Zahraniční investice: golfové nemovitosti

Atraktivní investice

Zkusme si nejdříve definovat, co je golfová nemovitost. V první řadě tím rozumíme nemovitosti, které se nacházejí přímo na golfovém hřišti. Pokud hovoříme o nemovitosti na golfovém hřišti, je více než pravděpodobné, že se bude nacházet v rámci takzvaného golfového rezortu neboli komunity (těžko se hledá adekvátní český překlad). Jedná se o velké developerské projekty, jejichž centrem je vystavěné golfové hřiště s golfovým zázemím a kolem nějž jsou postaveny rezidenční, ale i komerční nemovitosti. Projekty mají různý rozsah - od menších komunit s desítkami objektů k bydlení až po megalomanské projekty s tisíci jednotkami, s pětihvězdičkovými hotely, shopping centry, nemocnicemi, kompletními službami apod. Tato větší centra již fakticky fungují jako samostatná a částečně autonomní centra. Podobné rezorty s nabídkou bydlení na golfovém hřišti nejsou v České republice zatím k nalezení, i když se o jejich výstavbě začíná již hovořit.
Výstavba rekreačních golfových rezortů je běžná zejména v turisticky oblíbených regionech - nejlépe v teplém podnebí a ještě lépe v blízkosti moře. Developeři se soustřeďují zejména na nabídku nemovitostí k druhému bydlení, ale je mnoho případů, kdy lidé žijí v rezortu celoročně nebo alespoň větší část roku. Stále častěji se také objevují komunity s golfovým hřištěm u velkých měst a aglomerací, které nabízejí celoroční klidné bydlení uprchlíkům z měst. Pro české zájemce je ovšem zajímavější, když budeme hovořit o rezortech, které jsou vhodné k rekreačním účelům. Ze strany českých klientů je totiž patrný nárůst zájmu o nemovitosti v těchto rekreačních golfových rezortech.

Nabídka nemovitostí

Zájemce o koupi nemovitosti v golfovém rezortu si může vybrat z několika možností, jak a do čeho investovat. Většina standardních rezortů nabízí k prodeji typizované apartmány, bungalovy, řadové domy i samostatné domy. Vzhledem k velikosti projektů je častým jevem výstavba nemovitostí v několika fázích. Developer vystaví a prodá první fázi a následně případně pokračuje další výstavbou. Developeři se snaží, aby tyto následující fáze nerušily již stávající majitele nemovitostí. Rezorty ovšem také nabízejí stavební pozemky, na kterých si může majitel nechat postavit individuálně navrženou vilu nebo si vybrat vhodný návrh z katalogu spolupracujících stavebních firem. Zejména v USA je běžné, že formou prodeje pozemků koncovým zákazníkům vznikají celé komunity. Vybrané stavební firmy navrhují vhodné domy právě pro daný rezort. Firmy často postaví na místě ukázkový dům a zájemci si ho mohou prohlédnout. Některé rezorty mají vlastní architektonický tým, který navrhuje domy pro individuální zájemce.
U nejvíce žádaných rezortů je o stavební pozemky takový zájem, že jsou prodány během několika hodin od zahájení prodeje, v některých případech se dokonce provádí losování mezi registrovanými zájemci. Výhra se v tomto případě opravdu rovná výhře v loterii - návratnost investice a zisk je maximálně pravděpodobný. U těchto kvalitních rezortů se ceny nemovitostí zvyšují během výstavby až o dvouciferná procenta ročně. Není neobvyklé, že investoři koupí pozemek před začátkem výstavby a ještě před jejím dokončením nemovitost se ziskem prodají. To je případ kvalitních rezortů, samozřejmě se naleznou i takové, jejichž developeři prodávají nemovitosti horko těžko. Pro zajímavost: některé luxusní rezorty jsou stavěny v určitém duchu - na Floridě tak například vytvářejí atmosféru Toskánska. Tato jistá unikátnost pomáhá i při vybudování dobrého jména rezortu a vytvoření zájmu o bydlení v něm.
Většina rezortů je marketingově aktivní. Rezorty nežijí jen z vlastního prodeje nemovitostí, ale také z následného turistického ruchu, který sem proudí - pronájem rekreačních nemovitostí, pronájem komerčních prostor a hlavně z doprovodných služeb. Rezorty například sponzorují vybrané profesionální hráče golfu, pořádají golfové turnaje (nejlépe ze série PGA nebo LPGA) nebo pořádají tenisové turnaje. Pro majitele nemovitostí je tato marketingová politika rovněž důležitá, protože má vliv na zhodnocení ceny nemovitostí v komunitě. Kvalita rezortu, kvalitní marketing a určitá autonomita území může zapříčinit, že ceny nemovitostí v těchto rezortech nejsou do takové míry závislé na obecném vývoji realitního trhu v dané zemi nebo regionu a v případě neblahého vývoje realitního trhu může cena takovéto nemovitosti zůstat stabilní nebo dokonce i stoupat. V případě zájmu je možné nemovitost dále pronajímat. Vedení některých rezortů tyto nájmy zorganizuje včetně servisu, který je s pronájmem spojený.
Cena nemovitostí závisí ve velké míře na lokalitě a kvalitě rezortu. U menších a levnějších rezortů v podstatě kopírují ceny standardních "negolfových" nemovitostí v dané lokalitě. Při velkém zevšeobecnění se ceny apartmánů pohybují od cca 120 tisíc EUR, ceny řadových domů od cca 180 tisíc EUR a ceny samostatných domů od cca 280 tisíc EUR. Čím více jsou rezorty autonomní a marketingově podpořené, tím méně jsou závislé na cenách realit v dané lokalitě a vytvářejí si vlastní cenovou hladinu. To je příklad zejména těch kvalitnějších a dražších rezortů. Ceny "od" jsou nastaveny tak, aby odpovídaly kvalitě a prestiži místa. Horní hranice prakticky neexistuje.

Co golfové rezorty nabízejí

Jednotlivé golfové rezorty se liší mírou vybavení a služeb, které svým obyvatelům poskytují. Některé komunity (zejména v USA) jsou dokonalou ukázkou luxusu v každém detailu a jsou určené výhradně pro dolarové milionáře. V Evropě se také nacházejí některé luxusní rezorty, ale je zde také mnoho těch v nižší cenové relaci, které cenově nijak nevybočují z místní hladiny realitních cen. Kromě nemovitostí k bydlení se jednotlivé rezorty snaží svým obyvatelům nabídnout také potřebné zázemí. Často se v rezortech nacházejí restaurace, bary, obchody se spotřebním zbožím (např. s oblečením, golfovým vybavením apod.), pro dámy jsou na místě služby kadeřníka, kosmetické salony, wellness apod. Poměrně často je součástí místa nebo v jeho blízkosti také kvalitní hotel, jehož doprovodné služby mohou majitelé nemovitostí využít. Bývá tu také zdravotník, bezpečnostní služba a údržbáři, kteří se starají o společné prostory a také pomohou majitelům nemovitostí v případě potřeby. Zejména prestižní rezorty jdou v nabídce služeb ještě dále a vytvářejí pro své obyvatele bohatý kulturní, sportovní a společenský program. Pořádají golfové a tenisové turnaje, výstavy nebo koncerty, kterých se účastní místní a zahraniční VIP a celebrity. Je běžné, že některé z těchto celebrit také v daném rezortu zakoupily vlastní nemovitost - samozřejmě se slevou odpovídající míře "celebritídy". Pro komunity jsou tito VIP obyvatelé vítanou reklamou, která přitahuje další zájemce o koupi nemovitosti.
Renomované rezorty mezi sebou také soupeří o různá prestižní ocenění - například pro nejlepší rezort roku nebo nejlepší nemovitost. Tato ocenění udělují odborné poroty a vyhlašují je relevantní média. Pro zájemce o investice do nemovitostí v golfovém rezortu mohou být podobná ocenění vhodným doporučujícím signálem znamenající větší míru bezpečnosti a zhodnocení vložené investice.

Lokality

Lokalit, kde se stavějí rekreační golfové rezorty s možností koupě nemovitosti, je mnoho.
V rámci Evropy se nejvíce projektů realizuje ve Španělsku a Portugalsku. Toto je dáno samozřejmě příznivou lokalitou a podnebím a také dlouhodobým zájmem o investice do rekreačních nemovitostí v této oblasti. Pro názornost uvádíme některé vybrané lokality.

Španělsko

Španělsko je rájem golfových nemovitostí. Za poslední roky zde vzniklo mnoho projektů a nabídka je široká - od standardních projektů až po ty luxusní. Další projekty se stále staví. Developeři se snaží nalézat nové vhodné lokality pro výstavbu. Čeští individuální investoři mají zájem zejména o projekty blízko u moře - v tomto má Španělsko výhodu dlouhého mořského pobřeží. Ale začínají se stavět rezorty i dále od moře, které chtějí svým obyvatelům poskytnout klid, kvalitní bydlení, služby a dobré golfové podmínky. Nejoblíbenějším regionem je jižní část Španělska. V samotné Andalusii je momentálně vystavěno přes 60 golfových hřišť, z toho asi 30 u mořského pobřeží Costa del Sol (někdy také nazývaného Costa del Golf). Ceny "od" u golfových nemovitostí na Costa del Sol, zejména ve vyhlášených oblastech, jako je Marbella, se pohybují nad výše zmiňovaným průměrem. Developeři ale čile staví i v levnějších regionech, jako je Costa de la Luz nebo Costa Cálida. Kanárské ostrovy také nabízejí golfové nemovitosti, ceny jsou srovnatelné s těmi na pevnině. Naopak ceny na Mallorce nebo Ibize jsou vyšší.

Portugalsko

Pokud jsme označili Španělsko jako golfový ráj, tak jsme trochu ukřivdili Portugalsku.
Jižní region Portugalska - Algarve - je místo golfu zaslíbené. Vzniklo zde mnoho projektů golfových rezortů, některé z nich přímo na pobřeží. Šťastní majitelé nemovitosti tak mají z okna výhled nejen na green, ale také na moře. Ceny golfových nemovitostí jsou obdobné těm ve Španělsku.

Florida

USA jsou vlastně matkou tzv. golfových nemovitostí a vůbec bydlení v rezortu neboli komunitě. Floridu v posledních letech postihl realitní boom. Zájem investorů byl obrovský a vzniklo zde mnoho nových projektů. Pro zajímavost: v loňském roce zaznamenal developer nové golfové komunity floridský realitní rekord - během několika hodin se prodalo 403 pozemků v celkové hodnotě 320 milionů dolarů. I přes momentální stagnaci realitního trhu na Floridě mohou být právě tyto golfové projekty zajímavou investicí. Velmi kvalitní a zajímavé golfové projekty se staví také v Jižní a Severní Karolíně a samozřejmě v Kalifornii - ostatně golfové komunity vznikají v USA u každého většího města.

Karibik

Karibik je pro svoje celoročně příznivé klima ideální destinací pro golfové nadšence. Developeři stavějí golfové rezorty téměř na každém větším ostrově. Tyto projekty bývají poměrně často velmi kvalitní až luxusní. Najdou se ovšem také standardní golfové projekty za přijatelné ceny, mnohdy i výhodnější než v Evropě - například v Dominikánské republice. V současné době se připravuje několik nových projektů, můžeme zmínit projekty na ostrově Sv. Tomáše nebo na Bahamách.

Další lokality

Lokalit s golfovými nemovitostmi je mnoho. Za všechny zmiňme třeba Francii nebo Itálii, i když tam jsou tyto komunity méně časté než třeba ve Španělsku. Čilý stavební ruch v blízkosti golfových hřišť vládne také na Kypru. Poměrně zajímavé může být bydlení u golfového hřiště v Rakousku, zejména pokud je v blízkosti dobré lyžařské středisko. Příkladem může být Kitzbühel, Kaprun/Zell am See nebo Mayrhofen. V případě Rakouska se ovšem nejedná o uzavřené rekreační rezorty, ale spíše o menší rozsah rezidenční výstavby. Z exotičtějších destinací můžeme zmínit třeba Maroko, kde se staví nové kvalitní rezorty.

Koupě a vlastnictví nemovitostí

Koupě golfových nemovitostí probíhá naprosto stejně jako koupě standardní nemovitosti. To znamená, že celý proces se řídí zákony a podmínkami platnými v dané zemi. Developeři ve spolupráci s prodejci golfových nemovitostí ovšem bývají schopni nabídnout investorům řadu služeb a výhod, jako je poskytnutí hypotéky, nezávazná rezervace nemovitosti, zajištění prohlídky místa výstavby apod. Specializované realitní firmy, které tyto projekty prodávají, zajišťují celý proces koupě na klíč.
Ve většině případů se jedná o koupi nemovitosti nové, respektive ve výstavbě nebo dokonce ještě před zahájením výstavby. Z toho plyne, že kupní cena je splatná ve splátkách v závislosti na postupu výstavby. Standardně si klient zarezervuje nemovitost zaplacením vratného depozitu ve výši cca 3000 EUR. Tuto rezervaci může klient udělat buď tady v České republice nebo na místě, kde se rezort nachází. První splátka kupní ceny bývá zpravidla na úrovni cca 30 % z celkové kupní ceny, ale v některých případech se může jednat o částku mnohem nižší, třeba i jen cca 15 tisíc EUR. Poskytnutí hypotéky je naprosto standardním servisem pro kupujícího (pokud si kupující nevybral exotickou destinaci se špatně funkčním bankovním trhem).
Výhodou vlastnění nemovitosti v golfovém rezortu je fakt, že firma, která rezort spravuje, poskytuje zpravidla majitelům komplexní služby spojené s vlastnictvím a správou nemovitosti. Majitel nemovitosti se stává členem společenství vlastníků nemovitosti (někde se to nazývá klub vlastníků nebo i jinak, ale na podstatě věci to nic nemění). Za pravidelný paušální poplatek získává majitel nutné služby. Výše poplatku je v každém rezortu individuálně nastavená a je také různá pro různé nemovitosti v rámci jednoho rezortu. Pokud například hovoříme o apartmánu ve standardním evropském rezortu, měsíční poplatky činí cca 120 EUR. Tento poplatek obsahuje správu budovy a společných prostor, údržbu zahrad, bazénu, ostrahu, odvoz odpadu apod. Kromě této platby platí majitel ještě za energie na základě faktické spotřeby.
Vzhledem k tomu, že rezorty si často samy řídí svoji golfovou turistiku, jsou některé z nich schopny nemovitost - v případě zájmu ze strany majitele nemovitosti - také výhodně pronajímat s cílem výnosů z dalšího pronájmu. Tyto výnosy mohou být poměrně zajímavé, protože golfové rezorty se často vyskytují v oblastech s dlouhou sezonou teplého počasí (rozuměj dlouhá sezona vhodná k pronájmu). A navíc golfová turistika zažívá, nejen v České republice, velký nárůst ze strany klientů. Některé rezorty dokonce smluvně garantují roční výnosy z těchto pronájmů.

Golf

Většinu zájemců o koupi nemovitosti na golfovém hřišti eminentně zajímají golfové podmínky v rezortu. (Na druhou stranu je nutno podotknout, že golfové nemovitosti kupují i lidé, kteří golf nehrají.)
Kvalita golfových hřišť je jedním ze znaků kvality místa. Luxusní rezorty si nechávají navrhnout golfová hřiště od legendárních golfových hráčů jako Jack Nicklaus, Arnold Palmer nebo Nick Faldo. Ale i standardní rezorty mohou nabídnout velmi dobré až vynikající golfové podmínky. Výjimkou nejsou ani dvě nebo tři golfová hřiště vedle sebe.
Majitel nemovitosti má dvě možnosti využívání golfového hřistě

a) Dlouhodobé členství
Majitel má právo na zakoupení zlevněného dlouhodobého členství za zvýhodněných podmínek - pro sebe nebo pro celou rodinu. V rámci členství má nárok na další související výhody nebo slevy. Sleva na členství pro majitele nemovitosti v rezortu může činit několik desítek procent. Pro kupce drahých a luxusních nemovitostí může být členství v klubu zdarma. Pro názornost: zlevněné členství v golfovém klubu pro celou rodinu majitele nemovitosti stojí v jednom nejmenovaném španělském golfovém rezortu 17 tisíc EUR na 25 let. V případě, že golfová hřiště ještě nejsou dokončená, je možné platit postupně - např. rezervace 30 % a zbytek do dokončení hřiště.

b) Sleva na green fee
V případě, že majitel nezakoupí členství, má nárok na zlevněné green fee za jednotlivé hry (sleva se obvykle pohybuje na úrovni cca 20 až 30 %).
Autor zastupuje společnost Rellox s.r.o.