Navzdory silnému dopadu pandemie koronaviru na ekonomickou aktivitu má evropský trh komerčních nemovitostí dobrou výchozí pozici pro oživení. Podle prognózy poradenské společnosti CBRE se objemy investic v České republice a celém regionu EMEA (Evropa, Blízký východ a Afrika) do roku 2022 vrátí k předpandemickým hodnotám.
Podle Joseho Trompa, vedoucího výzkumu pro kontinentální Evropu v CBRE, byl uplynulý rok na realitních trzích velmi turbulentní. "Pandemie koronaviru náhle ukončila probíhající ekonomický cyklus. Podobně jako u jiných krizí nebudou její dopady i rychlost zotavování probíhat jednotně ani ve všech odvětvích, ani zeměpisných oblastech. Znovu se však objeví nové příležitosti. Příslibem do budoucna je účinná vakcinace, která v kombinaci s rozvolněnou monetární politikou EU a hrozbou nárůstu inflace činí z nemovitostí stále zajímavější investiční nástroj." Clare Sheilsová, ředitelka CBRE pro Českou republiku, dodává, že český trh vloni zaznamenal skutečně dramatickou proměnu. "Viděli jsme, jak se mění očekávání cen za komerční nemovitosti mezi investory a vlastníky v různých sektorech, a to nejen odlišnou rychlostí, ale i opačnými směry. Největší rozdíly přitom byly v odvětvích maloobchodu a logistiky. Jakmile se trh začne uzdravovat, investoři napříč všemi sektory začnou pečlivě posuzovat svá portfolia a přehodnocovat potřeby vlastněných nemovitostí z hlediska efektivity, produktivity a angažovanosti zaměstnanců i jejich uživatelů."
Investiční trh: na významu nabývá rezidenční sektor
Celkový objem investic v České republice vloni dosáhl 2,66 mld. eur, což se sice blíží investičnímu objemu z roku 2018, nicméně oproti roku 2019 jde o 16procentní propad. I přesto se ČR ve srovnání s ostatními evropskými státy pohybuje nad evropským průměrem, který vykazuje 17procentní pokles. Podle CBRE letos dosáhne celkový objem investic v ČR přibližně dvou miliard eur. Poptávka investorů po nemovitostech zůstává i nadále silná, a to zejména u logistických, rezidenčních a kancelářských budov v prémiových lokalitách. Kvůli nedostatečné výstavbě nových kanceláří však investoři aktuálně čelí nedostatečné nabídce. V následujících letech tak lze očekávat, že vzroste objem investic do rezidenčních nemovitostí. Jako atraktivní produkt i v době pandemie se ukázaly retailové parky, a proto lze očekávat, že jejich podíl na celkovém objemu investic poroste i v roce 2021. V tuzemsku navíc působí velmi silná základna českých institucionálních fondů. Ty tvoří 35 až 40 procent trhu, což má pozitivní vliv na jeho stabilitu a likviditu. A podle CBRE bude podíl tuzemských fondů v následujících letech ještě významnější.
2,66 mld.
eur byl v roce 2020 celkový objem investic do nemovitostí v České republice.
Kanceláře: flexibilita bude klíčová
Poptávka po administrativních prostorách v Praze i regionálních metropolích byla vloni ovlivněna zavedením řady opatření v boji proti koronaviru včetně dvou lockdownů. To způsobilo, že mnohé firmy přešly na systém práce z domova, díky čemuž zjistily, že i tak mohou fungovat, a tak nyní s ohledem na svoje potřeby hledají optimální řešení do budoucna. "Neexistuje jednotné řešení, které by vyhovovalo všem. Faktem však zůstává, že kanceláře byly a budou důležitou součástí firmy a její kultury. Zaměstnanci potřebují spolupracovat, kreativně vymýšlet a také předávat zkušenosti novým členům týmu. Proto budou kanceláře stále potřeba, jen se trochu promění jejich funkce. Pro nájemce kanceláří se stane klíčovým požadavkem flexibilita nájemních smluv. Souběžně s tím poroste zájem o využívání chytrých technologií, například navigačních systémů či aplikací pro nájemce," říká Jana Prokopcová, vedoucí oddělení výzkumu v CBRE. Podle ní lze také očekávat, že firmy budou více dbát na zavádění optimálních strategií uspořádání pracovišť a rozložení pracovních týmů na více míst. Poroste význam coworkingu a sdílených kanceláří, což někteří majitelé kancelářských nemovitostí s dlouhodobě volnými kapacitami budou moci využít k tomu, aby ve svých objektech takové prostory vytvořili. V současné době se logicky zvyšuje i poptávka po parkování, protože lidé nechtějí kvůli pandemii využívat veřejnou dopravu v takové míře jako dříve.
S rozšířením práce z domova se některé společnosti dokonce rozhodly, že část nevyužívaných prostor podpronajmou − počátkem roku 2021 společnost CBRE monitorovala cca 85 tisíc metrů čtverečních takových prostor. Trend podpronájmů tak může způsobit, že nájemci, kteří by za normálních okolností volili kancelářské nemovitosti třídy B, využijí výhodné nabídky podpronájmů v prémiových administrativních komplexech.
Ačkoli neobsazenost v Praze vzrostla během roku 2020 z 5,5 procenta na sedm procent, a i v roce 2021 by měla nadále mírně stoupat, CBRE očekává mírné oživení trhu: poptávku podle ní potáhne především zájem o vysoce kvalitní nemovitosti v atraktivních lokalitách, které disponují potřebnou občanskou vybaveností. Nicméně lze předpokládat, že někteří developeři budou se zahájením výstavby čekat na významné předpronájmy.
Logistický segment: skvělé výsledky táhne e-commerce
Sektor logistických a industriálních nemovitostí se v době pandemie stal premiantem celého trhu komerčních realit. I když vloni na jaře výrazně poklesla poptávka, společnosti se v nových podmínkách naučily fungovat a opět se k jednáním o pronájmech vrátily. Objevily se nové příležitosti, ať už kvůli potřebě větších prostor pro uskladnění zboží nebo z důvodu rozšiřování služeb. Proto byl podle CBRE objem nových pronájmů ve 4. čtvrtletí 2020 svým rozsahem (cca 350 tisíc m²) skutečně masivní a znamenal nejsilnější čtvrtletní objem nové poptávky za posledních šest let. Tahounem sektoru byl on-line maloobchod, který bude stimulovat poptávku i letos. Odpovědi více než stovky největších nájemců logistických prostor v Evropě (s celkovou pronajímanou plochou přes 40 milionů m²) v nedávném nadnárodním průzkumu CBRE ukázaly, že zájem firem o logistické nemovitosti v ČR roste. Česku v průzkumu dokonce patří třetí místo v žebříčku zemí (hned po Nizozemsku a Itálii), kam v nejbližší době plánují expandovat zahraniční provozovatelé e-shopů. Předstihli jsme tak i Německo, figurující až na pátém místě.
Trend dynamicky se zvyšujícího zájmu o on-line nakupování v ČR i Evropě, který je úzce spojen s pandemií koronaviru, však není tím jediným, co má na poptávku provozovatelů e-shopů vliv. Až 40 procent z nich totiž předpokládá, že bude v EU potřebovat další skladové prostory, a to kvůli brexitu. Za zvyšujícím se zájmem o industriální a logistické nemovitosti v Evropě i České republice stojí také snaha některých společností snížit svou závislost na výrobě z Číny.
Podle predikcí CBRE se letošní roční čistá poptávka v Česku udrží na vysokých hodnotách roku 2020. Na trh by tak mělo přijít 700 až 800 tisíc metrů čtverečních nových skladových ploch. Neobsazenost se drží na velmi nízké hodnotě 4,2 procenta, a tak by to mělo zůstat i v roce 2021. Specifická situace panuje v Praze, kde se neobsazenost během loňského roku pohybovala pouze mezi jedním až dvěma procenty a ani zde se změny neočekávají.
Stáhněte si přílohu v PDF
Maloobchod: oživení až v druhém pololetí?
Kamenné prodejny a obchodní centra byly pandemií zasaženy velmi těžce a i v letošním prvním pololetí bude jejich fungování stále ovlivněno řadou omezení, která negativně ovlivňují jejich návštěvnost a výkonnost. Zejména centra závislá na přízni zákazníků z okolních kancelářských budov a z řad turistů prožívají těžké časy. K oživení trhu pravděpodobně dojde až ve druhém pololetí, respektive po ukončení všech restrikcí souvisejících s pandemií.
V důsledku toho CBRE očekává velký tlak na slevy, výši nájemného, kontribuce a na flexibilitu délky nájemních smluv do doby, než se pandemie dostatečně utlumí. Zároveň předpovídá větší poptávku po krátkodobých nájmech, tzv. pop-up konceptech, které nájemcům umožní překlenout složité období za výhodnějších obchodních podmínek. Za účelem zvyšování efektivity a snižování nákladů bude docházet i k optimalizaci prodejní sítě ze strany některých řetězců. Vlastníky obchodních center bezesporu čeká ve spolupráci s nájemci postupné propojování on-line a off-line nakupování, a to v podobě zavádění výdejních míst či zkvalitňování zákaznického servisu v jednotlivých prodejnách.
Pomyslným vítězem v segmentu maloobchodu se staly retailové parky, které během pandemie projevily velkou odolnost. Jejich funkčnost potvrzuje fakt, že si udržely svou výkonnost a byly zákazníky preferovanou variantou nákupu kvůli svému uspořádání a menší koncentraci lidí ve vnitřních prostorách.
Lze tedy očekávat, že právě retail parky budou pro některé značky vyhledávaným místem pro expanzi.
Článek byl publikován v magazínu Reality v HN dne 17. března 2021
Přidejte si Hospodářské noviny
mezi své oblíbené tituly
na Google zprávách.
Tento článek máteje zdarma. Když si předplatíte HN, budete moci číst všechny naše články nejen na vašem aktuálním připojení. Vaše předplatné brzy skončí. Předplaťte si HN a můžete i nadále číst všechny naše články. Nyní první 2 měsíce jen za 40 Kč.
- Veškerý obsah HN.cz
- Možnost kdykoliv zrušit
- Odemykejte obsah pro přátele
- Ukládejte si články na později
- Všechny články v audioverzi + playlist
