritoria). Například diamanty, které jsou velmi drahé, lze prodávat po celém světě. Při určení tržní ceny suroviny samé in situ je základem výpočtu stanovení procenta v určité výši z možného čistého zisku, kterého lze dosáhnout při racionálním dobývání ložiska.
Dále pak podstatnou roli hraje existence faktorů, které limitují vedení dobývacích prací. Uvedené procento se pohybuje od tří do 30. Zpravidla platí, že u ložisek "na zelené louce" - neotevřených - je tato hodnota tři procenta. U ložisek otevřených je podle stupně otvírky tato hodnota až 15 procent. U ložisek těžených a dostatečně připravených lze tyto hodnoty zvýšit až o 30 procent. Uvedená procenta platí pro ložiska dobývaná povrchovým způsobem. U hlubinného dobývání se tyto hodnoty snižují, a to o 20 až 50 procent.

Cena prvního produktu

Při výpočtu ceny ložiskové suroviny in situ je důležité vycházet z ceny prvního odbytového produktu, který opouští těžební závod. Tato zásada platí i v případě, že v rámci těžebního závodu se nalézá úpravárenská kapacita, ve které je surovina zpracovávána na konečný produkt či výrobek. Například prvním odbytovým produktem při těžbě nerostných surovin pro kamenické účely jsou:
pro ušlechtilou kamenickou výrobu zásadně bloky a ne desky,
pro hrubou kamenickou výrobu se za první odbytový produkt mohou považovat maximálně kostky, v žádném případě ne haklíky, štokované výrobky atd.
Mnoho odhadců, pokud se nejedná o úmysl, dělá velkou chybu v tom, že nevycházejí z ceny prvního odbytového produktu, ale z ceny finálních výrobků. To je však zřejmý omyl. Toto nelze! Je to stejný případ, jako když znalec oceňuje les způsobem, že konstatuje: "... ze stromů vyrobím prkna, z nich luxusní sedací soupravy. Cena jedné soupravy je 70 tisíc Kč, z jednoho hektaru lesa vyrobím čtyři tisíce souprav, tudíž cena jednoho hektaru lesa je 280 miliónů Kč." I když tento postup se jeví jako naprostý nesmysl, přesto se běžně používá.

Banka přijde o peníze

V současné době pracuje v naší republice řada odhadců a soudních znalců, kteří provádějí oceňování nejen nemovitostí, ale též ložisek nerostných surovin včetně oceňování suroviny in situ. Tyto odhady jsou téměř vždy prováděny na podnět majitele dané lokality nebo osoby či finanční skupiny, která má zájem ložisko koupit nebo s ním provádět finanční transakce. Při konkrétních koupích ložisek je zpravidla cena ložiska nemalá a hotovost na jeho zakoupení většinou kupujícímu schází. Ten se proto obrací na příslušné finanční instituce, zejména banky, aby v rámci nákupu uvedeného ložiska poskytly úvěr v mnohamiliónových částkách.
Ovšem banky mají také svá pravidla a postupy. Ověří si daného klienta, a zejména důkladně prostudují veškeré podklady ohledně ložiska i podnikatelský záměr, ze kterého by měla vyplývat schopnost klienta plnit závazky vůči bance, tzn. platit úvěr a úroky. Co se ale běžně stává, když se do rukou banky dostane "zaručeně" správný posudek znalce, na který navazuje zkreslený podnikatelský záměr? Finanční ústav po zhodnocení těchto podkladů poskytne na ložisko úvěr, který však klient není schopen splácet. Takový podnik je pak odsouzen k zániku a banka ztratí značné finanční prostředky, pokud ovšem toto riziko nepokryla jiným způsobem.

Co odhad, to jiná cena

Momentální stav v oblasti oceňování ložisek nerostných surovin včetně ocenění suroviny samé je takový, že většina posudků je mnohonásobně nadhodnocena. Řada odhadců se proto na základě svých irelevantních odhadů dostala již do velkých problémů včetně policejního vyšetřování.
Základní problém spočívá v tom, že v současné době znalecké posudky v této oblasti zpracovávají znalci z nejrůznějších oborů. Měl jsem možnost vidět ocenění ložisek provedené znalci z oborů těžba surovin, stavební hmoty a konstrukce, lesní inženýrství, stavebnictví, kamenická výroba atd. Na základě rozporů v důsledku neseriózních posudků proběhly již některé soudní spory. Za velmi zajímavou považuji situaci, kdy při soudním sporu byly předloženy dva posudky, z nichž jeden zněl na částku 15 miliónů Kč a druhý na částku 1,9 miliardy Kč. V tomto případě se jednalo o lom Vápenice. Snad nejkurióznějším případem je však ocenění lokality Jílové u Držkova, kdy jeden znalec tuto lokalitu ocenil na 6,48 miliardy Kč, a druhý pak na částku 11 miliónů Kč! Vedle těchto dvou uvedených případů existují i posudky, kde se operuje s více než 10 miliardami korun za ložiska, jejichž hodnota nepřesahuje 50 miliónů Kč.
Jsou dvě příčiny takovýchto rozdílů. První je neznalost, druhá je úmyslné nadhodnocení ceny ložiska. V současné době byla vypracována seriózní metodika pro oceňování ložisek nerostných surovin, a to znaleckým ústavem A-Consult Plus Praha. Pokud jsem mohl srovnávat posudky zpracované po-dle této metodiky, dospěl jsem k závěru, že ceny suroviny in situ vycházejí opravdu reálně a jsou akceptovány i zahraničními firmami.
RICHARD RAKOVSKÝ, ekonom