Jak se dá bydlet za 1,5 miliónu

Cena nemovitostí závisí na několika faktorech - kromě velikosti a stáří je to především lokalita, kde se nacházejí. Zatímco v Praze se za milión a půl prodává nová garsoniéra, na Mostecku je za podobné peníze k mání dvougenerační částečně zrekonstruovaný dům včetně pozemku. Důvod? V hlavním městě a Středočeském kraji je více pracovních příležitostí a také vyšší průměrná mzda. O bydlení je zde proto větší zájem než třeba v severních Čechách, kde se nezaměstnanost pohybuje kolem patnácti procent.


Novostavba v Praze: jen malý byt
Disponujete miliónem a půl a chcete se usadit v hlavním městě? Pak máte dvě možnosti, jak získat vlastní bydlení. "Za tyto peníze lze koupit buď novou garsoniéru o velikosti třicet až čtyřicet metrů čtverečních, nebo starší dvou- až třípokojový byt," říká Jaroslav Novotný, prezident Asociace realitních kanceláří České republiky.
Jeho slova potvrzuje i nabídka developerských firem. Nový byt v hlavním městě za méně než třicet tisíc korun za metr čtvereční koupíte už jen výjimečně, převážně v okrajových částech. V žádaných čtvrtích, kam patří třeba Vinohrady, to může i být šedesát, respektive osmdesát tisíc korun za metr čtvereční.
O něco méňe nákladný je projekt společnosti Finep v Praze 9 v lokalitě Nové Vysočany. Byt 1+kk o velikosti 34 metrů čtverečních, k němuž patří ještě desetimetrová zimní zahrada, se prodává za 1 300 000 korun. Podobně dopadnete u konkurence: firma Central Group postavila dům třeba v Praze na Proseku. Byt 1+kk včetně parkovacího stání a lodžie stojí 1 494 000 korun.
Přivítali byste raději bydlení v blízkosti zeleně a navíc na takovém místě, odkud se dostanete za chvíli do centra Prahy? Tyto požadavky mohou zvýšit cenu až o několik set tisíc korun. Do miliónu a půl už se potom vejdete jen těžko. "Nabízíme projekt Nové Stodůlky, který sousedí s chráněným Dalejským a Prokopským údolím a ke stanici metra B je to pouze šest set metrů. Tady ale stojí byt o velikosti třicet šest metrů čtverečních včetně parkovacího místa 1 700 000 korun," říká Miluše Netolická, obchodní ředitelka společnosti Central Group.
Liší se však i ceny v rámci stejného projektu. "Čím je byt větší, tím je cena za metr čtvereční nižší," popisuje Pavla Temrová, tisková mluvčí firmy Finep. "Například proto, že u každého bytu se musí vybudovat technické zázemí, jako je koupelna, kuchyň a podobně, které je nákladnější než čistě obytné místnosti." Důvodů je však více. "Ceny se liší také v závislosti na umístění bytů v domě. Obecně platí, že byty s místnostmi orientovanými na jih či západ a ve vyšších podlažích jsou dražší než ostatní," doplňuje Miluše Netolická.
Důkladné hledání se vyplatí u starších nemovitostí. Za mi-lión a půl lze v hlavním městě sehnat byt o rozloze jak jedna plus jedna v atraktivní zóně (mimo sídliště nebo kousek od metra), tak i tři plus jedna v panelovém domě na sídlišti. Zda jde o byt v osobním vlastnictví nebo družstevní, to už nehraje takovou roli. Rozdíl činí kolem padesáti tisíc korun.
"Myslím, že je zbytečné se panelovým bytům vyhýbat. Některé lokality jsou naopak poměrně perspektivní," říká Jaroslav Novotný. "Stačí se rozhlédnout, a pokud jsou vidět zateplené domy s nově natřenými fasádami, nová okna, případně střešní nástavby, rozhodně bych se podobného bydlení nebál. Když se lidé o dům starají, projeví se to na kvalitě bydlení."
Předsedovi Asociace realitních kanceláří dává za pravdu i trh s realitami. Po vstupu České republiky do Evropské unie, kdy se nemovitostí začali zbavovat různí spekulanti a ceny šly dolů, začíná hodnota panelových bytů znovu růst. Za poslední rok zhruba o deset procent.
Sehnat v Praze rodinný dům za milión a půl je prakticky nemožné. Pokud se nějaký v nabídce realitek přece jen objeví, zpravidla potřebuje celkovou rekonstrukci a jeho velikost odpovídá dvou- nebo třípokojovému bytu.

Záleží na spojení s metropolí
Druhé místo na mapě průměrných cen bytů obsadil jako celek Středočeský kraj. Důvodem je blízkost hlavního města a dobré spojení. Mnozí považují okolí Prahy za výhodnou kombinaci cenově přijatelnějšího bydlení a široké nabídky pracovních příležitostí. Například v Kladně, Berouně nebo v Dobříši koupíte za milión a půl starší částečně zrekonstruovaný byt 3+1 o velikosti sedmdesát až osmdesát metrů čtverečních ve zděném domě. Za dvoupokojový byt dáte zhruba o dvě stě tisíc méně a starší garsonku je možné sehnat pod milión. Tedy zhruba o čtvrtinu levněji, než by vás podobná vyšla v hlavním městě.
"Narodil jsem se v Praze, a když jsem se rozhodoval, kde budu bydlet s rodinou, zvolil jsem nedaleké Říčany," říká lékař Petr Suchý. "Do práce jedu autem skoro stejně dlouho, jako bych přejížděl z jednoho konce Prahy na druhý. Kdo nemá k dispozici auto, může cestovat výborně fungující příměstskou dopravou. Navíc se v Říčanech lidé více znají, můžu se tady třeba dohodnout, že přijdu do banky pět minut po zavírací době a podobně."
V některých obcích těsně za hranicemi Prahy, kam patří například Říčany, Průhonice, Hostivice a další, jsou už dnes ceny srovnatelné s Prahou. Za jeden a půl miliónu tady získáte starší byt o velikosti padesát metrů čtverečních. Podle odborníků na reality se dá právě na východ a západ od Prahy očekávat v následujících letech nejvyšší nárůst cen nemovitostí. Byty a domy jsou tady vhodnou investicí pro ty, kdo je chtějí v budoucnu výhodně prodat.
Spojení do Prahy hraje v tomto kraji důležitou roli. Stačí srovnat Dobříš a Příbram - města na jedné trase. Z prvního jste v Praze za půl hodiny, z druhého trvá cesta hodinu. Projeví se to i na cenách. "V Dobříši prodáváme nový podkrovní byt o velikosti 47 metrů čtverečních s dispozicemi 1+1 za 1 330 000 korun. Metr čtvereční tedy stojí 28 300 korun," říká investor Luděk Krátký. "V Příbrami však vyjde podobné bydlení na méně než 1 200 000. Nové byty se zde prodávají od 22 do 25 tisíc korun za metr."
Pokud si vyberete některé z menších měst ve středních Čechách, kde bývá nutné počítat s horší dopravní dostupností i omezenou nabídkou pracovních míst přímo v obci, otevírá se před vámi takřka neomezený výběr nemovitostí. Starší byt nebo dům k rekonstrukci jsou k mání už od dvou set tisíc korun. Do nich však musíte investovat nejméně stejnou, ale spíš vyšší částku, aby se zde vůbec dalo žít. Cena menších standardních bytů začíná zhruba na 350 000 korunách.

Královéhradecký kraj zdražuje
Při porovnávání cen nemovitostí patří Královéhradecký kraj k těm dražším. "Nezrekonstruovaný byt o velikosti 3+1 stojí v Hradci Králové kolem miliónu a půl. A jsou lidé, kteří tuto částku zaplatí," říká Ondřej Mašín, regionální ředitel pro Královéhradecký kraj společnosti M&M reality. Cena tady za poslední rok vzrostla zhruba o sto padesát tisíc korun. A důvod? "Podle několika celorepublikových průzkumů vyšel Hradec Králové jako město, kde se lidem nejlépe žije. Je tady nejnižší kriminalita, spousta zeleně a poměrně blízko máte jak Prahu, tak hory," vysvětluje Ondřej Mašín.
V okolních městech, například v Jičíně, Náchodě či Novém Bydžově, je možné koupit starší byt za osm set až devět set tisíc korun.
Láká vás bydlení v městech s dlouhou historií, jakými jsou České Budějovice, Český Krumlov, Jindřichův Hradec? Cena bytů a domků se zde nijak výrazně neliší od dalších měst na jihu republiky. V Českém Krumlově se pohybuje průměrná cena starších bytů kolem dvaceti tisíc korun za metr čtvereční, v okrajových lokalitách klesá zhruba na polovinu. Nadstandardní bývají v těchto městech ceny nemovitostí určených spíš k podnikání než k bydlení.
"V samém centru Českých Budějovic se cena za metr čtvereční pohybuje do třiceti tisíc korun. Za milión a půl je tady možné pořídit byt 1+1 nebo 2+kk, který má něco přes padesát metrů," říká Hana Kovandová ze společnosti Reality Stejskal. Na největším budějovickém sídlišti se prodává byt o velikosti sedmdesát metrů čtverečních už za šest set tisíc.
Za průměrné lze považovat ceny nemovitostí na západě Čech. Například v Plzni dostanete za milión a půl starší byt o rozloze osmdesát až sto metrů čtverečních. V okolních obcích je cena zhruba o třetinu nižší.
Přesto i zde existují výjimky. Mezi atraktivní místa patří Karlovy Vary, Mariánské Lázně či Františkovy Lázně. V Karlových Varech, v širším centru města, se za milión a půl prodává starší byt o velikosti kolem šedesáti metrů čtverečních. U novostaveb se začíná cena přibližovat pražským standardům. Například v nově budované rezidenci Vyhlídka od firmy Mediterránea přijde metr čtvereční na 36 až 60 tisíc korun.

Levný sever
Ústecký kraj všeobecně patří k oblastem s nejnižší cenou nemovitostí. Za milión a půl je tady možné pořídit kvalitní byt o velikosti sto až sto dvacet metrů v cihlové zástavbě. To platí pro města jako jsou Ústí nad Labem nebo Teplice. Komu stačí menší obec, může si za milión a půl obstarat standardní byty dokonce dva. Velký výběr je také u rodinných domů. Záleží na jejich stavu, stáří a velikosti pozemku. Domek k rekonstrukci stojí na vesnici zhruba od dvou set tisíc. Opět však platí, že musíte mít připraveny další statisíce na jeho generální opravu. Za milión a půl se zde prodávají novostavby, vícegenerační domy nebo objekty s velkým pozemkem. Zatím.
"Rok od roku zaznamenáváme růst cen. Nejde přesně říci o kolik, ale vždy někdo nasadí vyšší cenu, než je standard, a další nabídky se přibližují," říká Michal Černohouz z ústecké kanceláře Zenit Real. Mezi zájemci se podle jeho slov objevují i lidé z Prahy a okolí: "Do Ústí je poměrně dobré spojení a cestu zvládnete autem za hodinu. Spousta lidí proto kombinuje práci v hlavním městě a levné bydlení v našem regionu. Spočítali si, že se jim to vyplatí."

Morava a Slezsko se probouzejí
Stavební boom postupně zasahuje nejen Brno, ale i další města na Moravě a ve Slezsku. "V současnosti evidujeme jen v Brně zhruba padesát nových bytových projektů," říká Jiří Fajkus ze společnosti Real Spektrum. I když celkově patří cena nemovitostí v této lokalitě spíš k průměru, nové byty jsou v Brně stejně drahé jako ve středních Čechách a v okolí Prahy. Za metr čtvereční se tady platí přibližně od 23 do 28 tisíc korun, v okrajových částech to může být o tisícovku či dvě méně. Ovšem i v Brně se už objevují luxusnější projekty, kde cena šplhá přes třicet tisíc korun za metr čtvereční.
"Za milión a půl se dá v Brně koupit nový byt s dispozicemi 1+kk, výjimečně 2+kk, který bude mít velikost něco málo přes čtyřicet metrů čtverečních," tvrdí Jiří Fajkus.
Větší byty jsou k dostání ve starší zástavbě. Jestliže hledíte více na velikost než kvalitu, řešení nabízejí byty na okrajových a velkých sídlištích jako jsou Bohunice nebo Líšeň. Tam se dá za milión a půl sehnat nezrekonstruovaný byt 3+1 o rozloze sedmdesát až osmdesát metrů čtverečních. Na menších sídlištích je možné za stejné peníze pořídit byt o jeden pokoj menší. Upřednostňujete raději zděné domy? Pak vám uváděná částka stačí na 2+kk nebo 2+1. Tedy teoreticky. Takové byty se totiž v Brně uvolňují pouze minimálně. Pokud se tak stane, jsou hned prodané. Vysoká poptávka samozřejmě táhne jejich cenu nahoru.
Dalším městem, kde se začínají stavět nové byty ve velkém, je ještě nedávno opomíjená Ostrava. Ceny se tady pomalu srovnávají s Brnem. Za metr čtvereční zaplatíte od 22 tisíc korun. Výjimečně se objevují luxusní bytové projekty pouze s několika byty, kde se částka vyšplhá nad třicet tisíc.
Ve starší zástavbě je možné získat za milión a půl velký byt se třemi místnostmi.
"Určitou stagnací však na východě republiky stále procházejí menší města, kde se nové byty zatím moc nestavějí," říká Jiří Fajkus. V nabídkách realitních kanceláří se tak objevují spíše starší nemovitosti. Máte-li tedy na bydlení připraven milión a půl, můžete si vybrat třeba starší třípokojový nebo i čtyřpokojový byt, případně rodinný dům se solidním pozemkem. n

Družstevní byt 2+kk o velikosti 50 metrů čtverečních lze pořídit v Opočně v Královéhradeckém kraji za 410 000 korun.

Starší řadový rodinný dům s pozemkem 627 metrů čtverečních v Trhových Svinech na Českobudějovicku stojí 1 280 000 korun.

Nový byt 1+kk o velikosti 33 metrů čtverečních s devítimetrovým balkonem stál v domě Kaskády Barrandov III v Praze 1 458 000 korun.

Panelákový byt 1+1 s plochou 42 metrů čtverečních se prodává v Hradci Králové za 935 000 korun.

Stav bytového jádra může výrazně ovlivnit cenu bytu. Za zbourání umakartové koupelny (horní snímek) a postavení nové, zděné, dáte minimálně osmdesát tisíc korun.

Částku 1 359 855 korun zaplatíte v Praze na Zahradním Městě za byt 1+kk o velikosti 28 metrů čtverečních. V této ceně je také zahrnuto parkovací stání, plovoucí podlaha, zabezpečovací zařízení nebo datové rozvody pro internet a satelitní televizi.
V čem je rozdíl?

Cena obecná (neboli obvyklá, tržní)
Cena, kterou zaplatíte při koupi domu nebo bytu. Obvykle vzniká porovnáním s cenami, za které se kupují a prodávají nemovitosti v daném místě a čase. Analýzou trhu ji lze poměrně přesně odhadnout. Zpravidla bývá vyšší než cena administrativní a potom se z této částky se vypočítává daň z převodu nemovistosti.

Cena administrativní (neboli zjištěná, úřední)
Administrativní hodnota nemovitosti se určuje podle platného cenového předpisu, který stanovuje stát. Většinou bývá nižší než cena obecná. Ovšem v některých případech může být vyšší, a daň se potom nevypočítává z ceny obecné, ale právě administrativní. Stát se tak brání krácení daně. Lidé by mohli uvádět v kupní smlouvě nižší, fiktivní cenu (a z ní by odváděli daň). (ma)

Nový byt s dispozicemi 1+kk, lodžií a parkovacím stáním stojí v Praze na Proseku 1 494 000 korun.

Dům v jihomoravské Kuřimi ještě není dokončený, ale cena bytů už je známá. V případě 1+kk začíná na 850 000 korunách, 2+kk se prodává od 1 200 000 korun.

Průměrná kupní cena nemovitostí v České republice