Hypoteční listy jsou dobrou investicí

Vydání hypotečních listů je jedním ze způsobů refinancování investic do nemovitostí

Hypoteční listy jsou dobrou investicí

* Hypoteční zástavní listy představují na kapitálovém trhu dobrou investici, a to především pro jejich bezpečné uložení dlouhodobého kapitálu. Velmi k tomu přispívá zákonem stanovené jejich krytí a povinnost hypotečních bank vést o tomto krytí přehled.
Financování prostřednictvím hypotečních úvěrů je založeno na specifické vazbě úvěru, nemovitosti a speciálního druhu dluhopisu nazvaného hypoteční zástavní list. Vydání hypotečních zástavních listů je jedním ze způsobů refinancování investic do nemovitostí. Záměrem vydání a následnou realizací na primárním trhu je získání prostředků, které se stanou předmětem hypotečních úvěrových emisí. Důležitým předpokladem je však dostatečná výše pohledávek banky z hypotečních úvěrů ve vazbě na zastavené nemovitosti, které jsou zákonem stanoveným způsobem oceněny.

Co je to hypoteční zástavní list

Hypoteční zástavní list je dluhopis, jehož jmenovitá hodnota, včetně úroků je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Řádným krytím se rozumí pohledávka z hypotečních úvěrů nepřevyšující 70 procent ceny zastavených nemovitostí. Současně na nemovitost, která je předmětem zástavního práva, nesmí váznout žádné jiné zástavní právo třetí osoby a ani převod této nemovitosti nesmí být omezen (výjimkou je úvěr poskytnutý stavební spořitelnou a konsolidace úvěru). V případě kumulace úvěru poskytnutého stavební spořitelnou a hypotečního úvěru může být hypoteční úvěr poskytnut pouze do výše rozdílu mezi 70 % ceny zastavené nemovitosti a poskytnutým úvěrem ze stavebního spoření.

Formy zástavních listů

Hypoteční zástavní listy jsou vydávány podobně jako jiné dluhopisy emitenty a umísťovány prostřednictvím primárního trhu cenných papírů mezi jednotlivé investory. Investoři (právnické i fyzické osoby) tímto způsobem umisťují své disponibilní finanční prostředky. Hypoteční banky, které jako jediné mohou po udělení licence Českou národní bankou vydávat hypoteční zástavní listy, takto získávají potřebné zdroje pro financování hypotečních úvěrů. Tento systém refinancování hypotečních úvěrů se projevuje jako výrazně stabilizující a antiinflační faktor trhu.
Dluhopisy mohou být vydávány v materializované nebo v dematerializované podobě. Materializované hypoteční zástavní listy mají listinnou podobu, tzn., že je lze fyzicky držet. Obyčejně jsou tištěny k tomu specializovanými tiskárnami (např. Státní tiskárna cenin Praha). Většinou jde o formát A 4, na němž je zobrazen plášť a kupónový arch. Plášť obsahuje základní údaje charakterizující daný cenný papír (označení emitenta, název hypoteční zástavní list, číselné označení, jmenovitá hodnota, výše a způsob stanovení výše úrokové sazby, datum vydání, datum splacení, otisk podpisů dvou statutárních zástupců emitenta, údaje o rozhodnutí Ministerstva financí o povolení k vydání emise).
Součástí dluhopisů je dále kupónový arch, který se skládá z jednotlivých kupónů. Držitel je oprávněn k výplatě na kupónu uvedeného výnosu v předem stanovených výplatních termínech. Jednotlivé kupóny musí obsahovat identické identifikační údaje jako plášť. Dematerializované hypoteční zástavní listy nemají, jak již z názvu plyne, listinnou podobu. Majitelé jsou evidováni v jednotlivých informačních registrech, v případě ČR je to informační systém Střediska cenných papírů.

Doba splatnosti

Podobně jako ostatní dluhopisy jsou hypoteční zástavní listy vydávány na určitou předem stanovenou dobu, která se vyznačuje tzv. datem splatnosti. Délka splatnosti je v různých zemích různá a je závislá na makroekonomických ukazatelích daného trhu a především na jeho stabilitě. V rozvinutých západních zemích se nejčastěji používá desetiletá splatnost, výjimkou není ani splatnost dvacetiletá. Hypoteční banky v ČR přistoupily k emisím se splatností pětiletou, což je kompromis mezi požadavkem na co nejdelší možné fixní úrokové sazby a rizikem vyplývajícím ze značné volatility českého trhu.

Výplaty úroků

Dalším charakteristickým znakem hypotečních zástavních listů jsou pravidelné výplaty úroků, kterým se v případě dluhopisů říká kupóny. Ty jsou, podle emisních podmínek, vypláceny zpravidla v ročních nebo půlročních intervalech. Kupón je stanoven jako procentní částka z jmenovité hodnoty hypotečního zástavního listu. Konstrukce může vycházet z fixního či plovoucího modelu. V prvním případě je procentní částka určena jako pevná (neměnná) po celou dobu splatnosti (tzv. pevný kupón). Ve druhém případě je úroková sazba konstruována ve formě odchylky od některé ze sazeb PRIBOR, nejčastěji šestiměsíční sazby (tzv. proměnlivý kupón). Zajímavou skutečností zejména z pohledu investorů je osvobození kapitálových výnosů plynoucích z hypotečních zástavních listů od daní (v případě ostatních dluhopisů platí 25% daň).
Banky mohou emitovat hypoteční zástavní listy až tehdy, mají-li dostatečný objem výše pohledávek z hypotečních úvěrů. Vývoj těchto pohledávek je objektivně závislý na reálné kupní síle obyvatelstva a subjektivně na kritériích stanovených bankou, která jsou určující pro poskytnutí hypotečních úvěrů. Například Komerční banka, která z tohoto důvodu dosud neemitovala žádnou emisi, má již v současné době dostatečný objem pohledávek z hypotečních úvěrů a připravuje tedy svou první emisi hypotečních zástavních listů, která by měla být realizována do konce tohoto roku (viz graf).
Hypoteční zástavní listy představují na kapitálovém trhu dobrou investici, a to především z pohledu bezpečnosti uložení dlouhodobého kapitálu. K tomu přispívá jejich zákonem stanovené krytí a povinnost hypotečních bank vést přehled o tomto krytí. Jsou-li dluhopisy veřejně obchodovatelné, lze je prodat prostřednictvím burzy cenných papírů bez jakékoliv sankce, na rozdíl např. od termínovaných vkladů, kde jsou bankami vyžadovány sankční úroky.

Zbyněk Hadrbolec, Komerční banka