Drobní investoři nás zavalili penězi, miliony od větších odmítáme, říká Alan Pock Vyšín z Investown

Konkrétně u nás v Česku se lidé rizikovějších investic, jako jsou akcie, obávají. Obecně jsou vzhledem k historické zkušenosti konzervativnější než lidé na Západě. Češi tak ukládají peníze pořád na své běžné účty, kde je požírá inflace. To ale koliduje s jejich častým dalším požadavkem a tím je možnost naspořit si na vlastní bydlení, třeba základ hypotéky. Investice do nemovitostí jsou proto ideální řešení. Jsou konzervativnější, ale zároveň nabízí i zajímavý výnos, v našem případě aktuálně od čtyř do pěti procent. 

HN: Není lepší v takovém případě sáhnout spíš po stavebním spoření? Tam se lze dostat na výnos mezi třemi a čtyřmi procenty a je to bezrizikové.

U stavebního spoření máte jednak výnos nižší a jednak jsou tam velmi svazující podmínky, které když nedodržíte, tak o státní podporu přijdete. Třeba vázací doba, kdy na peníze nemůžete sáhnout, je šest let, to může být pro někoho příliš dlouho. U nás je navíc investování jednoduché, zaregistrujete se za pár minut a hned můžete investovat. To je něco, co hlavně mladí lidé oceňují.

HN: A v čem se potom odlišujete od start-upů nabízejících investice do developerských úvěrů? Tam jsou výnosy v průměru vyšší, tak proč bych měl jít k vám?

Když u nás investujete, tak investujete do nemovitosti, která již stojí. Za své složené peníze se podílíte na úvěru, za nějž se už tato nemovitost pořídila. V poměru k vaší vložené částce pak získáváte výnos z nájemného. Když investujete do úvěru u developerského projektu, tak nesete riziko ztráty celé své investované částky v případě, že se projekt nevydaří. U nás je vaše investice zajištěná právě danou nemovitostí.

HN: Tím říkáte, že jsou developerské projekty mnohem rizikovější. Je ale v dnešní době opravdu větší šance, že developerský projekt padne, než že vám nájemník přestane platit nájem nebo vám zdemoluje celý byt?

U developerského projektu v případě jeho krachu můžete přijít úplně o všechno, nejen o potenciální výnos, ale také o celou vloženou částku. U nás můžete přijít pouze o svůj výnos, což je podíl na nájemném. Pokud nájemník přestane platit, tak ano, pak přijdete na krátký čas o výnos, my však máme povinnost to s nájemníkem řešit a případně sehnat jiného. Tudíž se rozhodujete, jestli půjdete do developerského projektu s výnosem šest procent a rizikem ztráty všeho, nebo k nám s výnosem čtyř procent, ale pouze s rizikem ztráty výnosu, neboť vaše investovaná částka je zajištěná nemovitostí.

HN: Zkrachovat ale může celý váš start-up…

Samozřejmě, to je však riziko u každé firmy.

HN: A jak je to s rizikem poničení bytu, to přece snižuje hodnotu té zástavy, kdo nese případné náklady na rekonstrukci?

Poničení bytu je čistě naše odpovědnost. V takovém případě by šlo o naše selhání při výběru nájemníka a to nemůžeme přenášet na investora. Máme navíc samozřejmě všechny nemovitosti pojištěné.

HN: Předpokládám ale, že pro vás platí, co pro ostatní podobné start-upy, tedy že má investice u vás není pojištěná a nedohlíží na vás ministerstvo financí ani centrální banka.

Ano, to je pravda. U nás však máte tu zástavu. Chystá se legislativa, která bude regulovat odvětví crowdfundingu. Nyní ale pořád neexistuje a my žádnou licenci mít ani nemůžeme, ale už se na to připravujeme, až to bude možné.

HN: Klíčovým krokem při řízení rizika je u vás tedy výběr dobrého nájemníka. Jak takový výběr probíhá?

Dáváme si na tom velmi záležet a máme přísná kritéria. Naši realitní experti vyhodnocují veřejně dostupná data i data z kreditních databází. Víme, jestli má daný člověk dluhy, exekuce, jaká je jeho platební morálka. Teprve po tomto ověření jsme ochotni byt pronajmout. Navíc každý nájemník na začátku skládá zálohu, která má sloužit pro případ kompenzace za poničení interiéru.

HN: Máte teď v nabídce k investici dva pražské byty, můžete mi říct jen typově, jaké nájemníky v nich máte?

Jsou to mladší bezdětné páry. Je to ale dáno dispozicemi daných bytů. Nyní se budeme zaměřovat na větší byty a tam už počítáme s rodinami. Rodiny jsou ideální, neboť mají většinou zájem o dlouhodobý pronájem. Primárně nám jde o to, aby byt typově pasoval k nájemníkovi a ten tak měl motivaci v něm být dlouhodobě.

HN: Dá se předpokládat, že dlouhodobě porostou ceny nájmů, budu z toho mít něco i já jako investor?

Počítá se dlouhodobě s pětiprocentním ročním navýšením nájmů, což se bude následně promítat do výše výnosů investorů. 

HN: Počítáte takto s fixním zvyšováním nájmů? Co když budou ceny klesat?

Nejde určitě o fixní zvyšování, jde o odhadovanou hodnotu, kterou ovlivní inflace a obecně ekonomická situace. Aktuálně nájmy klesaly a my jsme je také ponížili, u nyní nabízených bytů by v době před pandemií byl výnos přes pět procent. Takže to riziko je pro investora obousměrné.

HN: Při investování do nemovitosti se většinou nepočítá jen s výnosem z nájmu, ale také s tím, že poroste hodnota dané nemovitosti. Bude investor z růstu ceny nemovitosti také něco mít?

My nekupujeme nemovitosti s cílem je v budoucnu prodat. Proto takový zisk z prodeje nevznikne ani nám. Naše služba má být čistě zaměřená na participaci na výnosech z nájmů.

HN: Četl jsem, že budete zavádět i bonus pro investory, který byste jim vyplatili po nějaké lhůtě. Co přesně tím bonusem myslíte?

Netýká se to současných nabízených nemovitostí, ale budou takové. Bonus bude odměnou za to, že nám investor nechal peníze po delší dobu. U dané nemovitosti se to v našem investičním portálu objeví hned vedle údajů k výnosům z nájmů. Počítáme, že bonus bude pro investory s investičním horizontem více než pět let.

HN: Proč na portálu nemovitost s takovým bonusem ještě žádná není?

Zde jde do značné míry o technickou záležitost, kdy je platforma zatím dost osekaná. Byli jsme pod tlakem ze strany uživatelů, abychom projekt spustili naostro co nejdříve. Lidé nás bombardovali dotazy, kdy už to bude.  Zájem je enormní. Proto jsme se rozhodli spustit takto osekaný portál, který ještě nemá všechny funkce.

HN: Kolik lidí se vám už do portálu přihlásilo?

Když jsem se díval naposledy, bylo to už přes 2500, takový zájem jsme opravdu nečekali. Jsme na začátku a máme už teď víc uživatelů než konkurenční platformy, které již nějaký čas aktivně fungují. (Upvest na dotaz redakce uvedl přes 1200 aktivních uživatelů, Crofungo hlásí řádově stovky – pozn. red.) Lidé nám také posílají mnohem větší obnosy, než jsme čekali. Za první týden fungování je zainvestováno 4,3 milionu korun.

Investice

Na nemovitostní horečce se může svézt každý. České start-upy nabízí investice už od pár stovek

11. 5. 2021 ▪ 5 min čtení

HN: Máte pro investice horní limit? Kolik mohu investovat maximálně?

Je to 300 tisíc korun. Hodně lidí nám chtělo poslat řádově miliony, ale pokud bychom to umožnili, zabili bychom celou naši ideu. Nám jde o zpřístupnění investic do nemovitostí pro každého. Pokud dovolíme příliv takovýchto sum od jednotlivců, bude vše hned vyprodané a na drobné investory nic nezbude. Proto ta hranice.

HN: Když jsem asi před rokem poprvé na Investown narazil, přísahal bych, že jste někde psali, že za příliš brzký výběr investice bude sankční poplatek 0,8 procenta. Teď ve smlouvě jsem ale viděl 0,9 procenta. Proč jste jej zvýšili?

Náš byznys stojí na tom, že si bereme 10 procent z nájemného. Aktuálně proto celý projekt dotujeme. Je příliš brzy na to, abychom generovali zisk. A pokud vy u nás investujete a záhy si to rozmyslíte u již uzavřeného projektu, tak pro nás je to nepříjemné a znamená to náklady. Čistě číselně jsme ale nechtěli jít přes jedno procento, proto jsme se nakonec shodli na 0,9 procenta. Takže ano, opravdu jsme poplatek lehce zvýšili.

HN: Kdo za vámi v tom případě stojí kapitálově? Když u vás investoři de facto investují do úvěru, za který jste už pořídili daný byt, tak odkud ty peníze pochází?

Od našich investorů, primárně od České spořitelny.

HN: Četl jsem, že klienti České spořitelny by u vás měli mít nějaké výhody, o co jde?

Řešíme, že by naši investoři mající zároveň účet u České spořitelny měli výhodu například nižšího poplatku za brzký výběr, který jste zmiňoval. Také je tu myšlenka, že by měli přístup k nemovitostem, které se nám podaří koupit opravdu levně, a budou mít proto vyšší výnosy.  

HN: Nabídnete nějaké prémiové členství i lidem, kteří nejsou klienty spořitelny?

Je to v plánu, prémioví členové by mohli mít jako výhodu třeba dřívější přístup k některým nemovitostem.

HN: Kromě hledání nájemníků musíte také hledat samotné nemovitosti, jak na to jdete?

Máme speciální algoritmus, který se spouští každých 10 minut a prochází realitní portály včetně stránek jako Bazoš a hledá vhodné nemovitosti. Rozhoduje se na základě několika parametrů, jako je lokalita nebo cena, již jsme ochotni v daném případě maximálně dát. Nicméně algoritmus nedokáže zhodnotit všechno, nedívá se na fotografie, které jsou velmi důležité, a proto jde jen o hrubé síto. Konečný výběr dělají vždy lidé. Není rozhodně snadné najít vhodnou nemovitost. Zaměříme se proto na aukce a během příštího měsíce spustíme i portál, kde nám lidé budou moci nemovitost přímo nabídnout.

HN: Proč bych vám měl nabízet svou nemovitost, když ve vašem zájmu je dát mi co nejméně a asi se s vámi nebude o vyšší ceně vyjednávat zrovna dobře?

Portál veřejnosti zpřístupní možnost zjistit, jakou cenu má jejich nemovitost z našeho pohledu na základě jimi zadaných parametrů. A i v případě, že se jim nebude nabídka líbit, budou mít také možnost využít služeb našich makléřů, kteří budou hledat kupce. Takže buď my od nich byt koupíme okamžitě se zhruba pětiprocentní slevou, klidně ještě v ten samý den, nebo si budou moci počkat na lepší nabídku.

HN: Z toho mi vyplývá, že na celém byznysu je hledání bytů ta největší výzva. V portálu zatím máte jen Prahu a plánujete Brno. Půjdete i do jiných měst?

Půjdeme do větších měst, už teď řešíme několik nemovitostí v Náchodě. Tato města mohou zároveň nabídnout i zajímavější výnosy.

HN: V čem máte investované peníze vy osobně?

V minulosti jsem se docela spálil na investicích do akcií. Koneckonců to byl jeden z důvodů, proč vznikla myšlenka Investownu. Chtěl jsem něco konzervativnějšího, co bude mít zajímavý výnos, ale nebudu muset žít ve stresu, že mohu o všechno přijít. Aktuálně mám tedy všechny své peníze v Investownu, případně ještě něco na běžném účtu.

HN: Myslíte teď podíl ve firmě, nebo opravdu investované v daných bytech?

Investované v bytech. Před Investownem jsem měl v plánu se s přáteli složit na byt, který by se pronajímal a výnosy by se dělily. Jenže zájem o tu myšlenku byl tak velký, že z toho nakonec vznikl Investown.

HN: Vaši kolegové ve firmě jsou tedy ti přátelé, s nimiž jste to původně vymyslel?

Ve firmě mám zkušené seniorní pracovníky z daných oborů, které jsem opravdu pečlivě vybíral.

HN: Jak jste začínal, kde jste sehnal první investici do Investownu?

Začínali jsme s fondem Lighthouse Ventures, který nabízí počáteční menší investici v řádu 20 tisíc eur na zmapování právních věcí, trhu a provedení finanční analýzy. Tím tento fond získal ve firmě svůj podíl. Když jsme měli tyto výstupy v ruce, začali jsme hledat strategického partnera a tím se stala Česká spořitelna.

HN: Takže jste za nimi přišel a řekl, tady mě máte?

O programu Seed Starter od spořitelny jsem se dozvěděl od známého, který mi řekl, že by se jim projekt Investown mohl líbit. Tak jsem do spořitelny poslal prezentace, následovalo množství rozhovorů, kdy chtěli proniknout do hloubky toho, jak to celé funguje. 

HN: Jak dlouho takové námluvy trvají?

Standardně je to u fondů tak půl roku, my jsme to stihli se spořitelnou za tři měsíce.

HN: A od chvíle, kdy se rozhodli, že do toho s vámi půjdou, s čím vším vám pomáhají? Kromě kapitálového zajištění…

Komunikuji s nimi prakticky denně. Poskytují nám experty na jakoukoliv oblast, kterou zrovna potřebujeme. Spolupráce funguje opravdu dobře.

HN: Je Česká spořitelna spokojená s vašimi výsledky, respektive plníte své vlastní i její očekávání?

Překonali jsme je mnohonásobně, tak velký zájem ze strany uživatelů jsme vůbec nečekali.

HN: A stran uživatelů, jak plnění cílů ovlivnila pandemie, co například do vývoje portálu?

Nám pandemie reálně pomohla. Mohli jsme se plně zaměřit na vývoj portálu a navíc k nám přišlo opravdu hodně expertů s mnoha zkušenostmi. Takže tu teď máme lidi ze Seznamu nebo ze Zonky, kteří chtěli změnit pracovní prostředí.

HN: Pořád sháníte nové zaměstnance?

Nyní hlavně do obchodu a k vyhledávání nemovitostí.

HN: Jaké máte dlouhodobé cíle?

Nyní nám jde o plné spuštění portálu a s tím se pojí také jeho udržitelnost do budoucna. Jde nám o to, abychom plnili naši úplně základní myšlenku, a to nabízet mikroinvestice do nemovitostí drobným investorům.

HN: Plánujete jít i do zahraničí a nabídnout českému investorovi výnosy z bytů v cizině? Určitě jsou atraktivnější lokality v Evropě...

Ano, chceme, aby si český investor mohl sáhnout na výnosy nájmů z bytů v Marseilli nebo třeba v Budapešti. 

HN: Jak vzdálené jsou to plány? Už například jednáte s nějakým zahraničním partnerem?

Ne, to ještě ne. Teď je primárním cílem vše plně rozjet v Česku.

Přihlaste se kliknutím na obrázek níže k pravidelnému odebírání investičního newsletteru Peníze HN, kde naleznete naše původní analýzy, tipy na dobré čtení nebo glosy analytiků.