Prodej firemních nemovitostí roste

V nejnovější zprávě Globální toky kapitálu, kterou nedávno uveřejnila společnost Jones Lang LaSalle, se uvádí, že vzhledem k očekávání, že globální ekonomika bude po zbytek roku 2008 a po celý rok 2009 oslabovat, budou kapitálové hodnoty pravděpodobně nadále pod tlakem. Transakce budou i nadále uskutečňovány, avšak hlavním důvodem budou spíše prodeje v nouzi a příležitosti k získání nemovitostí za výhodnou cenu než zvýšení poptávky. Globální objem investic do nemovitostí za celý rok 2008 se pravděpodobně přiblíží polovině rekordního objemu dosaženého v roce 2007, který činil 759 miliard USD.

Tony Horrell, ředitel divize Evropských kapitálových trhů ve společnosti Jones Lang LaSalle, k tomu řekl: "Přestože je zakládána celá řada nových oportunistických fondů, nákupy budou prováděny převážně za použití vlastního kapitálu. Zatímco pro menší kvalitní transakce a produkt je úvěrové financování dostupné, objem transakcí vyvolaných poptávkou zůstane pravděpodobně relativně nízký."

Ceny klesají

V Evropě v první polovině roku 2008 klesly objemy transakcí na 105 miliard USD, což - vyjádřeno v USD - představuje oproti první polovině roku 2007 pokles o 38 %, přičemž v eurech je tento pokles ještě výraznější (44 %). Zahraniční investice klesly o 46 % na 61 miliard USD, avšak nadále představovaly téměř 60 % celkové aktivity.

Ve střední a východní Evropě poklesly zahraniční investice v první polovině roku 2008 o 18 %, což je o něco méně než celkové investice, které poklesly o 20 %. Zatímco v Rumunsku a Bulharsku zahraniční objemy vzrostly, v České republice, Maďarsku a Polsku se dostaly na polovinu. Mezi nejaktivnější investory patřili Němci, kteří se hlavně soustředili na Polsko, zatímco Maďarsko přilákalo několik izraelských investorů.

Pokud jde o vyhlídky týkající se investic do nemovitostí v Evropě v roce 2009, Horrell dodal: "Krize na kapitálovém a úvěrovém trhu vedla v posledním roce ke korekci cen evropských komerčních nemovitostí směrem dolů, a to zejména ve Velké Británii. Tento trend by měl pokračovat v průběhu celého roku 2008 a také v roce 2009. Je pravděpodobné, že celkové objemy v Evropě za rok 2008 budou přibližně o 50 % nižší, než byl loňský celkový objem 333 miliard USD, přičemž většina transakcí je a bude financována z vlastního kapitálu."

Dlouhodobý trend

V první polovině roku 2008 se celosvětově objevila řada významných trendů. Zatímco v roce 2008 byly po celém světě objemy transakcí celkově nižší, prodeje firemních nemovitostí se ukázaly být výjimkou. Zvýšené náklady na dluhové financování a celkově nižší ekonomická aktivita vedly k tomu, že se mnohé firmy po celém světě snažily snížit zadlužení prodejem a zpětným pronájmem nemovitostí.

Tento trend se rozvíjí již několik posledních let. Globální prodeje firemních nemovitostí za první polovinu roku 2005 činily celkem 10,4 miliardy USD, přičemž později vzrostly na 24,9 miliardy USD za první polovinu roku 2006 a na 30,7 miliardy USD za první polovinu roku 2007. Vzhledem k tomu, že globální krize na úvěrových trzích klade zvýšenou zátěž na účetní rozvahy firem, objemy transakcí za první polovinu roku 2008 se ještě dále zvýšily na 33,9 miliardy USD. Z regionálního hlediska se 56 % firemních prodejů uskutečnilo v Evropě a nejvíce pak v Německu, dále pak ve Španělsku ve výši 3,8 miliardy USD; ve Francii ve výši 1,9 miliardy USD; ve Velké Británii ve výši 1,7 miliardy USD; a v Rusku ve výši 1,2 miliardy USD. Přibližně třetina firemních prodejů se odehrála v regionu Asie a Tichomoří. Společný podíl Severní a Jižní Ameriky na firemních prodejích v první polovině roku 2008 činil 9 %, přičemž celkový objem prodejů v USA činil 1,1 miliardy USD a v Kanadě 0,9 miliardy USD.

Vzhledem k pomalejšímu růstu globální ekonomiky v roce 2009 a přetrvávajícím problémům na kapitálových trzích lze předpokládat, že firemní prodeje budou pokračovat.

Bohatí kupci

Přestože globální fondy jsou i nadále hlavními meziregionálními investory, byly německé otevřené fondy a fondy ze Středního východu také velmi aktivní mimo svůj domovský region. Německé fondy nakupovaly v první polovině roku 2008 nemovitosti hlavně v rámci Evropy, a to téměř za 8 miliard USD, další 3 miliardy USD utratily v regionu Asie a Tichomoří, přičemž hlavní cílovou zemí bylo Japonsko, a další 2 miliardy USD v Severní a Jižní Americe.

Tony Horrell k tomu řekl: "Za první polovinu roku 2008 získaly zlatou medaili v oblasti mezinárodních investic do komerčních nemovitostí německé fondy. Tyto fondy se postaraly o 14 % všech zahraničních nákupů a byly hlavním zdrojem zahraničního investičního kapitálu, který pocházel z jedné určité země. Vysoké domácí úspory poskytují německým otevřeným investičním fondům vlastní kapitál, který jim umožňuje využít nižších celosvětových cen nemovitostí způsobených úvěrovou krizí."

Země, které jsou členy Rady pro spolupráci zemí Perského zálivu (GCC), stále více potvrzují své postavení významných kupců na globálním realitním trhu hlavně díky prudce rostoucím cenám energií. Zahraniční investice se v průběhu první poloviny roku 2008 zvýšily, přičemž země GCC investovaly na mezinárodních realitních trzích přibližně 5 miliard USD a očekává se, že jimi realizované investice v roce 2008 překročí objem dosažený v roce 2007, který činil 7,6 miliardy USD. Trhy v USA a ve Velké Británii, které trpěly výrazným poklesem cen nemovitostí, získaly v první polovině roku 2008 lví podíl (73 %) na celkových zahraničních nákupech zemí z GCC. Tyto země ve Velké Británii investovaly celkem 2,6 miliardy USD, zatímco v USA přibližně 1 miliardu USD. n

jik