Prodej pozemků jako zboží

Prodej pozemků jako zboží

Firmy, předmětem jejichž činnosti je zprostředkovávat prodej a koupi nemovitostí, tj. pozemků a staveb, zpravidla postupují dvojím způsobem. První způsob spočívá v tom, že zprostředkující firma svou činností směřuje k tomu, aby zájemce o prodej nebo koupi mohl uzavřít kupní smlouvu (podle občanského zákoníku) s třetí osobou. Firma se nestává vlastníkem nemovitostí, které třetí osoby mezi sebou prodávají a kupují. Druhý způsob naopak spočívá v tom, že firma nemovitost nabízenou k prodeji koupí a již známému nebo možnému zájemci prodá. Prostřednictvím dvou kupních smluv tak dochází k převodu vlastnictví nejprve z prodávajícího na zprostředkující firmu a následně k převodu vlastnictví ze zprostředkující firmy na kupujícího. Možná, že stručně a jednoduše popsaná činnost není vyjádřena zcela přesně, nicméně z hlediska následujícího objasnění jde o nepřesnost přípustnou.
Objasnění se týká pouze druhého způsobu činnosti a pouze pozemků, protože právě v jejich případě se vyskytují některé nejasnosti nebo i nesprávné postupy.
Podle příslušných předpisů jde při druhém způsobu o koupi a prodej nemovitostí, avšak z hlediska účetnictví jde u zprostředkující firmy o zboží za předpokladu, že firma postupuje v souladu s Čl. I odst. 7 účtové třídy 1 postupů účtování pro podnikatele. Podle tohoto ustanovení jsou zbožím pozemky, které firma pořizuje za účelem prodeje v nezměněné podobě a sama je nepoužívá. Stručně a jednoduše řečeno, zprostředkující firma např. koupí zemědělský pozemek a prodá zemědělský pozemek nebo koupí zahradu a prodá zahradu a v takovém případě účtuje o zboží. Vyskytují se však případy, že firma (kterou v těchto případech už plným právem asi nelze označit za zprostředkující) koupí např. zemědělský pozemek zčásti osázený stromovím a zčásti oplocený, na koupeném pozemku stromy vykácí a oplocení zbourá, pozemek zplanýruje, zastaví komunikacemi, inženýrskými sítěmi, domy, parkovištěm apod. a následně pozemek a stavby prodá. Firma tedy nekoupila pozemek za účelem jeho prodeje v nezměněné podobě a na pozemku provádí stavebně investiční činnost, takže nemůže v případě pozemků účtovat o zboží, nýbrž naopak musí účtovat o investičním majetku.
Nejde však jen o správnost účetnictví, ale i o možné důsledky daňové. Je nutno předeslat, že zákon o daních z příjmů na několika místech hovoří o zásobách (např. v § 26 odst. 2), a na účetní předpisy sice neodkazuje, avšak sám zásoby nevymezuje, takže v případě zboží (které je součástí zásob) je nutné vycházet z účetních předpisů. Možný daňový důsledek pak vyplývá z § 24 odst. 2 písm. t) zákona, podle něhož je při prodeji daňovým nákladem vstupní cena pozemků s výjimkou zásob jen do výše příjmů z prodeje. Pokud by šlo o pozemky jako zásoby (zboží), toto ustanovení by se neuplatnilo, protože však jde o pozemky jako investiční majetek, ustanovení se uplatňuje.
MILAN BLATNÝ,
ekonom