Nejžádanější je Praha a střední Čechy
Nejvyhledávanější lokalitou je stále hlavní město. Tady se nachází zhruba třetina všech nově dostavěných bytů. Realitní servery nabízejí v Praze skoro stovku adres, kde si můžete obstarat nové bydlení. Následují Středočeský a Jihomoravský kraj s více než tisícovkou bytů.
Ostatní regiony výrazně zaostávají. Třeba v Moravskoslezském kraji loni prošly kolaudací pouze 104 bytové jednotky.
Co je dobrá adresa?
Jak rychle najde byt nového majitele, závisí na několika faktorech. Mezi ty nejdůležitější patří lokalita a cena nemovitosti. "Podle našich průzkumů zájemci o nové bydlení dokonce nejprve vybírají lokalitu a teprve potom se zajímají o cenu," říká Miluše Netolická, obchodní ředitelka developerské společnosti Central Group, která staví byty hlavně v Praze. Za nejžádanější se v hlavním městě považuje adresa s dobrou dostupností do centra, nejlépe v blízkosti metra.
Otto Koval, obchodní náměstek firmy Metrostav, Divize development, přidává další požadavky: "Důležitá je i občanská vybavenost. Lidé chtějí mít kousek od domu obchody, služby, školy či prostor pro odpočinek a sportovní aktivity." Velmi dobře se prodávají také byty s výhledem do zeleně, parku, na řeku či na panoráma města. Pro někoho je to mnohem důležitější než blízkost metra.
"Zvlášť rodiče chtějí, aby si jejich děti mohly hrát před domem a jezdit na kole, aniž by jim tady hrozilo nebezpečí, že vjedou pod auto.
A aby škola a obchody byly blízko a nemuselo se za nimi dojíždět," uvádí Jaromír Jech ze společnosti Wadia, která staví Zahradní čtvrť na pražské Zbraslavi.
Dobré spojení do centra ale většinou ovlivňuje oblíbenost lokality i v dalších městech. "V Brně i v dalších krajských metropolích, jako jsou Ostrava, Plzeň a podobně, spolurozhoduje o prodejnosti bytu to, zda se v blízkosti nachází zastávka autobusu, tramvaje nebo trolejbusu. Je důležité, za jak dlouho se obyvatelé dostanou do zaměstnání nebo do školy," říká Jiří Fajkus, generální ředitel společnosti Real Spektrum, která v současnosti prodává několik nových bytový projektů na jižní Moravě. "Další klíčovou podmínkou jsou možnosti parkování. Lidé by také měli rádi poblíž bytu jak veškerou občanskou vybavenost, tak zároveň les. To je ale většinou nemožné."
Názor, co je a co není dobrou adresou, se během let vyvíjí. Po úvodním nadšení ze satelitních městeček a jejich pozdějším zatracování se postupně tyto okrajové lokality opět dostávají do popředí zájmu. Investoři ale nesmějí opakovat chyby z devadesátých let. Za dobrý satelit se považuje ten, který se nerozkládá opuštěný někde v polích. Nachází-li se na kraji města a zároveň do něj prorůstá, může jít o velmi kvalitní bydlení. Navíc jeho obyvatelé mohou využívat již existující občanskou vybavenost a nemusí trávit spoustu času v autě, když si potřebují zařídit jakoukoli maličkost.
Změnil se však i přístup developerů k novým lokalitám. "My sami se snažíme zajistit pro lidi maximální množství služeb, a proto se už při projektování pamatuje na to, aby součástí areálu byly obchody, kavárny, pobočka pošty, dětské hřiště nebo in-linová dráha," tvrdí Petra Zdeňková, manažerka komunikace společnosti Orco.
V některých případech se o dobré lokalitě nedá pochybovat. "Rozhodně se vždy a všude považuje za vhodné místo pro nákup nové nemovitosti čtvrť, kde už zbývá jen několik málo volných pozemků a více tady nebude možné stavět. Například v Brně jsou to Žabovřesky," říká Jiří Fajkus.
Nejprodávanější byty: 2+kk nebo 2+1
Máte už vybráno místo s konkrétním bytovým projektem? Pak si můžete virtuálně projít byt po bytě a zvolit ten pravý. Jako první pravděpodobně budou prodané ty dvou- a třípokojové. "Podle našich zkušeností je největší zájem o 2+kk nebo 2+1 s výměrou kolem padesáti metů čtverečních. Rodiny si potom pořizují byty 3+kk nebo 3+1 s rozměry zhruba devadesát čtverečních metrů," konstatuje Miluše Netolická. Tyto byty jsou často vyprodané dříve, než se domy začnou stavět.
K brzkému nákupu bytu mnohdy vedou majitele i ekonomické důvody. Například společnost Central Group začínala prodávat byty v lokalitě Nové Zahradní Město v roce 2003 za zaváděcí cenu od 28 tisíc korun za metr čtvereční. Vlivem zdražující se energie, stavebních materiálů i inflace postupně ceny rostly a po necelých čtyřech letech začínají na částce více než 39 tisíc korun.
Levnější je přízemí a sever-východ
Cena za metr čtvereční nového bydlení se samozřejmě liší podle lokality a vybavenosti. V hlavním městě přijdou nejlevnější nové byty na 28 tisíc korun za metr čtvereční, nejvíce nabídek je však s trojkou na začátku.
Popojedete-li ovšem o sto kilometrů dál, může částka klesnout až k dvaceti tisícům. V Brně se potom cena pohybuje mezi 23 až 28 tisíci. Najít nové bydlení, kde by se cena dostala pod hranici dvacet tisíc korun za metr čtvereční, je opravu těžké. Jedna z mála takových nabídek je k mání na Vysočině. Ve Valašském Meziříčí by se brzo mělo stavět sedmdesát bytů za cenu od 18 100 korun za metr čtvereční.
Naopak horní hranice, zvlášť v atraktivních místech, není omezena. V centru Prahy, ale třeba i v Karlových Varech nebo Krkonoších vás může metr čtvereční přijít na šedesát, osmdesát i sto tisíc korun.
Začnete-li si doma vypočítávat splátky hypotéky a kalkulujete přitom s "cenou od", můžete být při podpisu kupní smlouvy zklamáni. Nejnižší částka se zpravidla týká pouze několika málo bytů. "K levnějším obvykle patří ty v přízemí, a potom byty s horší orientací na světové strany, třeba kombinace sever a východ," říká Petra Zdeňková.
Při koupi si také ověřte, za co všechno platíte. Třicet tisíc korun za metr vás totiž zpravidla stojí nejen vlastní byt, ale i každý metr terasy, balkonu nebo i sklepa.
Ani garáže nezůstanou prázdné
"Zvlášť ve velkých městech, kde jsou problémy s parkováním, zřejmě každý ocení, když má večer po příjezdu ze zaměstnání volné vlastní místo pro auto. Někde může být dokonce podmínkou, že investor musí - podle počtu zastavěných metrů - zajistit minimální počet parkovacích míst uvnitř objektu. Například v Praze upravuje tuto problematiku vyhláška číslo 26/1999 nazvaná O obecných technických požadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze. "Neznamená to však, že by ke každému bytu muselo být automaticky přiřazeno jedno parkovací místo," vysvětluje Pavla Temrová, tisková mluvčí společnosti Finep. "Samotné přiřazování parkovacích míst k jednotlivým bytům záleží na developerovi. Naše projekty se snažíme dělat tak, aby naprostá většina nabízených bytů měla aspoň jedno místo. U bytů větších než sto metrů potom v Praze respektujeme vyhlášku a nabízíme dvě parkovací místa."
Rozhodnutí o jejich koupi samozřejmě závisí na každém z majitelů nového bytu. "Podle našich zkušeností není zpočátku o garážová stání velký zájem, ale nakonec se prodají všechna," dodává Petra Zdeňková. Většina lidí si prý totiž nejprve kupuje byt a teprve potom došetří na garáž.
Nová čtvrť Metropole se rozvíjí poblíž stanice metra Zličín v Praze 5. Do konce roku 2008 zde má vzniknout 321 bytů, v roce 2010 tady bude 1400 bytů s dispozicemi 1+kk až 6+kk. Cena za metr čtvreční začíná na částce 31 600 korun.
Bytový projekt Zelené Město se nachází na pomezí Prahy 3 a Prahy 9. Areál bude tvořit 28 samostatných nízkopodlažních a dva jedenáctipodlažní domy, dohromady s 900 byty o velikosti 1+kk až 4+kk. První etapa bude zkolaudována na přelomu let 2007 a 2008. Cena za metr čtvereční se pohybuje od 35 000 korun.
Bytový projekt Plachta v Hradci Králové se skládá z nízkopodlažních domů, které po dokončení nabídnou 369 bytů. Ty mají dispozice 1+kk až 4+kk a velikost od 33 do 150 metrů čtverečních. V suterénu se nacházejí garážová stání. První etapa skončí v roce 2008. Za metr čtvereční zaplatíte nejméně 28 000 korun.
Příklady cen bytů 2+kk v Kralupech, Horoměřicích a v Praze
Byt 2+kk s rozměry 50 metrů čtverečních v Kralupech nad Vltavou v části Lobeč stojí včetně balkonu o ploše 4,6 metru 1 277 535 korun. Na dalších 35 000 korun přijde budoucí majitele venkovní stání, garážové parkování se prodává za 150 000 korun.
Byt 2+kk o velikosti 53,5 metru čtverečních v nové lokalitě Ke Kozím hřbetům v Horoměřicích u Prahy pořídíte za 2 061 150 korun. Částku 84 000 korun zaplatíte za garážové stání.
Byt 2+kk o velikosti 57 metrů čtverečních, ke kterému přísluší ještě osmdesátimetrová terasa, stojí v lokalitě Nová Harfa v pražských Vysočanech 4 105 500 korun. Pokud byste si přáli i garážové stání, musíte doplatit ještě 95 200 korun.
Rezidence Císařka se nachází na rozhraní Hřebenek, Motola a Strahova v Praze 5. Jedná se o bydlení v zeleni, kde v nízkopodlažních bytových domech vznikne na 300 bytů a několik rodinných domů. Nejmenší 1+kk má velikost 40 metrů čtverečních, více než 116 metrů čtverečních zabírá apartmán 4+kk. Objekt bude centrálně uzavřen elektrickým vrátným, v garážích se plánuje kamerový systém, u vjezdu do areálu bude ostraha, počítá se s domovním telefonem a garážovými vraty ovládanými pomocí karty či PIN. V ceně je běžné sanitární vybavení, dlažba a podlahové krytiny, náročnější majitel si může zvolit za příplatek nadstandardní zařízení.
Cena za metr čtvereční: od 37 000 korun
Plánovaný termín dokončení: rok 2007
Rezidence Rozhledna v Praze 4, jež po dokončení stavby dosáhne výšky 48 metrů, nabídne 103 bytové jednotky od garsoniér do 3+kk a dvanáct ateliérů. Nejmenší byt má 38 metrů čtverečních, ještě o něco menší by měly být ateliéry. Součástí objektu je 114 parkovacích stání ve čtyřech suterénních podlažích. Ke standardnímu vybavení jednotlivých bytů bude patřit domácí telefon s přípojkou na videotelefon nebo třívrstvé dřevěné podlahy. Rezidence nahradí chátrající budovu Armabetonu, která byla postavena v roce 1976.
Cena za metr čtvereční: od 42 000 korun
Plánovaný termín dokončení: rok 2008
Lokalita Nové Pitkovice v Praze 10 nabízí prostor pro více než 300 bytů. Postaveny zde budou jak klasické bytové, tak i velmi moderně řešené vilové domy. Nejmenší byt 1+kk má velikost skoro 33 metrů čtverečních, největší 6+kk disponuje více než sto padesáti metry. V základní ceně si můžete vybrat ze šestadvaceti typů koupelnového zařízení, několika druhů plovoucích podlah, dlažby či koberců. Součástí jsou i bezpečnostní dveře a elektronické zabezpečovací zařízení.
Cena za metr čtvereční: od 30 200 korun
Plánovaný termín dokončení: rok 2008
Projekt Slunečný vršek v pražské Hostivaři se skládá ze dvou etap, v nichž vznikne celkem 688 bytů s dispozicemi 1+kk až 6+kk. Velikost se pohybuje od 26 do 180 metrů čtverečních. Parkování řeší garážová stání, která si lze přikoupit. Ve standardu bytu získáváte na podlahách keramickou dlažbu nebo lamino, vstupní dveře s bezpečnostním kováním a vnitřní s fólií imitující dřevo. V kuchyni jsou připravené rozvody pro instalaci linky.
Cena za metr čtvereční: od 29 990 korun
Plánovaný termín dokončení: rok 2009
Central Park Praha vyroste na rozhraní pražského Žižkova a Vinohrad. Celkem zde vznikne 540 rezidencí. Byty jsou řešeny jako 2+kk až 5+kk, na výběr jsou i patrové rezidence s terasou (takzvané duplexy) nebo rezidence ve věžích. Velikost apartmánů se pohybuje od 45 do 300 metrů čtverečních. Široké je i cenové rozpětí - od čtyř do čtyřiceti milionů korun. Projekt Central Park Praha přináší nový typ bydlení, takzvaný hybridní koncept, který je ve světě velmi úspěšný. Kombinují se zde prvky bytu a rodinného domu doplněné službami špičkového hotelu. Objednat si bude možné kompletní servis, například parkování a mytí vozu, venčení psů, donášku jídla z restaurace nebo léků z lékárny, programy pro děti, drobné opravy v bytě i jeho úklid a údržbu. V ceně majitel dostane mimo jiné i garáž a kompletně zařízenou kuchyni.
Cena za metr čtvereční: od 80 000 korun
Plánovaný termín dokončení: rok 2008
Obytný soubor na Krutci v Praze 6-Vokovicích tvoří šest městských vila-domů, šestnáct řadových domů se zahrádkami, menší sportovní areál včetně pěti tenisových kurtů a třináct moderních solitérních vil. V bytových domech vznikne 54 bytů o velikosti 54 až 180 metrů čtverečních s dispozicemi 2+1 až 6+1. Celý areál by měl svým pojetím navazovat na nedaleké prvorepublikové rezidenční čtvrti Hanspaulka nebo Ořechovka. V základní ceně získáváte dřevěné podlahy a keramické dlažby, obložkové zárubně nadstandardní výšky, domácí telefon, přípravu pro kabelovou televizi i připojení vysokorychlostního internetu.
Cena za metr čtvereční: od 37 000 korun
Plánovaný termín dokončení: rok 2007
Zahradní čtvrť v Praze 5 na Zbraslavi bude mít po dostavení všech tří etap 736 bytových jednotek. Tří- až šestipodlažní domy nabídnou byty od garsoniéry až po 5+kk s obytnou plochou od 25 do 165 metrů čtverečních. Skoro všechny mají buď balkon, lodžii, terasu nebo předzahrádku. Domy jsou vybaveny podzemními garážemi, další parkovací stání se nacházejí přímo v areálu. Součástí je také pět dětských hřišť. V základní ceně majitelé získají bezpečnostní dveře, na podlahách keramickou dlažbu, laminátové plovoucí podlahy nebo koberce. V interiéru najdou dýhované dveře s obložkovými zárubněmi. Vybrat si však lze jakékoli nadstandardní zařízení a vždy se doplatí pouze cenový rozdíl.
Cena za metr čtvereční: od 40 000 korun
Plánovaný termín dokončení: rok 2007
Rezidence Borovská v Karlových Varech nabídne 35 moderně řešených bytů o velikosti 55 až 135 metrů čtverečních s dispozicemi 1+kk až 5+kk. Byty ve vyšších patrech mají balkony a terasy, k přízemním patří předzahrádka. Podzemní podlaží slouží jako zázemí domu a jsou zde i garáže pro všechny byty. Ve standardu majitel získá kompletně vybavenou koupelnu včetně závěsné toalety a bidetu, na podlahách dlažbu nebo plovoucí laminátovou podlahu.
Cena za metr čtvereční: od 36 000 korun
Plánovaný termín dokončení: rok 2007
Královský horizont v Berouně-Dvoře Králové nabídne ve dvou etapách devět domů s 225 byty o velikosti 30 až 125 metrů čtverečních s dispozicemi 1+kk až 4+kk. V ceně jsou plovoucí laminátové podlahy, koberce a keramická dlažba, připravené rozvody pro telefon i televizní anténu. Vstup do každého bytu chrání protipožární dveře.
Cena za metr čtvereční: od 30 000 korun
Plánovaný termín dokončení: rok 2007
Zahrady Sylván v Plzni nabídnou ve čtyřech domech 50 bytů s dispozicemi 1+kk až 4+kk, přičemž nejmenší má plochu 45 a největší 133 metrů čtverečních. V každém objektu se nachází šest garážových stání, dalších osm míst pro auta je u domu. Ve standardním vybavení dostává budoucí majitel kompletně zařízený byt s výjimkou kuchyňské linky. Na podlahách leží dlažba, laminátové podlahy a parkety. Připraveny jsou rozvody pro kabelovou televizi, telefon a internet.
Cena za metr čtvereční: od 22 575 korun
Plánovaný termín dokončení: rok 2007
Bytový projekt Na Panence v Brně-Líšni se skládá ze tří bloků, které po dokončení všech etap nabídnou celkem 378 bytů. Ty mají velikost od 23 do 85 metrů čtverečních, budoucí majitelé mohou vybírat z dispozic 1+kk až 4+kk. K bytům náleží také balkony a terasy s rozměry 4 až 66 metrů čtverečních. K parkování vozidel bude možné využívat jak garážová, tak venkovní stání. K bytu přísluší sklepní boxy. Byty jsou předávány ve standardním provedení, tedy s obklady, dlažbou, plovoucími laminátovými podlahami a připravenými vývody pro kuchyňskou linku.
Cena za metr čtvereční: od 24 400 korun
Plánovaný termín dokončení: rok 2009
Kouzelné Medlánky v brněnské čtvrti Medlánky poskytnou po dokončení všech tří etap celkem 434 bytů. Architekt navrhl na 30 až 132 metrech čtverečních byty s dispozicemi 1+kk až 4+kk. Ve standardu jsou započítány podlahy z keramické dlažby a lamina i vstupní dveře s bezpečnostním kováním. V každém bytě budou připraveny rozvody pro kabelovou televizi.
Cena za metr čtvereční: od 24 000 korun
Plánovaný termín dokončení: rok 2007
Bytový projekt Ivančice v okrese Brno-venkov se skládá ze šesti bloků, které po dokončení nabídnou celkem 65 bytů. Ty mají dispozice od 1+kk do 3+1, velikost se pohybuje mezi 38 až 84 metry čtverečními. K bytům náleží balkony, terasy, předzahrádky i parkovací místa. V ceně majitel získává i kuchyňskou linku bez spotřebičů.
Cena za metr čtvereční: od 23 200 korun
Plánovaný termín dokončení: rok 2007
Bytový dům Lučiny v brněnské části Slatina se skládá ze dvou bloků, které po dokončení první etapy nabídnou 55 bytů o velikosti 1+kk až 3+kk s balkony a terasami. Byty mají rozměr 24,5 až 75 metrů čtverečních. Ke každé jednotce bude příslušet garážové nebo venkovní parkovací stání. V ceně bytu jsou započteny obklady, dlažby a PVC na podlahách, obložkové zárubně a kompletní technická příprava pro instalaci kuchyňské linky.
Cena za metr čtvereční: od 24 675 korun
Plánovaný termín dokončení: rok 2008
Nové nábřeží v Napajedlech nabídne celkem 42 bytů ve třech domech. Zájemci mohou vybírat mezi 1+kk, 2+kk a 3+kk o velikosti od 47 do 84 metrů čtverečních. V ceně mají také parkovací stání u domu. Zařízení odpovídá běžnému standardu - byt je chráněn bezpečnostními dveřmi, které jsou uvnitř obložkové, stejně jako zárubně. Na podlahách v obytných místnostech je položen laminát, do koupelen a chodeb zvolil investor dlažbu. V kuchyni jsou připraveny instalace pro montáž linky.
Cena za metr čtvereční: od 21 500 korun
Plánovaný termín dokončení: rok 2008
Byty a DPH
Podle únorového rozhodnutí vlády budou do takzvaného sociálního bydlení, na které se vztahuje snížená DPH, patřit byty do velikosti 120 metrů čtverečních a rodinné domy s plochou do 350 metrů čtverečních. Tato definice se objeví v novele zákona o DPH, kterou připravuje ministerstvo financí a v nejbližších týdnech bude předložená do vlády. Akceptovat by ji měla i Evropská unie.
Jak se ale bude postupovat, když v domě se třiceti byty bude třeba jeden mít 125 metrů čtverečních? Investor potom musí z celého objektu zaplatit vyšší daň. Pouze na něm záleží, zda malé byty prodá - na úkor svého zisku - s nižší daní, nebo jestli všem naúčtuje vyšší sazbu. Jestli to bude současných pět a devatenáct procent, nebo jiné číslo, by se měla veřejnost dozvědět pravděpodobně v dubnu, kdy ministerstvo financí představí návrh daňových reforem.
"Rozhodně budeme postupovat projekt od projektu podle lokality a poptávky v daném místě," říká Petra Zdeňková z developerské společnosti Orco. Podle ní se však nemusejí bát ti majitelé, kteří si už nyní koupí velký byt, i když bude dokončený až v době platnosti tohoto nařízení, tedy po 1. lednu 2008. Daň v takovém případě stejně zůstane nižší. Ostatní společnosti budou zřejmě řešit rozdíl v dani podobným způsobem.
Kolik se loni dokončilo nových bytů
Kraj počet bytů
Hlavní město Praha 3545
Středočeský 1432
Jihomoravský 1257
Plzeňský 637
Jihočeský 500
Pardubický 457
Vysočina 439
Liberecký 421
Olomoucký 409
Ústecký 354
Karlovarský 221
Královéhradecký 177
Zlínský 120
Moravskoslezský 104
Česká republika celkem 10 073
Zdroj: Český statistický úřad
Poznámka: Jde o nové byty postavené v bytových domech, ve statistice nejsou započteny ani rodinné domy, ani byty vzniklé rekonstrukcemi starších objektů.
