V posledních měsících se kvůli dopadům pandemie koronaviru stále častěji hovoří o budoucnosti kanceláří. Objevují se různé názory, často velmi extrémní a protichůdné: od těch, že se potřeba kanceláří velmi drasticky sníží, až po zcela opačné, a to že kvůli potřebě zachování dostatečných odstupů v kancelářích bude naopak potřeba prostor větší než doposud. Věříme, že pravda bude někde uprostřed a že po pominutí pandemie se kancelářský trh vrátí tam, kde byl před ní − tedy do stavu, kdy mnohé mezinárodní firmy hledají alespoň částečnou úsporu a otevírají pobočky ve střední a východní Evropě.
U velkých korporací bývá obvyklé, že si porovnávají možnosti v jednotlivých zemích. Ostatně, mají z čeho vybírat: v zemích CEE5 (Maďarsko, Polsko, Rumunsko, Slovensko a Česká republika) mají k dispozici okolo 25 milionů metrů čtverečních moderních kancelářských ploch. Na jednu stranu v Česku je téměř pětina z tohoto objemu − v Praze, Brně a Ostravě je dohromady 4,625 milionu metrů čtverečních kanceláří −, na druhou stranu Česko pomalu začíná hrát "druhé housle". A to zejména v případě nové výstavby.
V regionu bylo ke konci roku 2020 ve výstavbě téměř 2,5 milionu metrů čtverečních kanceláří, z toho pouze 182 tisíc metrů čtverečních připadalo na Česko. Tedy ani ne 7,5 procenta z celkového objemu výstavby.
Infografika: Česku dochází dech. Je na vině jen omezená výstavba?
Přitom z hlediska momentální neobsazenosti je na tom Praha, potažmo celá republika, v průměru lépe než zbytek zemí CEE5, kde průměrná neobsazenost dosahovala 10,2 procenta. Například v Polsku byla neobsazenost v průměru 11,3 procenta, v Česku jen 7,6 procenta. I z toho důvodu je nízká míra výstavby v ČR poměrně zarážející.
Proč zaostáváme?
V samotné Praze bylo ke konci loňského roku ve výstavbě 136 400 metrů čtverečních kanceláří, což je stejný objem jako v polské Vratislavi, jejíž trh je však celkově oproti Praze třetinový a neobsazenost naopak dvojnásobná. Více se staví nejen ve všech metropolích včetně Bratislavy (145 300 metrů čtverečních), ale i prakticky ve všech regionálních městech Polska − od již zmíněné Vratislavi až po Krakov (280 000 metrů čtverečních). Varšava je potom o několik kroků napřed, ve výstavbě zde bylo ke konci roku 576 000 metrů čtverečních kanceláří.
Ještě více vyniká omezená výstavba v ČR při porovnání objemu ploch ve výstavbě s velikostí daného trhu. V Praze je to pouhých 3,6 procenta, v Brně pak 6,9 procenta. V Ostravě se pak pro jistotu nové kanceláře momentálně vůbec nestaví, více projektů se připravuje například v Olomouci, která má ve srovnání s Ostravou trh v řádu jednotek moderních kancelářských budov. Jediným trhem, který se pohybuje na podobné (neslavné) úrovni, je Budapešť, která se svými 174 000 metrů čtverečních na trh přidá 4,5 procenta ploch. Bratislava se nám pak vzdaluje s navýšením ploch o 7,6 procenta, Varšava o 9,7 procenta a Bukurešť o 10,2 procenta. V Polsku je pak patrná velká důvěra developerů v regionální metropole: nárůst ploch se pohybuje od 11,1 procenta ve Vratislavi až po ohromujících 35,9 procenta v Katovicích.
Stáhněte si přílohu v PDF
A zase ty povolovací procesy
Právě tato důvěra však představuje velkou nabídku pro potenciální nájemce. V kombinaci s dostupnou a vzdělanou pracovní silou (velmi často se jedná o univerzitní města) tak vytvářejí prostředí, kterému bude Praha, potažmo Česko, jen velmi obtížně konkurovat, a to i proto, že cena práce je v ČR z celého středoevropského regionu zdaleka nejvyšší. Tedy nejen výše nájmu kanceláří, ale také cena práce patří k velmi důležitým faktorům při volbě nových lokalit.
S výší nájmů jsme vysoce konkurenceschopní, navíc jsou developeři při velkých poptávkách schopni poskytovat atraktivní pobídky, které případné zájemce přilákají. Proti nim však stojí překážka v podobě úředníků a povolovacího procesu, který je v Česku neúměrně dlouhý. Stává se, že developer potřebuje od koupě pozemku k zahájení výstavby klidně i deset let. Otázkou tak zůstává, zda nově navrhovaný stavební zákon přispěje k dostatečnému zkrácení těchto lhůt. Zvýšení konkurenceschopnosti českého kancelářského trhu v rámci středoevropského regionu by takové zkrácení určitě pomohlo.
Článek byl publikován v magazínu Reality v HN dne 17. března 2021
Infografika: Česku dochází dech. Je na vině jen omezená výstavba?
