Luxusní dovolená v korunách stromů či domku na vodě je stále „in“. Investice do glampingu se může vrátit za pár let

Některé glampovací chatky či stany mohou mít podobu posedu v korunách stromů, může jít o domeček na vodě nebo osamoceném ostrově, mezi nabídkami je i pobyt v medem provoněném prostoru poblíž včelínů anebo luxusní jurta. Není tak divu, že obliba glampingu v posledních letech stoupá.

„Lidé vyhledávají místa, kde si mohou odpočinout od stresu a starostí,“ vysvětluje Klára Honzíková ze zprostředkovatelského portálu Amazing Places. Zájem o prémiové ubytování v přírodě zvyšují právě i tyto portály svým marketingem. Glamping prodávají jako možnost vystoupit ze své komfortní zóny a užít si kousek „divočiny“. Některá místa se totiž nacházejí v pustině, a to bez přístupu k elektřině či vodě. Jediným osvětlením jsou svíčky a vařit lze pouze na ohni. Podle Honzíkové je tak na glampingu přitažlivý i prvek romantiky.

Glampingová místa zažila největší rozkvět v době covidové pandemie. Hotely byly zavřené a turisté neměli kam jezdit na prázdniny nebo jednoduše nechtěli trávit dovolenou v rizikovém prostředí s dalšími hosty. Proto vyhledávali odlehlá místa, kde nemuseli mít obavy z nákazy a mohli si odpočinout od stresujících zpráv v televizním vysílání o počtech nakažených a zemřelých.

Ani po odeznění pandemie ale zájem o glamping neopadá. „Jsou místa, kam se už třeba o letních prázdninách nedostanete nebo mají víkendy obsazené až do podzimu,“ říká Honzíková. Zájemce neodrazují ani vyšší ceny za noc, které sice začínají kolem 1500 korun, ale mohou se vyšplhat i na 7500. Při rezervaci ubytování přes zprostředkovatelské portály jako Booking či Amazing Places je v ceně zahrnutá i marže těchto serverů ve výši 12 až 25 procent z ceny.

A jaká glampingová místa jsou v Česku nejoblíbenější? To podle Honzíkové neurčuje ani tak lokalita, ale spíše atributy jednotlivých ubytovacích míst. Přitažlivé jsou zejména atypické koncepty jako domky na hladině rybníku či v korunách stromů nebo doplňkové služby jako vířivky či sauny s výhledem do lesů. „Právě wellness je podle nás naprosto nezbytná součást glampingů provozovaných celoročně,“ zdůrazňuje Monika Bruknerová z firmy TwoFingers, poskytující tento typ pobytů. 

Pozemek a stavba

Velký zájem o ubytování a slušné tržby za noc vzbuzují dojem, že glamping je podnikáním, do kterého se vyplatí investovat. Jako každý byznys má však své náklady a strasti. Ty začínají na samotném začátku při shánění vhodného pozemku, který do velké míry určuje následnou úspěšnost glampingu. Ceny se odvíjí od mnoha faktorů, jako jsou lokalita, rozloha či inženýrské sítě. „Sehnat parcelu, na které můžete glamping postavit, je ale opravdu náročné,“ uvádí David Jehlička ze společnosti Colony Glamping. Ne každý pozemek v územním plánu totiž umožňuje stavbu.  

Pokud pozemek není veden jako stavební parcela nebo není určen pro rekreaci, je nutné žádat o změnu v územním plánu. „To je však proces na několik měsíců,“ říká advokát Pavel Černý z poradenské společnosti Frank Bold. Dodává, že náročnost řízení se liší v závislosti na jednotlivých úřadech. Některé z nich nemusí chtít změnu v územním plánu vůbec dovolit. Náklady na změnu typu parcely se mohou podle Černého pohybovat v řádu statisíců. „V Brdech nás změna územního plánu vyšla na 500 tisíc korun a v Pošumaví na 150 tisíc,“ uvádí Jehlička.

Modulový dům pro život či investici? Zmapovali jsme, na co před pořízením myslet

25. 3. 2024 ▪ 7 min. čtení

Do kontaktu s úřady přijde zájemce také v případě, že bude potřebovat stavební povolení. To nebude podle novely stavebního zákona nutné ve dvou případech. Jednak u stavby s plochou do 40 metrů čtverečních a pěti metrů výšky umístěné na parcele, na níž už stojí rodinný dům. Tento případ není pro glamping na samotě ale příliš vhodný. A jednak pokud jde o stavbu do 55 metrů čtverečních na pozemku, který je dle územního plánu určen pro rekreaci.

Splněna musí být i podmínka, že od hranice pozemku je zachovaný odstup dvou metrů a polovina prostoru není zastavěná. V druhém případě by mělo jít bez stavebního povolení vybudovat i glampingový areál. „Pokud by stavby v součtu splňovaly dané podmínky, povolení není potřeba,“ říká Černý. Zároveň však upozorňuje, že záleží na výkladu zákona konkrétními úřady. 

Bez povolení je možné připojit také inženýrské sítě, tedy elektřinu, vodu a odpady, jestliže splňují zákonné limity, jako je například maximální délka přípojky. Některé glampingy nenabízí třeba elektřinu. Podle magazínu Dumdomega.cz ale není těžké je zabezpečit formou klasického připojení k sítím nebo pomocí takzvaných off-grid systémů, které jsou nezávislé na okolních sítích. Tyto možnosti lze kombinovat a jako příklad magazín uvádí získávání elektřiny z vlastní solární elektrárny a vody z místního vodovodu. Odpady je možné vyřešit rovněž vícero způsoby, a to od suchých toalet až po kořenové čističky. 

Po získání vhodného pozemku a případně i stavebního povolení přichází řada na výběr ubytování. Jeho pořizovací cena se liší podle typu a vybavení. Společnost Bayaya nabízí posed od 400 tisíc až do 1,8 milionu korun bez započtení daně. Dražší posed dosahuje větších rozměrů a nabízí i prostornou terasu. Ceny obvykle zahrnují vybavení, dopravu a ukotvení. Malý domek je možné podle webové stránky Dumdomega.cz sehnat kolem 1,5 milionu. Mobilní domy s kapacitou pro čtyři osoby stojí od 1,5 do tří milionů. Za uvedená rozmezí pořídili svůj glamping i provozovatelé dotazovaní HN. „Například kabina s venkovní vířivkou nás vyšla na 2,5 milionu,“ přibližuje Jehlička.

Financování a návratnost

Pořízení glampingu je možné financovat různými způsoby. „My máme projekt financován třemi soukromými investory, včetně mě,“ uvádí Bruknerová. V případě, že podnikatel nemá vlastní zdroje, může si na svůj byznys půjčit. Využít lze hypoteční úvěr, jestliže má stavba pevné základy nebo americkou hypotéku či spotřebitelský úvěr, u kterého není třeba dávat do zástavy žádnou movitou ani nemovitou věc. 

Kromě vstupních nákladů je třeba počítat i s provozními náklady. Ty se odvíjejí od toho, jestli jde o jedno glampingové místo, či celý areál, zda je pozemek vlastní, nebo se za něj platí nájem, roli hraje také obsazenost. Od dotázaných podnikatelů HN zjistily, že roční náklady posedu zahrnující elektřinu, údržbu a úklid se pohybují kolem 60 tisíc korun. Náklady pro celý glampingový areál dosahují částky zhruba 400 tisíc korun. 

Návratnost investice se podle dotázaných podnikatelů pohybuje v rozmezí od tří do pěti let. Dobu návratnosti určují investiční náklady a zisk. Tyto proměnné se pro jednotlivá glampingová místa liší. „Míra výdělečnosti může být různá, klíčová je obsazenost,“ uvádí server Bayaya. Ten modeluje příklady návratnosti investice na základě zkušeností klientů. 

První příklad zahrnuje posed v pořizovací ceně 700 tisíc bez daně. Cena ubytování za jednu noc činí 2300 korun. V prvním roce je třeba počítat s nižší obsazeností, a to kolem 35 procent. Náklady na úklid a údržbu jsou v tomto příkladu vyčíslené na 500 korun za noc. Návratnost investice tak dosahuje 36,8 procenta za 2,7 roku. 

Další příklad počítá s chatou. Pro tu je možné účtovat vyšší cenu za jednu noc ubytování, ale vyšší jsou i náklady na její pořízení a údržbu. Doba návratnosti pak dosahuje 4,2 let.

Stejné doby návratnosti dosahuje projekt areálu. Modelový příklad počítá s počáteční investicí ve výši pět milionů korun, a to včetně pozemku za 500 tisíc. Cenu za jednu noc vyčísluje pro všechny prostory na 12 tisíc. Míra návratnosti tak dosahuje 23,7 procenta.

HN rovněž zjišťovaly, zda by se provozovatelé glampingu do tohoto typu podnikání pustili znovu. Odpovědi byly kladné. Mnozí z nich totiž za ním nevidí jen finanční aspekt. „Více než lhůta návratnosti je pro nás důležitější to, že je za námi vidět kus velké práce a hosté jsou nadšení,“ líčí například Bruknerová.