Ředitelka české HB Reavis Humlová: O peníze neprosíme

Na českém trhu dokončila slovenská developerská společnost HB Reavis miliardáře Ivana Chrenka svůj první realitní projekt v roce 2010. Za poslední dva roky postavila dvě obrovské kancelářské budovy v Praze a má rozestavěna další dvě centra, jejichž investiční náklady se pohybují v řádech jednotek miliard korun.

Největší dokončená budova Praze v letošním roce (River Garden II/III) i v příštím roce (Metronom) jsou dílem právě HB Reavis. A pod vedením Olgy Humlové, nejvýše postavené manažerky této společnosti v tuzemsku, nakupuje developer ve velkém další nemovitosti.

HB Reavis staví kanceláře, nákupní centra a sklady vedle domovského Slovenska a Česka také v Polsku, Maďarsku a nově také ve Velké Británii.

HN: Ve vedení české HB Reavis jste něco přes rok, jak byste uplynulé období zhodnotila?

Rok je velmi krátká doba. Asi největší změna oproti tomu, co bylo před 14 měsíci, je vyšší počet rozjednaných projektů. Za první pololetí letošního roku máme od našeho představenstva schválených pět nových akvizic. Jedna z nich, o které jste psala (budova na Vinohradské 8 v centru Prahy - pozn. red.), je již zrealizovaná. Rádi bychom, kdyby se nám ještě letos podařilo dokončit další dvě z těchto pěti schválených akvizic.

HN: Jaká je souhrnná investice do nákupu těchto pěti projektů?

Každá akvizice má jinou hodnotu v závislosti na tom, kdy ji kupujete. To by byla velmi zavádějící čísla.

HN: Jedná se o pozemky pro administrativní budovy?

Ano, ale u některých z nich je větší nebo menší podíl retailu. Všechny projekty, které jsme dosud v Praze koupili či postavili, jsme získali se stavebním povolením. Jak River Garden I, tak River Garden II/III, tak i Metronom. A možnost takový projekt vylepšit nebo změnit k našemu obrazu je samozřejmě mnohem menší, než když jej děláte od začátku. Přesto jsme například v případě Metronomu vylepšili využití budovy i úpravu bulváru před budovou, aby byl zelenější a příjemnější nejen pro budoucí nájemce, ale i pro všechny uživatele dané lokality, kteří budou bulvárem chodit do a z metra.

HN: Jak se daří naplňovat vaše přání postavit nákupní centrum v Praze? Příležitosti pro nákupní centra v hlavním městě jsou omezené, nejlepší pozemky jsou rozebrané. Je pro vás schůdné postavit nějaké ve společném podniku?

Je poměrně těžké najít správné partnery do joint venture. Máme například v Polsku velmi úspěšnou spolupráci s polskými drahami, kde jsou tyto věci - zdá se - jednodušší než u nás. Jinak je vždy otázka, s kým společný podnik uzavřete, protože jestliže se jedná o dva developery, každý z nich bude chtít mít vedoucí pozici. Nikdo nebude chtít být ten druhý a na tom většina společných podniků ztroskotá. Svým způsobem bývá ideální kombinace finančního investora a developera, ale my finančního investora nepotřebujeme.

HN: Je to i důvod, proč nevyšel společný podnik vás a společnosti ECE v Hradci Králové?

V Hradci Králové se původně jednalo o joint venture. Ale protože ECE se stáhlo z oblasti developmentu, později už se nejednalo o společném podniku, ale o tom, že bychom projekt Arkády Hradec Králové převzali. My máme vlastní pozemky na stavbu nákupních center v Hradci Králové a v Brně. A v Brně plánujeme jedno naproti centru Vaňkovka, které ECE developovala a nadále jej spravuje. Dohoda byla proto taková, že pokud převezmeme projekt Arkády Hradec Králové, ECE nám nebude zasahovat do povolovacích procesů pro náš Aupark Brno. Ale dohoda nebyla dodržena a bylo podáno odvolání vůči našemu územnímu rozhodnutí. Tím bylo dáno, že projekt převzetí Arkád Hradec Králové skončil.

HN: V Hradci jste se tedy rozhodli rozvíjet své vlastní nákupní centrum. Jak jste tam pokročili?

Stavební práce již byly zahájeny. Brzy nás čeká demolice a poté i výkopové práce. Probíhají výběrová řízení na dodavatele jednotlivých úseků staveb a plánované dokončení centra je říjen 2016. Náš Aupark by měl být přátelským místem pro setkávání Hradečanů. Budou tam prostranství s možností posezení. Součástí nákupního centra bude také rozsáhlý parkovací dům, což byla podmínka ze strany města. Připravujeme i zábavu pro malé děti a sportovní vyžití.

HN: Nedávno jste získali pro svou administrativní budovu Metronom Business Center, kterou stavíte nad stanicí metra Nové Butovice v Praze, financování ve výši 51 milionů eur od Všeobecné úvěrové banky. A to bez požadavků na předpronájmy.

Metronom je velmi důležitým milníkem v oblasti financování. Alespoň podle toho, co vím, je to od doby vypuknutí krize první projekt v České republice, kdy byla banka ochotna refinancovat projekt i bez požadavků na předpronájmy. Banka by nám určitě tyto peníze nepůjčila, kdyby neznala naše ekonomické pozadí. Ale jen naše minulost nestačí. Kdybychom měli špatný projekt, těžko by nám banka na něj půjčila, navíc se sníženými požadavky. Bereme to jako důkaz toho, že je Metronom kvalitní projekt. Svědčí o tom i to, že nabídky na financování podalo šest bank z Česka a ze Slovenska.

Banky byly po vypuknutí krize mnohem konzervativnější, požadovaly vyšší podíl vlastních zdrojů i předpronájmů. Jak ale ubíhá čas, podmínky se uvolňují. Banky potřebují také půjčovat peníze, protože z poplatků - byť jsou u nás myslím stále poměrně vysoké - žít úplně nemohou.

HN: Chápu, že banky mají peníze a potřebují je někam umístit, na druhou stranu je v Praze podíl neobsazených moderních kanceláří kolem patnácti procent a do budoucna poroste. Což pro ně přece představuje riziko...

Určitě. Jde ale o to, aby financovaly ten správný projekt tomu správnému subjektu a zjistily, zda projekt má šanci být úspěšný. Vzhledem ke konkurenčnímu prostředí věříme v to, že se trh posune a bude možné partnerství s bankami uzavírat ještě v dřívějších fázích projektu, než tomu bylo doposud. A Metronom je příkladem takového posunu.

Na druhou stranu teď je situace náročnější, protože je na trhu poměrně velké množství spekulativních projektů. Může se stát, že bude trvat delší dobu, než se vstřebá poptávka, ale trh se nezastaví. Projektů, které developeři plánují po roce 2016, je poměrně málo. Nebudou tak rychle přibývat nové budovy a od roku 2016 se očekává jak pokles neobsazenosti, tak nárůst nájemného.

HN: Dnes už firmy nejsou tolik ochotné upsat se k pronájmu prostor v budově, která je zatím jen na papíře. Váš komplex River Garden II/III byl dokončen letos na jaře, ale pořád je tam dost volných ploch.

Kromě společností Philips a Hills jsme podepsali nájemní smlouvu se společností NCR na velkou plochu 3400 metrů čtverečních. O dalších nájemcích zatím hovořit nemůžeme, ale lze konstatovat, že budova je z poloviny pronajata.

Doba je dnes skutečně taková, že dokud projekt nestojí, jen velmi malé procento firem podepíše nájemní smlouvy. A to se ještě musí jednat o velké nájemce, kteří si potřebují zajistit prostory s delším časovým předstihem. Drtivá většina nájemců chce vidět, že je budova buď téměř hotová, nebo hotová úplně.

HN: V Karlíně, ale i jinde v Praze se staví nebo plánuje řada administrativních budov. Jak si nájemce získáváte?

Každá ta budova má specifika a faktorů je celá řada. Je velkou výhodou, pokud máte velmi flexibilní uspořádání budovy, záleží na tom, jak velká máte jednotlivá patra a podobně. Velké množství nájemců si již ověřilo, že když jejich zaměstnanci sedí na čtyřech a více patrech, komunikace vázne. Zatímco když jsou všichni na jednom nebo dvou patrech, přispívá to k lepší vnitrofiremní komunikaci a efektivitě provozu dané kanceláře. A River Garden II/III toto jako největší projekt dokončený v letošním roce v Praze nabízí.

HN: Nelákáte je tedy na zajímavější nájemní podmínky než konkurence?

Všechno musí dávat smysl. Nebudeme pronajímat za podmínek, které ekonomický smysl nedávají. To raději počkáme.

HN: Říkáte, že HB Reavis stavěla doposud až na jednu výjimku pouze spekulativně - tedy bez předem zajištěných nájemců.

Naše skupina je silná z hlediska vlastních zdrojů, může si dovolit jít do projektů, kterým věří, a nemusí se prosit o peníze. Ale v momentě, kdy projekt může být refinancován, ho refinancujeme. Dává nám to velkou svobodu v podnikání.

HN: V Česku stavíte nové budovy. Nedávno jste ale koupili starší budovu v centru Prahy na Vinohradské 8. Zvažujete další nákupy postavených budov za účelem jejich modernizace?

Rozhodně ano. Pokud se držíme principu "lokalita, lokalita, lokalita", tak je klíčovou otázkou: Kde je v Praze volný pozemek, který toto kritérium splňuje? Ale takové budovy zde jsou - buď neplní původní účel, nebo už jsou v takovém stavu, kdy je potřeba se zamyslet nad tím, co se s nimi dá udělat.

HN: Horkým tématem jsou pražské stavební předpisy. Zapojili vás autoři do jejich vzniku?

Za posledních 14 měsíců, co působím v HB Reavis, jsme byli pozváni jednou (na jaře) primátorem Hudečkem na prezentaci. Institut plánování a rozvoje nás do tvorby předpisů nezapojil, na druhou stranu nemůže každý být normotvůrcem. Jsme ale rozhodně připraveni aktivně se zapojit do jakýchkoliv legislativních úprav, pokud bude zájem o to, abychom tak učinili. A smysl v tom jednoznačně vidím - vždyť jde o předpisy, v souladu se kterými máme naše budoucí projekty naplánovat a stavět.

HN: V létě byly pražské stavební předpisy schváleny, ale z vývoje tohoto měsíce není jisté, jestli budou platit. Omezuje vás to nějak konkrétně?

U projektů, na kterých pracujeme, nás to akutně netrápí. Ale potřebujeme vědět, podle čeho se máme řídit u našich budoucích projektů. Připravit všechny podklady pro územní rozhodnutí nebo stavební povolení není otázka jednoho týdne, ale může to být půl roku, někdy i rok práce. Otázku, kdo nám případně zaplatí tyto vícenáklady, necháváme stranou. Nechceme nikoho žalovat, my chceme stavět.

HN: Jak jste spokojena s výsledným materiálem pražských stavebních předpisů?

Původní předpisy byly zastaralé, zbytečně regulovaly věci, které nebylo nutné regulovat, a naopak neumožňovaly, aby developer pozitivně přispěl k rozvoji města. Nová pravidla by měla přispět k rozumnému rozvoji, umožnit zahušťování městského prostoru a zamezit rozrůstání se na periferie.

Nedostatky se projeví až v momentě, kdy budete jednat se stavebním úřadem. Tam zjistíte, že v některých bodech existuje rozdílný výklad. Já jsem si předpisy přečetla a mám k nim spoustu otázek. Požádali jsme Institut plánování a rozvoje, aby se s námi setkal a naše dotazy zodpověděl. Bohužel pražské předpisy vstoupily v účinnost poměrně rychle a institut asi nemá kapacitu na rychlé konzultace. Doufáme, že se to brzy podaří.

U každého právního předpisu samozřejmě vyvstanou otázky, ale jde o to, aby pro ně existoval rozumný a jednotný výklad. Vidím v tom určitou paralelu s občanským zákoníkem. Ještě předtím, než vstoupil v účinnost, probíhala řada školení jak na soukromé úrovni, tak pro soudy a úředníky. Pokud bylo zamýšleno, aby předpisy vstoupily v platnost 1. října 2014, mělo se udělat více pro to, aby subjekty s nimi pracující měly dostatek možností se s nimi seznámit a vyjasnit si nejasné či sporné body.

Vážené čtenářky, vážení čtenáři,

rozhovor s Olgou Humlovou je dalším ze speciální série rozhovorů s výraznými osobnostmi byznysu. Celý měsíc od pondělí do čtvrtka vám na dvou stranách budeme představovat manažery a podnikatele, kteří ovlivňují klíčové oblasti české ekonomiky nebo dosáhli v byznysu něčeho mimořádného. Sérii každý pátek doplní již tradiční rozhovor týdne.

Foto: 2x HB Reavis