Kdy, kým a za kolik?

Přípravy projektu, kdy developeři během dlouhého schvalovacího řízení ladí výslednou podobu svého projektu, trvají roky. Průměrná doba získání stavebního povolení v Praze činí deset let, a tak stavitel mnohdy ani netuší, v jaké fázi ekonomického cyklu bude moci stavět, kdy opravdu stavbu dokončí a jaká bude v dané době na trhu panovat nálada a tím pádem poptávka po jím vybudovaných prostorech.

K této již tradiční nejistotě se v posledních letech přidala ještě další proměnná v podobě rychle rostoucích nákladů: od cen pozemků, přes ceny stavebních materiálů až po ceny stavebních prací. A jejich nedostatek se v případě dvou posledně jmenovaných projevuje dlouhými čekacími lhůtami na dodávku materiálu či vynucených přestávkách v realizaci. I kdyby dnes stavební úřady mávnutím kouzelného proutku vydaly všechna stavební povolení, na která stavebníci roky čekají, výstavba se stejně nerozjede, protože na trhu chybí lidé (stavební dělníci i odborné profese) a výrobci stavebního materiálu jsou na hranici svých produkčních kapacit. Ti menší spíš už za ní. "Často slýchám, že po technické stránce by výrobci uměli vyprodukovat větší množství stavebního materiálu, ale na další směnu už jednoduše neseženou lidi. Nedostatek pracovní síly přeneseně zdražuje i stavební materiál," podotýká Eduard Forejt, Business Development Director developerské společnosti Passerinvest Group.

Desetiletí řečí čísel

Petra Cuřínová, vedoucí oddělení statistiky stavebnictví a bytové výstavby ČSÚ, shrnula průběh posledních deseti let slovy: "Po vrcholu v letech 2007 a 2008 následoval logický pokles, který prohloubila ekonomická krize. Stavebnictví se k opětovnému růstu vrátilo až v letech 2014 a 2015. V té době byl hlavním tahounem sektoru rychlý růst inženýrského stavitelství, za kterým stály zejména veřejné zakázky a dočerpávání evropských fondů. V roce 2017, kdy stavební produkce rostla, se to změnilo a do vedení se dostalo pozemní stavitelství. V roce 2018 dosáhla stavební produkce velmi dobrých výsledků, kdy reálně meziročně rostla o 9,2 procenta. V prvních šesti měsících roku 2019 pak výrazněji rostlo inženýrské stavitelství (+6,2 %) vůči pozemnímu stavitelství (+2,2 %). V indexu stavební produkce se nacházíme se zhruba na úrovni roku 2010."

Ilustrační foto: Shutterstock

Cihly, beton, asfalt

Z průzkumu ČTK, provedeném v březnu roku 2019 mezi tuzemskými stavebními firmami s minimálním ročním obratem pět miliard korun, vyplývá, že všichni přední výrobci stavebnin na počátku roku zvýšili ceny v rozmezí pěti až třiceti procent v závislosti na druhu a kvalitě poptávaného materiálu. Největší poptávka byla po asfaltu, betonu a cihlách. K největším nárůstům ceny došlo u asfaltu, do něhož se promítá zvýšení cen základní výrobní suroviny ropy. Podle Františka Fryše, jednatele společnosti Swietelsky stavební, cena meziročně vzrostla o 15 procent na 8 500 korun za tunu. A pokles nelze očekávat. "V první polovině roku je složité kalkulovat ceny u staveb, které se budou provádět na podzim, a odhadovat vývoj nákladových cen. Předzásobení u této komodity není možné," vysvětluje František Fryš.

"Ceny našich výrobků jsme v závislosti na typu produktu zvýšili o pět až pětadvacet procent," potvrdil trend Marek Matějka, obchodní ředitel společnosti CS Beton, která patří na tuzemském trhu k těm největším. Za růstem cen betonu stojí zvyšující se ceny písku, kameniva a cementu. Firma také musela reagovat na vyšší ceny energií a rostoucí mzdy zaměstnanců.

Pokud je to možné, jistí se stavební firmy tím, že mají více zdrojů stavebního materiálu, aby byly schopné své zakázky dokončit včas. "Buď zasmluvňujeme dlouho dopředu, nebo využíváme svoji dceřinou společnost Metrostav stavebniny, která drží materiál skladem. Případně najímáme subdodavatele, kteří materiálem disponují, a tudíž je jeho dostupnost na jejich zodpovědnost," říká Vojtěch Kostiha, tiskový mluvčí firmy Metrostav.

Třetím stavebním materiálem, jehož ceny v důsledku převisu poptávky nad nabídkou rostou, je zdivo, především cihly. Podle Cihlářského svazu Čech a Moravy se od loňského podzimu zvýšily ceny zdiva od dvanácti do dvaceti procent, nejvíce se zdražení projevilo u cihel. Podle názoru členů Svazu nejsou však ceny cihel ještě na svém maximu. "Vyšší ceny cihel neovlivní rozhodování investora, zda stavět či nikoliv. Navíc lze jen těžko očekávat významný pokles jejich cen, které se teprve v loňském roce dostaly na úroveň roku 2007 a zdaleka tak neodrážejí nárůsty cen práce, energií a emisních povolenek," podotýká Petr Stejskal, obchodní ředitel společnosti Heluz.

Království za… stavebního dělníka

Není tajemstvím, že se české stavebnictví v poslední dekádě potýká s nedostatkem pracovní síly. V důsledku ekonomické krize z něj trvale odešla asi desetina pracovníků, které nikdo nenahradil. Firmy se tak přetahují jak o stavební dělníky, tak specializované profese. A mzdy a ceny stavebních prací stoupají. Podle Terezy Miloty Mitošinkové, tiskové mluvčí společnosti Skanska, její firma eviduje největší nárůst u cen za provedenou práci. Zejména se jedná o takzvané mokré procesy, jako je zdění či omítání, nebo technologické montáže. "Zde ceny meziročně vzrostly o třicet až padesát procent. Nedostatek pracovní síly přetrvává," dodává Mitošinková.

Ilustrační foto: Shutterstock

Za růstem cen stavebních prací je podle Vojtěcha Kostihy z Metrostavu zejména inflace (3 %) zapříčiněná intervencemi ČNB v neprospěch koruny a následné předzásobení ekonomiky českou měnou. Dále pak nárůst mezd (především v Praze až 8 % ročně) a růst poptávky po stavebních pracích zejména u developerských projektů.

Například Metrostav dlouhodobě udržuje stabilní stav svých kmenových zaměstnanců − ve Skupině Metrostav je to cca pět tisíc zaměstnanců, v samotném Metrostavu se jedná o cca tři tisíce zaměstnanců, ty nové získává jak díky nadstandardní spolupráci s tuzemskými vysokými školami (ČVUT, VŠB a VŠE), tak podporuje učně ze středních odborných učilišť. Personální situaci v českém stavebnictví by podle Vojtěcha Kostihy pomohla řešit integrace Ukrajiny do Evropské unie. "Aktuální nezaměstnanost na Ukrajině čítá osmadvacet procent, a pokud by se tam vrátili všichni pracovníci působící v zahraničí, dosahovala by tamní nezaměstnanost padesáti procent. Zaměstnat mnohdy spolehlivé a šikovné Ukrajince je však velmi problematické," dodává s povzdechem Kostiha.

Dopady na realitní trh

"Je očividné, že zdražování bytů, ale i zvyšování nájmů ve všech sektorech, je jedním z důsledků zvýšené ceny vstupů. Ještě větší problém však vidím v tom, že při současných cenách staveb se nejeden projekt stává ekonomicky nerealizovatelný. Kanceláře, sklady či obchodní plochy mají šanci vyrovnávat zvýšení cen staveb zvyšováním nájmů, ale ceny a pronájmy bytů již narážejí na svůj strop, a zvýšené stavební náklady nemusí rozpočty projektů unést. Zaznamenal jsem již několik projektů, kdy developer odkládá realizaci bytového projektu na "bezpečnější dobu". V regionech bude brzy situace ještě horší, protože například v Mladé Boleslavi není kupní síla na to, aby si lidé pořizovali byt za osmdesát tisíc korun za metr čtvereční. To je zhruba hodnota, za kolik byste tam potřebovali při současných cenách staveb prodávat, abyste jako developer nebyli v záporných číslech. Tato situace logicky povede ke snižování kvality projektů, protože se při limitovaných prodejních cenách bude hledat úspora na stavbě, která je již dnes hodně efektivní. Ve městech, kde nelze stavět byty bez podzemního parkingu, však prostor pro velké úspory není, a tak hrozí spíše další zpomalení trhu, tedy ještě větší nedostatek nových bytů," říká Eduard Forejt ze společnosti Passerinvest Group. "Řešením neúměrného nárůstu cen v bydlení může být i snížení, či ještě lépe zrušení DPH, která dnes zatěžuje každý byt minimálně patnácti procenty. A to nemluvě o všech ostatních daních, které stavby cenově zatěžují a promítají se do prodejní ceny bytu či výše nájmu. Obávám se však, že náprava, respektive řešení reálné krize stavebnictví, je na úrovni státní politiky, kde je sice snaha k řešení viditelná například při přípravě nového stavebního zákona, nicméně rychlé prosazení dalších změn, které by stavebnictví pomohly, je zřejmě nereálné. A to mě naplňuje skepsí, že ještě pár let nejspíše lépe nebude," uzavírá svou úvahu Eduard Forejt.

Článek byl publikován v komerční příloze Hospodářských novin.