Hypotéky dnes - a po vstupu do Evropské unie

Hypotéky dnes - a po vstupu do Evropské unie

Trh hypotečních úvěrů se v posledních letech v České republice vyznačuje vysokou volatilitou (tendencí k častým změnám a pohybům úrokových sazeb z hypoték a pohybům cen nemovitostí). Tato značná citlivost trhu je dána řadou objektivních, ale i subjektivních faktorů. Hypoteční trh u nás dosáhl v letech 2001 až 2003 rekordních meziročních nárůstů, které dokumentuje tabulka.
Za nejdůležitější faktory mimořádného vlivu na rozvoj hypotečních úvěrů lze považovat:
Vývoj úrokových sazeb dosáhl v roce 2003 svého historického minima a relativně příznivý vývoj lze sledovat i v prvních měsících roku 2004. Pro dokreslení: průměrná hypoteční úroková sazba plynule klesala od ledna až do září 2003 z 5,73 % na 4,84 % a do konce roku 2003 se zvýšila pouze o 0,1 %.
Vysokou poptávku po bydlení, soustředěnou převážně na pořizování nebo zlepšování vlastního bydlení občanů. Ve velkých městských aglomeracích je dále do značné míry ovlivněna i výhodností soukromé investice do bytů za účelem pronájmu. Zvýšení poptávky vyvolalo na druhé straně cenový růst, který je příčinou růstu průměrné hypotéky z 1 mil. Kč v roce 2002 na 1,23 mil. Kč na začátku roku 2004. Tento cenový růst však neznamenal omezení poptávky díky přístupnějším hypotékám.
Fungující bankovní konkurenční prostředí. Nabídka bank v porovnání např. s rokem 2000 a 2001 doznala značných příznivých změn pro klienty. Nejostřejší konkurenční boj s velmi příznivým vlivem na klienty se odehrává na poli úrokových sazeb. Datuje se od roku 2001, kdy se díky Programu TOP Bydlení České spořitelny se zvýhodněnou úrokovou sazbou po celou dobu splácení úvěru doslova rozhýbal trh s úrokovými sazbami u privátních hypoték. Další oblastí konkurenčního boje je poměr půjčené částky a hodnoty nemovitosti. Byly zrušeny tzv. doplňkové úvěry a banky začaly poskytovat tzv. 100% hypotéky. Některé banky do 100 % ceny nemovitosti stanovené bankou (striktnější přístup), jiné až do ceny nemovitosti stanovené odhadcem (liberálnější přístup). V poslední době se konkurenční boj odehrává zejména v nabídkách velmi nízkých úrokových sazeb na kratší období jejich fixace.
Výsledkem působení těchto tří základních faktorů bylo v roce 2003 poskytnutí 32 165 hypotečních úvěrů v celkovém objemu přes 47,5 mld. Kč. Převážná část těchto nových hypoték byla poskytnuta privátním klientům, a to 31 478 úvěrů v hodnotě přes 36,2 mld. Kč.
Rozvoj hypotečních úvěrů je v převážné většině realizován na poli bytové výstavby. V této oblasti došlo na základě zvýšené poptávky k současnému rychlému rozvoji developerských projektů na bydlení, zejména v rámci velkých městských celků a jejich nejbližšího okolí.
V současné době působí na hypotečním trhu v Česku 10 hypotečních bank (banky se zvláštní licencí vydávat hypoteční zástavní listy). Jsou to podle abecedy Česká spořitelna, Českomoravská hypoteční banka, Československá obchodní banka, eBanka, GE Capital Bank, HVB Banka, Komerční banka, Reiffeisen Banka, Wüstenrot hypoteční banka a Živnostenská banka. U těchto bank je možno uzavřít hypoteční úvěr. Jak si tyto banky stojí v pomyslném žebříčku podílu na trhu privátních hypoték, dokumentuje graf č. 1.
Z něj je patrné, že největší podíl na objemu nově poskytnutých hypoték za rok 2003 drží Česká spořitelna, která již druhý rok po sobě obsadila první místo. Jejími největšími konkurenty jsou Komerční banka a Českomoravská hypoteční banka, které můžeme označit jako co-leadery hypotečního trhu, a tyto tři banky dohromady poskytují cca 80 % objemu všech realizovaných hypoték. Výsledky ostatních konkurentů jsou již méně výrazné a pohybují se mezi 7,7 % u GE Capital Bank až po méně než 1 % u ČSOB. Pramenem těchto informací jsou pravidelné tabulky Ministerstva pro místní rozvoj, kam bohužel dosud nedodává své výsledky eBanka, která k tomu zatím není zavázána smlouvou o zprostředkování státních podpor jako ostatní hypoteční banky, a tudíž státní podporu k hypotečním úvěrům neposkytuje.

Vývoj hypoték v ČR v porovnání s hypotečními trhy v EU

Naše hypoteční banky jsou sdružené v Komisi pro hypoteční obchody České bankovní asociace. Tato komise byla v roce 2003 v souvislosti se vstupem naší země do Evropské unie přijata v Bruselu jako řádný člen Evropské hypoteční federace, kde jsou zastoupeny všechny rozhodující evropské hypoteční banky nebo jejich národní sdružení. Tím se otevřel našim bankám přístup ke všem informačním zdrojům o hypotékách nejen v rámci Evropské unie, ale i v širším mezinárodním měřítku. Pokud chceme porovnávat úroveň trhu hypotečních úvěrů, jsou zásadní dvě veličiny. Podíl hypoték na hrubém domácím produktu v porovnání se státy EU, respektive s jejich průměrem, a porovnání úrokových sazeb, v nichž se odráží kromě dostupnosti hypoték i další makroekonomické veličiny.
Pokud se týká porovnání průměrných úrokových sazeb, vedeme si jako vstupující člen EU nadmíru dobře. V současných členských zemích EU průměrné sazby hypoték povětšinou oscilují okolo 5 % p. a., v převážné většině zemí jsou na úrovni cca 5,5 %. Nejvyšší průměrná sazba v Česku za posledních 15 měsíců byla 5 % (Hypoindex - Fincentrum).
Budoucí potenciál trhu hypotečních úvěrů v České republice dokumentuje porovnání podílu hypoték na hrubém domácím produktu v grafu č. 2.
Jak je z grafu patrné, privátní hypotéky po svém obnovení v roce 1996 dosud nedosahují objemu, který je typický pro země Evropské unie. S pětiprocentním podílem na HDP jsme na jedné třetině podílu nejméně rozvinutého trhu privátních hypoték, pokud se týká tohoto parametru, tj. v Řecku. Při porovnání s průměrným parametrem v EU okolo 40 % má rozvoj privátních hypoték v naší republice zelenou. Toto tvrzení nemůže zvrátit ani případný argument o porovnání úrovně příjmů. Potenciál dalšího rozvoje trhu v naší republice existuje a vstupem do EU by se měl ještě zvýraznit.

Trh hypoték na bydlení v nejbližší budoucnosti

Po velmi úspěšných letech 2001 až 2003, kdy meziroční trh privátních hypoték na bydlení rostl o 50 až 60 %, lze očekávat pokračování příznivého rozvoje trhu s bydlením a z toho vyplývajícího rozvoje hypoték na bydlení i po vstupu Česka do Evropské unie.
Nabídka se bude soustřeďovat v pražské aglomeraci zejména do projektů nového bydlení, a to jak v nižším segmentu trhu s nižším standardem vybavení (cca 30 tis. Kč za m2) v okrajových částech Prahy, tak i středním (cca 50 tis. Kč za m2) ve vybraných pražských lokalitách s vyšším standardem vybavení. Trh s luxusními nemovitostmi, který se v nedávné době stabilizoval a udržuje svoji úroveň bez nárůstu, bude čím dál tím více vyžadovat exkluzivní lokalitu a zejména bude kladen důraz na luxusní vybavení těchto bytů a vil.
Bude pokračovat výstavba rodinných domků na předměstích Prahy a v okresech Praha-východ a Praha-západ, kde převážná většina místních úřadů rozvoj nových rodinných domů podporuje. Cílem místní samosprávy je nejen zvýšení počtu občanů v obci, ale také návazný rozvoj služeb pro bytové aglomerace, další příležitosti pro zaměstnání místních obyvatel a rozvoj místního maloobchodu.
Mimo pražskou aglomeraci se bude trh s novými byty rozvíjet zejména v dalších velkých městech, jako jsou Brno, Olomouc, Hradec Králové, Pardubice, Liberec, Plzeň, České Budějovice atd., i když v nižších cenových relacích než v Praze, s ohledem na lokalitu, standard vybavení a místní koupěschopnou poptávku. Toto platí také o regionech, kde vznikají nové zahraniční investice do průmyslu, ať nových závodů nebo do stávajících objektů. Bytová výstavba jde potom ruku v ruce s náborem pracovních sil, které i přes naši usedlou povahu začínají migrovat za prací.
Na straně poptávky po novém bydlení očekáváme setrvalý trend, kdy mírné sezonní výkyvy poptávky rozhodně nebudou znamenat změnu celkově příznivého trendu. Bude pokračovat snaha o zlepšení standardů bydlení, zejména u mladších ročníků populace s nadprůměrnými příjmy, z čehož vyplyne další nabídka staršího a levnějšího bydlení pro rodiny s průměrnými příjmy. Poptávka na trhu bydlení je a bude v roce 2004 ovlivněna do značné míry i úrokovými sazbami z hypoték, které stále více přispívají k rozvoji trhu s bydlením. Přestože v roce 2003 byly ideální hypoteční úrokové podmínky, kdy sazby dosáhly svého dna, mírný trend v růstu těchto sazeb by neměl mít větší význam, neboť se jedná pouze o desetiny procenta. Nadto se počátkem roku 2004 rozpoutal další úrokový boj mezi bankami v krátkodobých pevných sazbách. Po vyhlášení garantované sazby České spořitelny ve výši 2,99 % p. a. s roční fixací se připojily další banky se sazbami pod 3 % p. a., i když garanci této sazby nabídla zatím pouze GE Capital Bank.

Největší změny po vstupu Česka do EU

V souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie dochází k řadě změn, které se dotknou i hypotečních úvěrů:
Změna zákona o dluhopisech.
Změny v tomto zákoně odrážejí nejen rozšíření možnosti poskytovat hypotéky našim bankám v zahraničí, tak jak je tomu v ostatních státech Evropské unie, ale zejména podporují tuzemský trh hypoték. V první řadě se jedná o rozšíření možnosti poskytovat hypotéky bez účelu jejich použití (tzv. americké hypotéky). To znamená, že každý majitel nemovitosti, na níž dosud nevázne hypotéka, bude mít možnost půjčit si na hodnotu své nemovitosti v podstatě hotové peníze. Odstranění účelovosti hypoték však nemá pouze uvedený význam. Má také velmi důležitý sekundární efekt v otevření možnosti půjčit na zástavu jiné nemovitosti na nákup podílu družstevního bytu. Všichni víme, jak rozvinutý je u nás trh s družstevními byty a kolik rodin má hypotékou nezatížené rekreační objekty, které může v této souvislosti k zajištění své hypotéky využít. Zde vidíme jednoznačnou podporu dalšího rozvoje trhu s družstevními byty, které až do současnosti nemohly být financovány hypotékou.
Další důležitou změnou je jednoznačné stanovení okamžiku, kdy hypotéka vzniká. To umožní bankám flexibilní přístup k zákazníkovi. Dosud totiž banky musely používat různé překlenovací úvěry pro počáteční období výstavby nemovitosti, kterou nebylo možno bance zastavit. Od května mohou poskytnout hypoteční úvěr, který bude dočasně zajištěn jinak než zástavním právem, a od okamžiku vzniku zástavního práva bude banka moci hypotéku použít jako podklad pro vydávání hypotečních zástavních listů.
Daň z přidané hodnoty.
Pro bytovou výstavbu byla vyjednána výjimka do roku 2008, která stanoví zvýhodněnou 5% daň. Vytváří se tím prostor několika let pro řešení bytové situace občanů. Byt nebo rodinný domek je pro mnohé životní investicí, a proto jej nelze pořídit za několik týdnů nebo měsíců. Od okamžiku rozhodnutí pořídit si nové nebo i starší bydlení uplyne řada měsíců do té doby, než občan vybere vhodnou nemovitost. V případě koupě hotové nemovitosti je potom realizace rychlá. V řadě případů je však nemovitost pouze na papíře ve formě stavebních výkresů a realizace výstavby jak developerským způsobem, tak při individuální výstavbě trvá více než jeden rok. Do nového bytu nebo domu se potom klient nastěhuje nejdříve za 1,5 až 2 roky od svého rozhodnutí.
Na závěr je třeba říci, že hypotéky v Česku i v porovnání s ostatními zeměmi vstupujícími do Evropské unie učinily za dobu svého devítiletého obrození značný pokrok. Hypoteční produkty jsou dnes již plně srovnatelné s ostatními státy Evropské unie, a proto mají připravenu další cestu svého rozvoje. Pokud se nám podaří vstup do Evropské unie využít k rozvoji parametrů našeho hospodářství s následným růstem příjmů alespoň ve střednědobém horizontu, rozvoj hypoték bude následovat ekonomický růst.
S ohledem na výsledky analýz je možno očekávat setrvalý trend v poptávce po bydlení a další rozvoj nových hypotečních úvěrů na bydlení s meziročním nárůstem okolo 40 % i v prvních letech po vstupu do Evropské unie. Velmi důležitým předpokladem růstu hypotečního trhu je vytvoření tržního prostředí v oblasti nemovitostí a jejich pronájmu. V tomto směru máme ještě rezervy v nájemním bydlení, kde dosud tržní prostředí s ohledem na přísně regulované nájemné neposkytuje dostatečné zdroje všem vlastníkům bytových domů k jejich rekonstrukci a obnově.
FUNKCE AUTORA: Autor je předsedou Komise pro hypoteční obchody České bankovní asociace

Nárůst objemu hypoték

2001/2002 2002/2003
Hypotéky celkem 22 % 57 %
Hypotéky na bydlení* 40 % 69 %
Hypotéky privátní 53 % 61 %
* Zahrnují privátní, podnikatelské i municipální hypotéky.