Progresívní splátky (I.)

Hypotéky v praxi (29)

Progresívní splátky (I.)

Po zhruba ročních úvahách byla s platností od 1. července nařízením vlády č. 149/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky poskytování další finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby, zavedena do praxe zvláštní forma hypotečního úvěrování - úvěrování s rostoucí (progresívní) splátkou.
Vzhledem k tomu, že tato forma byla zavedena souběžně s tzv. dvousettisícovou bezúročnou půjčkou, jejíž principy jsou každému celkem jasné a blízké, zůstala zatím téměř bez odezvy. A to jak ze strany hypotečních bank, tak i ze strany potenciálních uživatelů.
Hypoteční úvěr s rostoucí splátkou není ve světové praxi žádným nováčkem. I když se hypoteční úvěr liší svým charakterem od běžného komerčního nebo spotřebního úvěru, lze i u něj použít všechny tři hlavní metody pravidelného splácení:
splácení degresivní formou (klesající splátka),
splácení anuitní formou (konstantní, neměnná splátka)
splácení progresívní formou (rostoucí splátka).
Pro přiblížení dalšího textu si zopakujme některé pojmy. Splátkou úvěru zde budeme rozumět součet úmoru a úroku. Úmor představuje splátku části jistiny (dlužné částky) poskytnutého úvěru, úrok pak úhradu za poskytnutý úvěr. Velikost úmoru závisí na době splatnosti a systému splácení úvěru, velikost úroku pak vždy na úrokové sazbě a na velikosti jistiny, tedy doposud nesplacené části úvěru.
Degresivní systémy splácení úvěru vycházejí z konstantní výše úmoru. Tedy z neměnné splátky jistiny čili doposud neplacené výše úvěru. Tak jak klesá dlužná částka, snižuje se základ, ze kterého se vypočítává úrok, a tím postupně klesá i úrok. Součet neměnného úmoru a klesajícího úroku, tedy splátka úvěru, jako celek je pak rovněž klesající.
Degresivní systémy jsou vhodné zejména pro hypoteční úvěry podnikatelského charakteru. Úrok mohou podniky a podnikatelé zahrnovat do nákladů. Úmor pak představuje konstantní složku krátící jejich výnosy, se kterou musí (a mohou díky jejich stabilitě) kalkulovat ve svých podnikatelských záměrech.
Anuitní systémy vycházejí ze zákonitostí geometrických matematických řad, kdy splátka úvěru jako součtu úmoru a úroku je jako celek konstantní. Velikost anuitní splátky se určuje pomocí tzv. umořovatelů (k tomu blíže viz např. díl Hypotéky v praxi 2). Jsou to koeficienty vycházející z počtu splátek úvěru a výše úrokové sazby.
Anuitní systémy jsou vhodné zejména pro hypoteční úvěry poskytované fyzickým osobám. Tím, že se jejich výše nemění, mohou s ní kalkulovat předem jako s pevnou složkou svého rodinného rozpočtu (bohužel na straně výdajové).
Progresívní systémy vycházejí ze zákonitostí aritmetických matematických řad. Jsou založeny na situaci, kdy úmor roste, a to rychleji, než klesá úrok, takže celková splátka úvěru jakožto součtu úmoru a úroku roste.
Progresívní systémy, respektive systémy rostoucích splátek, jsou vhodné jak pro hypoteční úvěry podnikatelského, tak i nepodnikatelského charakteru v podmínkách ekonomické nestability zvláštního druhu, v podmínkách inflace. V inflačních podmínkách lze totiž předpokládat s poměrně vysokou pravděpodobností, že s růstem cen porostou i výnosy nebo příjmy dlužníka, takže nominálně poroste i jeho platební schopnost, zatímco jeho závazky z dříve přijatého dluhu se buď nemění, nebo naopak ještě klesají.
Rozdíly mezi degresivní, konstantní a rostoucí splátkou si pro větší názornost ukážeme v následující tabulce.
Tabulka celkem názorně ukazuje výhody a nevýhody všech tří systémů. Z hlediska počátečního zatížení příjmů je nejméně výhodný systém degresivní. Ten je ale nejvýhodnější z hlediska celkové sumy zaplacených úroků. Naproti tomu systém rostoucí (progresívní splátky) je výhodný pro dlužníka v počátečních etapách splácení, protože nejméně zatěžuje jeho příjmy. Je však nejdražší z hlediska celkově zaplacených úroků.
Cenový šok sedmdesátých let a po něm následující inflační růst vedl hypoteční banky ve světě, za podpory státu, k tomu, aby změnily své zaběhané osvědčené postupy a vedle hypotečních úvěrů s převážně konstantními anuitními splátkami začaly nabízet i produkty nové - hypoteční úvěry s rostoucí splátkou.
Hypoteční úvěry s progresívní splátkou se jako první objevily ve Spojených státech amerických pod názvem Graduated Payment Mortgage (GPM) - hypotéky s rostoucí splátkou. V obdobné verzi se záhy objevily i v Kanadě, Velké Británii (pod názvem Low Start mortgage - nízce startující hypotéky), Jižní Africe (Progressive Annuity Mortgage - hypotéky s progresívní anuitou) apod.
Ve světě se ujaly tyto hlavní formy technik hypotečních úvěrů s rostoucí splátkou:
hypoteční úvěry s retardovaně (zpomaleně) rostoucí splátkou
hypoteční úvěry s akceleračně (zrychleně) rostoucí splátkou, známé v Americe též jako systém dvojí sazby (Dual Rate Mortgage - DRM - hypotéka s dvojí sazbou)
hypoteční úvěry s paralelní (souběžnou) půjčkou.
Zvláštní skupinu představují hypoteční úvěry s odkladem splátek (karenční systémy).
Česká republika, respektive Ministerstvo pro místní rozvoj ČR zvolilo systém hypotečních úvěrů s paralelní (souběžnou) půjčkou. Česká spořitelna pak ještě vyvinula specifický systém hypotečních úvěrů s odkladem splátek.
Nakolik jde o volbu příznivou pro klienty, k tomu se dostaneme příště.
FRANTIŠEK PAVELKA Českomoravská hypoteční banka, a. s.