Deregulace nájemného v otázkách a odpovědích

Jak bude určováno nájemné po ukončení regulace nájemného

K poslednímu dni letošního roku končí regulované nájemné ve většině menších měst, v Ostravě a v Ústí nad Labem. V ostatních krajských městech, v Praze a všech městech Středočeského kraje s deseti tisíci a více obyvateli dojde k tzv. úplné deregulaci nájemného až od roku 2013. Možnost jednostranně zvýšit nájemné tak v prvním případě končí 31. 12. 2010, ve druhém až 31. 12. 2012. Úprava nájemného pro další období je již smluvní, a to na základě dohody a nové nájemní smlouvy mezi nájemcem a pronajímatelem.

Co se stane, když se pronajímatel a nájemník na nové výši nájmu nedohodnou?

Jestliže nájemník nesouhlasí s navrhovanou výší nájmu a k dohodě nedojde, nájemní vztah trvá za dosavadních podmínek (tedy i s původní výší nájemného). Pronajímatel může nadále nájem vypovědět pouze z důvodů stanovených v zákonu. Nájemce i pronajímatel se budou moci obrátit na soud s žalobou na určení výše nájmu. Současná právní úprava však jednoznačně neřeší, jak mají soudy postupovat v případě takových žalob. Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje novelu občanského zákoníku, která rozhodování soudů upraví.

Jak postupovat v případě, že si nájemník nebude moci novou výši nájemného dovolit?

Ministerstvo i majitelé domů doporučují, aby se obě strany na nové výši nájemného dohodly. Pokud nájemník na nájem nemá a zvýšené nájemné spolu s ostatními náklady na bydlení přesáhnou 30 procent (v Praze 35 procent) disponibilních příjmů domácnosti, lze čerpat příspěvek na bydlení až do výše normativů stanovených pro daný rok ministerstvem práce a sociálních a věcí (MPSV). MPSV poskytuje též doplatek na bydlení. Tyto dávky poskytují místně příslušné úřady práce.

Na nájemníka, který odmítne zvýšenou činži platit, může pronajímatel podat žalobu na určení výše nájemného. Jak budou soudy postupovat?

Ze zkušeností z předchozích rozhodnutí soudů lze předpokládat, že soudy budou využívat posudky odborných znalců. I samotné strany sporu budou moci navrhovat vlastní důkazy pro zjištění správné výše nájemného. Posouzení a zvážení jednotlivých důkazů však bude na soudech samotných. Pokud soud rozhodne ve prospěch návrhu pronajímatele, nájemník bude muset zaplatit rozdíl ve výši nájemného zpětně.

Lze se s pronajímatelem dohodnout na výměně například dražšího bytu za levnější?

Podle občanského zákoníku (paragraf 715, 716) se nájemci mohou dohodnout na výměně bytu, ale jen s písemným souhlasem pronajímatelů. Výměnou bytů vstupují nájemci vzájemně do práv a povinností: byty a nájemní smlouvy zůstávají na místě, mění se pouze lidé. Právo na splnění dohody o výměně bytu musí být uplatněno u soudu do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas, jinak právo zanikne. Souhlas k výměně bytu je zpravidla podmíněn podpisem nové nájemní smlouvy.