Právní překážku realizace zástavního práva lze odstranit

Z PRÁVNÍ PRAXE - NÁZOR

Právní překážku realizace zástavního práva lze odstranit

[*] Dilema věřitelů při uspokojování nároku ze záruky
[*] Řešení: doplnit občanský soudní řád
Zástavní právo k nemovitosti bývá považováno za jeden z nejbezpečnějších způsobů zajištění pohledávky. Není-li totiž nemovitou zástavou zajištěná pohledávka řádně a včas splněna, může se podle § 151f odst. 1 obč. zák. zástavní věřitel domáhat uspokojení ze zástavy, a to i tehdy, když je zajištěná pohledávka promlčena. Věcný charakter zástavního práva má navíc ten význam, že uspokojení ze zástavy je možné se domáhat, ať je vlastníkem nemovité zástavy kdokoli.

Realita soudního řádu

Praxe však ukazuje, že občanský soudní řád mnohdy klade věřiteli při uspokojování jeho nároku z nemovité zástavy nepřekonatelné překážky. Podle § 335 odst. 1 o. s. ř. může soud výkon rozhodnutí nařídit pouze tehdy, je-li prokázáno, že nemovitost je ve vlastnictví povinného, tedy toho, kdo je povinen platit dluh. Pokud je nemovitost ve vlastnictví někoho jiného než dlužníka, je vyloučeno, aby se někomu podařilo takový důkaz soudu předložit. Soud proto prodej nemovitosti nenařídí a zástavní právo nelze prakticky realizovat. Věřitel tedy má podle občanského zákoníku právo domáhat se uspokojení pohledávky prodejem nemovité zástavy, ale podle občanského soudního řádu nemá možnost se prodeje zastavené nemovitosti k uspokojení své pohledávky domoci.
Pokud se někdo dosud domníval, že postačí, když bude mít pravomocný rozsudek proti dlužníkovi, který řádně a včas nesplácí pohledávku, aby se domohl jejího uspokojení prodejem zastavené nemovitosti v soudní exekuci, byl z omylu vyveden usnesením Krajského soudu v Českých Budějovicích sp. zm. 5 Co 1599/94 publikovaným pod číslem Rc 13 v 1. sešitu č. 1/1996 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek nejvyššího soudu. (Právní větu citujeme zvlášť.)
Výklad občanského soudního řádu podle uvedené právní věty ovšem fakticky znemožňuje realizaci zástavního práva v případě, že dlužník je odlišný od vlastníka zastavené nemovitosti. Vlastník zastavené nemovitosti totiž vůči věřiteli nemá povinnost peněžité úhrady dluhu. Vlastník zástavy není ručitelem, který by měl povinnost splatit dluh, pokud tak neučiní dlužník. Jediná povinnost, kterou má vlastník zastavené nemovitosti vůči věřiteli, je povinnost strpět, že zastavená nemovitost bude prodána v soudní dražbě a z výtěžku prodeje bude uhrazena věřiteli pohledávka.
Pokud výtěžek prodeje nemovité zástavy bude vyšší než dlužná částka, přebývající částka bude vyplacena bývalému majiteli nemovité zástavy. Bude-li výtěžek prodeje nižší než pohledávka, užije se tato nižší částka k úhradě části dluhu. Bývalý majitel zástavy tím splní svou povinnost strpět prodej zástavy, a není povinen uhradit věřiteli neuhrazený zbytek dluhu.
Vlastníka zástavy proto zřejmě nelze úspěšně žalovat na povinnost zaplatit peněžitou částku věřiteli, a to proto, že se vlastník zástavy věřiteli k žádnému peněžitému plnění vůči němu nezavázal. Žalovat vlastníka nemovité zástavy v tom smyslu, že je povinen strpět prodej zástavy v soudní dražbě, rovněž nevede k získání žádoucího vykonatelného rozhodnutí proti majiteli zástavy. Exekuci prodejem nemovitosti může soud totiž nařídit pouze v případě, že by vykonatelné rozhodnutí ukládalo majiteli nemovité zástavy zaplatit peněžitou částku (podle § 259 odst. 1 o. s. ř. lze provést výkon rozhodnutí prodejem nemovitostí jen v případě rozhodnutí ukládajícího zaplacení peněžité částky).

Složité formulace žalob

Řada zkušených právníků již věnovala mnoho důvtipu a usilovného přemýšlení řešení otázky, jak správně formulovat žalobu, aby se jim podařilo realizovat zástavní právo způsobem předvídaným občanským zákoníkem. Při současném znění občanského soudního řádu a respektování citovaného právního však zřejmě nelze nalézt obecně úspěšnou formulaci žalobního návrhu proti majiteli nemovité zástavy, který není zároveň dlužníkem.
Někteří sice naznačují, že by bylo možné využít ne zcela jasné ustanovení § 151d odst. 2 obč. zák., podle kterého nabyvatel smluvně převzaté zastavené nemovitosti odpovídá dlužníkovi do výše ceny nabyté věci, jestliže nabyvatel zastavené nemovitosti o zástavním právu věděl nebo vědět musel. Takový nabyvatel zastavené věci by se změnil ze zástavního věřitele na ručitele a zástavní právo by se transformovalo na ručení. Proti ručiteli je samozřejmě možné podat žalobu na peněžité plnění. Věřitel by tedy mohl získat kýžený exekuční titul přímo proti vlastníkovi nemovitosti.
Naznačená interpretace ovšem svádí zároveň k závěru, že zástavní právo smluvním převodem zaniká a mění se na pouhé ručení. Neřeší případy, kdy zástavcem je od počátku někdo jiný než dlužník, ani případy, kdy zastavená nemovitost přejde na jiného jinak než smluvně (např. děděním). Neřeší ani případy, kdy ten, kdo se stal ručitelem, převede smluvně nemovitost na dalšího. Taková interpretace by ve své podstatě popřela věcnou povahu zástavního práva, tedy možnost uspokojit se ze zastavené nemovitosti, ať je jejím vlastníkem kdokoli. Zřejmě by zasadila důvěře v zástavní právo další rádu poté, co již bylo soudem judikováno, že zástavní právo zřizované v roce 1991 podle hospodářského zákoníku není věcným právem, a proto převodem nemovitosti na jiného zaniká.
Věřitelé, zejména banky, si uvědomují značné obtíže při realizaci zástavy v případech, kdy je vlastník zastavené nemovitosti odlišný od dlužníka. Snaží se proto zcela proti smyslu zástavního práva zajistit, aby dlužník byl zároveň majitelem zástavy a aby nesměl do zaplacení dluhu nemovitost na nikoho převést.

Podpořit věřitele

Domnívám se, že místo toho, aby bylo dále plýtváno důvtipem vysoce vzdělaných lidí při řešení neřešitelného, by bylo vhodné co nejdříve doplnit občanský soudní řád tak, aby právu domáhat se u soudu uspokojení pohledávky věřitele prodejem nemovité zástavy, které je od roku 1992 upraveno v občanském zákoníku, odpovídala možnost skutečně se toho práva u soudu domoci.
Doplnění občanského soudního řádu by bylo možné např. následujícím způsobem: Na konci § 256 odst. 1 o. s. ř., který dosud zní: "Proti jinému, než kdo je v rozhodnutí označen jako povinný, nebo ve prospěch jiného, než kdo je v rozhodnutí označen jako oprávněný, lze nařídit a provést výkon rozhodnutí, jen jestliže je prokázáno, že na něj přešla povinnost nebo právo z rozhodnutí.", by bylo doplněno např. slovy "nebo je povinen strpět prodej věci k uspokojení peněžité pohledávky oprávněného z rozhodnutí". Zároveň by bylo vhodné doplnit § 335 odst. 1 o. s. ř., který dosud zní: "Výkon rozhodnutí prodejem nemovitostí může být nařízen, jen když oprávněný přesně označí nemovitost, jejíž prodej navrhuje, a je-li prokázáno, že nemovitost je ve vlastnictví povinného." např. slovy "nebo jiné osoby, proti které lze nařídit a provést výkon rozhodnutí.".
Takovým doplněním občanského soudního řádu by zástavní právo získalo na faktickém významu. Řadu dosud nedobytných pohledávek zajištěných zástavním právem by bylo možné uspokojit i bez pomoci agentur vymáhajících mimosoudně placení dluhů. Postavení věřitelů vůči dlužníkům by se posílilo. Věřitelé by již nemuseli složitě vymýšlet, jak dlužníkovi zabránit převést nemovitost a jak správně žalovat, pokud k převodu nemovitosti na jiného přesto dojde. Soudům by jistě ubylo mnoho složitých a obtížně řešitelných sporů.
Ještě více by se postavení věřitelů zlepšilo, kdyby právní řád vlastníkům nemovitých zástav neumožňoval právně znehodnocovat zastavené nemovitosti. Obecný celospolečenský ekonomický přínos provedení naznačených změn v právním řádu není podle mého názoru možné vyčíslit, byl by však nepochybně významný.
Na nezbytnost řádné úpravy zástavního práva a jeho realizace novelou dosavadních právních předpisů ostatně poukázali pracovníci bankovní sféry již v předchozích vydáních Hospodářských novin.
Mgr. Ing. PETR BAUDYŠ,
Praha
Právní věta
"Nemůže být úspěšný návrh na nařízení soudního výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti - zástavy, který směřuje proti povinnému (dlužníku z vymáhaného závazku zajištěného zástavním právem), jestliže vlastníkem zástavy (zástavcem) je osoba odlišná od povinného.
Jestliže je závazek zajištěn zástavním právem, v němž je zástavním dlužníkem osoba odlišná od dlužníka hlavního závazku, musí si věřitel pro realizaci zástavního práva výkonem rozhodnutí nejprve zajistit vykonatelné rozhodnutí proti tomu, kdo je zástavním dlužníkem. Ten pak bude povinným v řízení o soudní výkon rozhodnutí, ohledně něhož bude splněna podmínka pro nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti, spočívající v tom, že o něm musí být prokázáno, že je vlastníkem nemovitosti, jejíž prodej se navrhuje."