Zapomeňte na jedničku

Vezměme to ale od "Adama". Hypoteční úvěry se u nás poskytují od roku 1995. První bankou poskytující úvěry na koupi nemovitosti byla Českomoravská hypoteční banka, která na našem trhu působí dodnes; známe ji pod názvem Hypoteční banka. Pokud se chceme podrobně podívat na relevantní data, pak máme k dispozici FINCENTRUM Hypoindex. Ten nám od října roku 2003 ukazuje, jak se trh vyvíjel a kolik stojí průměrná hypotéka. Pro pořádek uveďme jeho počáteční hodnotu: 4,93 procenta. Svého maxima za dobu sledování dosáhl v srpnu roku 2008, a to 5,82 procenta. Teprve o osm let později si přišli na své ti šťastlivci, kteří mají ve smlouvě o poskytnutí hypotečního úvěru onu jedničku uvedenou v nadpisu. Od března roku 2016, kdy sazba poprvé klesla pod dvě procenta, jsme se totiž mohli radovat ze sympatických 1,97 procenta. Toto pomyslné dno s jedničkou v čele skončilo v březnu roku 2017. A poté, vloni v dubnu, již nastoupili pomyslní "dvojkaři". A kolik činí údaj za září letošního roku? Již 2,57 procenta. A bude hůř.

Kdo chvíli stál, ten stojí opodál …

O čem vypovídá tato retrospektiva? Že za rok a půl se hypotéka prodražila o 60 bazických bodů, což při průměrné výši hypotéky 2 216 908 korun činí při splácení po dobu dvaceti let statisíce korun navíc. Konkrétně klient při dvacetiletém splácení milionové hypotéky za dvacet let zaplatí 1 275 120 korun, tedy přeplatí 275 120. Splátky jsou ale jedna věc, získat hypotéku věc druhá. A to od října roku 2018 není nikterak jednoduché.

V souvislosti s tím je třeba se podívat i na růst 2T Repo sazby, která stoupla z nejnižší hodnoty z 2. listopadu roku 2012, kdy činila 0,05 procenta, až na současnou hodnotu 1,75 procenta. Tato sazba je platná od 2. 11. 2018, ale nikde není psáno, že se v nadcházejících měsících ještě nezvýší. To se samozřejmě promítne i do cen hypoték. Přestože dnes mají banky na svých účtech necelé dva biliony korun, které si u nich na běžných účtech uložily domácnosti, uvádějí, že mají dražší zdroje a musí zdražovat. Proto se již nyní přibližujeme ke hranici tří procent za hypotéku. Banky zkrátka a dobře po desetinkách procent zvyšují své nabídky. Není tedy dobré vyčkávat, je třeba jednat.

Náročnější požadavky na bonitu klienta zájem ochladí

Nízké úrokové sazby, z nichž se v posledních dvou letech radovali zájemci o koupi nemovitosti, přinutily Českou národní banku k regulacím hypotečního trhu. První zpřísnění poskytování hypoték bylo na programu v roce 2016, kdy Česká národní banka tuzemským bankám doporučila, aby neposkytovaly stoprocentní hypotéky. Do té doby hypoteční trh ponechával centrální banku vcelku chladnou. V dubnu roku 2017 pak ČNB svoje doporučení rozšířila na poskytování hypoték nad 90 procent hodnoty zástavy nemovitosti, a navíc doporučila omezit i hypotéky nad 80 procent LTV. Jich mohou banky poskytnout pouze patnáct procent.

A ve zpřísňování požadavků ČNB neustává ani letos. Poslední regulace se týká ukazatelů DTI a DSTI. Výše dluhu žadatele tak od října 2018 nesmí překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu a současně by zájemce o hypotéku měl na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 procent svého měsíčního čistého příjmu. Podle ČNB lze v určitých případech tyto hodnoty překročit, ale takových úvěrů nesmí být víc než pět procent. To v praxi znamená, že přístup k úvěrům znemožní určitému procentu klientů ji získat. Odborníci hovoří obvykle o dvaceti až třiceti procentech. Kolik to opravdu bude, ukáží až následující měsíce. Nyní se ještě v bankách vyřizují žádosti, které byly podány "po staru" k 30. září 2018.