Panelákové byty za dva roky zdražily o víc než pětinu, ceny se dostávají na úroveň před krizí

Majitel zlínské realitní kanceláře Century 21 Pavel Dočkal nedávno ve Zlíně zprostředkoval prodej dvoupokojového panelákového bytu po rekonstrukci za 2,9 milionu korun. To je na tamní poměry neobvykle vysoká částka. Trh s byty v krajském městě podle něj oživil na podzim loňského roku. "Lidé vykoupili všechno včetně ležáků a teď není co prodávat," říká Dočkal.

Růst cen bytů v panelácích se ale týká celé České republiky. A jdou nahoru rychlejším tempem než v cihlových domech i novostavbách. Za poslední dva roky zdražily v průměru o 21 procent. Proti tomu nové byty za stejné období přidaly 14,3 procenta. "Ceny bytů v panelácích narostly ve všech krajských městech i v celé Praze," říká Milan Roček, zakladatel portálu cenovamapa.org. Ten ve spolupráci s poradenskou firmou Deloitte zpracovává informace o skutečných prodejních cenách z kupních smluv evidovaných v katastru nemovitostí.

"Ve všech lokalitách se ceny od svého propadu pomalu šplhají k původním hodnotám," komentuje situaci v Praze mluvčí Hypoteční banky Marie Mocková. Pokud se nestane něco dramatického, v průběhu dvou až čtyř let by se podle ní ceny mohly dostat na předkrizovou úroveň z druhé poloviny roku 2008.

"Ceny panelových bytů jdou nahoru zejména kvůli nedostatku jakýchkoliv bytů na trhu. Tím se stírá rozdíl, který by měl být na trhu standardní − tedy nejlevnější panelové byty, pak cihlové a pak novostavby. Nedostatečná nabídka tyto rozdíly stírá, protože lidé jsou ochotni koupit takřka cokoliv," říká Dominik Ženatý, ředitel brněnské realitní kanceláře Century 21 Doma.

Oživení v krajských městech

Za poslední dva roky získaly na hodnotě nejvíce byty na sídlištích v Olomouci a již zmíněném Zlíně. "Prodávají se za rekordní částky, jejich ceny stále rostou. Když už se jeden objeví, je za jeden den prodaný," říká Tomáš Maliňák z olomoucké realitky M&M reality. Zatímco loni se běžný třípokojový byt v paneláku prodával za cenu kolem 1,5 milionu korun, dnes je to podle něj téměř o milion více.

Z krajských měst je podle portálu cenovamapa.org naopak nejslabší růst cen v Karlových Varech. V některých jiných městech Karlovarského kraje ale jdou ceny dolů, jak ukazuje HB Index, jenž sleduje vývoj cen bytů jinou metodikou − na základě odhadů tržních cen nemovitostí, které si lidé prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili u Hypoteční banky. Index na rozdíl od portálu cenovamapa.org dlouhodobě vyhodnocuje i ceny nemovitostí plošně po celé republice a nejen v krajských městech a vybraných regionech Středočeského kraje.

Prodejům bytů v panelové zástavbě nahrává kromě padajících úrokových sazeb u hypoték a pozitivních ekonomických vyhlídek ještě jedna věc. "Fakt, že velká část domů prošla v průběhu let dílčí či kompletní revitalizací," říká Jan Zachystal, makléř realitní kanceláře RE/Max Alfa. V nabídce realitních kanceláří se ale dlouho neohřejí ani byty v domech před rekonstrukcí. "Když se takový byt objeví, hned zmizí," říká Ženatý. Kupují je lidé, kterým banky velké hypotéky kvůli nízkým doložitelným příjmům neposkytnou.

CENY BYTŮ V PANELÁCÍCH

Byty v původním stavu (s umakartovým jádrem) se zase vyplatí investorům. "Jejich pořizovací cena je nízká a nájem prakticky stejný jako v bytě po rekonstrukci," podotýká Ženatý. Zachystal prodávající odrazuje od nákladných rekonstrukcí. Nemusí se trefit do vkusu kupců a náklady na rekonstrukci se pak nezaplatí. "Spíš bych doporučil jen dílčí věci, například vymalovat," říká Zachystal.

Paneláky vedou na počet

Panelové byty tvoří největší část transakcí na českém rezidenčním trhu. Podle Ročka jejich podíl činí dlouhodobě 40 procent, na byty prodané v novostavbách a cihlové byty pak shodně připadá 30 procent. V Praze se mnohem více než jinde prodávají nové byty.

Průměrná cena metru čtverečního v panelovém bytu v Česku za poslední dva roky vzrostla o necelých šest tisíc korun bezmála na 34 tisíc korun. V jednotlivých regionech se ale ceny mohou značně lišit. Zatímco za metr čtvereční v paneláku v Ústí nad Labem platí zájemce v průměru 10,5 tisíce korun, v některých částech Prahy cena převyšuje 50 tisíc korun nebo je této hranici na dosah. Podle Mockové jsou v Praze nejdražší panelové byty na Petřinách, jejichž ceny ovlivnila i výstavba nového metra.

V přepočtu na metr čtvereční jsou ale paneláky stále levnější než cihlové domy i novostavby. To je také jeden z důvodů, proč je lidé kupují. "Jsou vyhledávané pro svou nižší cenu a dostatečnou nabídku občanské a dopravní vybavenosti," podotýká Mocková s tím, že mezi takové patří sídliště na Chodově, ve Stodůlkách, v Hájích či Záběhlicích. "Panelové byty byly, jsou a budou stále významnou součástí rezidenčního trhu v Praze. V žádné lokalitě nedochází k takzvané ghettizaci, naopak jednotlivé městské části se snaží sídliště revitalizovat," konstatuje Mocková a jako příklad uvádí projekt Letňanské lentilky.