Investoři se rozhlížejí po rezidenčním trhu

Podle realitní poradenské společnosti JLL byly v roce 2020 na českém realitním trhu uzavřeny investiční transakce v celkovém objemu 1494 milionů eur, do kterého není započítán prodej portfolia nájemních bytů Residomo ve výši 1,3 miliardy eur. Jednalo se celkem o 42 obchodů, z nichž se téměř polovina (47 procent) týkala kancelářských budov, 28 procent maloobchodních budov, 33 procent industriálních nemovitostí a zbývajících 12 procent připadá na hotely, bydlení a multifunkční projekty.

Odhlédneme-li od již zmíněného Residoma, největší transakcí loňského roku se stal prodej komplexu Churchill Square v Praze 2. Od developerské společnosti Penta Real Estate ji získala realitní skupina Českomoravská Nemovitostní (ČMN) v joint venture s Corporate Finance House Group (CFH) za více než čtyři miliardy korun. Druhou největší transakcí byl prodej obchodního domu Kotva české společnosti PSN realitnímu fondu skupiny Generali. A pomyslnou třetí příčku obsadil prodej industriálního portfolia Goodman společnosti GLP. Vyloučíme-li opět ze statistiky Residomo, čeští investoři uzavřeli 59 procent transakcí, zahraniční pak 41 procent.

"Churchill Square svojí kvalitou a lokalitou přesně zapadá do naší strategie, která se zaměřuje na prémiové kancelářské budovy v Praze," říká Radek Stacha, předseda představenstva ČMN, a dodává: "Koupí uvedených budov jsme se etablovali mezi deset největších majitelů kancelářských prostor v Praze." Akvizice komplexu Churchill Square je čtvrtou společnou transakcí ČMN a CFH. Dříve již společně koupily kancelářské budovy City West C1 a C2 v Praze 5, Crystal v Praze 2 a Blox v Praze 6.

Infografika: Investoři se rozhlížejí po rezidenčním trhu

"Realitní trh v loňském roce poznamenala pandemie koronaviru, která nerovnoměrně zasáhla všechny jeho sektory. Nejlépe tímto testem prošly industriální nemovitosti, protože tento tržní segment byl před příchodem covidu-19 ve vynikající kondici. Vykazoval historicky nejnižší míru neobsazenosti, silný růst nájemného a dostatečnou poptávku. Díky těmto tržním fundamentům byl vůči loňské krizi nejodolnější," uvádí Jiří Horák, ředitel v oddělení kapitálových trhů poradenské společnosti JLL, a doplňuje: "V některých sektorech v letošním roce očekáváme cenové korekce. Zásadní bude otázka dluhového financování, protože úrokové míry se začaly zvyšovat a poměr LTV klesat. Nicméně banky i nadále úvěry poskytují a podporují investice do těch nejlepších nemovitostí. Nastane-li růst yieldů, bude podle mého názoru jen mírný, protože na trhu je přebytek likvidity a nedostatek vhodných investičních produktů napříč všemi sektory realitního trhu."

Kromě dlouhodobě pronajatých industriálních nemovitostí v prémiových lokalitách, které jsou pro institucionální investory dnes prioritním produktem, se stále častěji mluví o bytových projektech se 100 a více jednotkami určenými ke dlouhodobému pronájmu. "Nájemní bydlení je již delší dobu vnímáno jako možná alternativa k investicím do tradičních sektorů komerčních nemovitostí (především do kanceláří a maloobchodu). Důvodem jsou jeho bezpečné základy, kdy primární potřeba bydlet není ohrožena strukturálními změnami v ekonomice. Lákavý je také stabilní výnos z nájemného v kombinaci s dlouhodobě rostoucí cenou nemovitostí," říká Tomáš Jandík, předseda představenstva REICO, investiční společnosti České spořitelny, a dodává, že v České republice se tento segment začíná pozvolna rozvíjet a teprve první uzavřené transakce s prémiovými nemovitostmi ustaví jeho tržní standardy.

Nájemní bydlení v hledáčku realitních investorů

Podle prosincové analýzy nájemního bydlení v České republice, která vznikla v Institutu strategického investování na Vysoké škole ekonomické v Praze, žije v České republice v nájemním bytě jen 24 procent domácností, v západní Evropě je to ale v průměru 35 procent domácností. Vzhledem ke zvyšování životní úrovně v ČR a rychlému ekonomickému růstu a významu dalších měst jako Brno a Plzeň se dá podle této analýzy očekávat postupné přibližování podílu nájemního bydlení k západoevropskému průměru. Nájemní bydlení čeká renesance také s ohledem na vysoké ceny vlastnického bydlení (zejména v Praze, ale také v Brně) a odlišný životní styl mladé generace, preferující osobní mobilitu před dlouhodobými hypotečními závazky.

Prvním českým investičním fondem, který se zaměřuje výhradně na nájemní bydlení, a to zejména v regionech, je Fond českého bydlení, založený v polovině roku 2018. Podle Davida Fogada, manažera fondu, patří k přednostem takové investice pravidelný nájemní výnos, který zajišťuje stálé cash flow, a historicky nízké výkyvy hodnoty rezidenčních nemovitostí na úrovni jednotek procent ročně. "Trh nájemního bydlení navíc projevuje známky relativně necyklického trhu, což znamená, že není příliš navázán na hospodářský cyklus, jako je tomu u průmyslových, komerčních nebo administrativních nemovitostí. Poptávka po nájemním bydlení může v časech hospodářského útlumu nebo propadu dokonce narůst, protože se často zhoršuje dostupnost vlastnického bydlení (růst nezaměstnanosti, pokles mezd, nejistota)."

Už v létě budou na pražském Barrandově připraveny k nastěhování nové nájemní byty. Projekt odstartoval spolupráci společností Zeitgeist Asset Management a Finep.

Foto: archiv redakce

"V regionech se trh nájemního bydlení vyvíjí mnohem přirozeněji, jelikož ho nedeformují fenomény jako krátkodobé pronájmy v hlavním městě. Regiony jsou navíc atraktivní pro investory cílící na vyšší výnos z nájemného. Není neobvyklé dosáhnout výnosu v násobcích toho, co je možné dosáhnout v Praze," říká Jakub Kořínek, spoluzakladatel Fondu českého bydlení. "Výnos je důležitý i z pohledu bankovního financování, jelikož každá banka posuzuje u investiční nemovitosti zejména její schopnost generovat výnos, který bude dostatečně pokrývat případné splátky úvěru. Diverzifikace portfolia napříč regiony navíc minimalizuje rizika spojená s vytvářením cenových bublin nebo zhoršením socioekonomické situace v konkrétní lokalitě. Proto budeme i nadále pokračovat v nastavené akviziční strategii, tedy kupovat výnosově atraktivní bytové domy v regionech ČR. Primárně se zaměříme na krajská a okresní města, ale zajímají nás i další lokality se stabilní socioekonomickou situací a fungujícím trhem nájemního bydlení. Pokud bychom se bavili konkrétně, tak dlouhodobě se zajímáme například o Jihlavu, Olomouc, Hradec Králové nebo Pardubice. Z lokalit pak určitě oblast severních Čech, severní Moravy a Kraj Vysočina. Nicméně jsme otevřeni všem příležitostem," přibližuje strategii fondu Kořínek.

Zájem o developerské projekty stoupá

Zájmu realitních investorů se snaží vyjít vstříc také developerské společnosti, které kromě výstavby bytů určených k prodeji do osobního vlastnictví začaly připravovat i první projekty určené pro dlouhodobý pronájem.

První vlaštovkou byl v říjnu 2020 oznámený prodej 70 bytů v bytovém domě na pražském Barrandově developera Finep společnosti Zeitgeist Asset Management. Touto formou spolupráce se s velkou pravděpodobností vydají i další developerské firmy. Na investiční trh by měly být v tomto roce uvedeny další tři projekty nájemního bydlení.

Vzhledem k tomu, že projekty nájemního bydlení se volbou lokality a strukturou bytů liší od těch do osobního vlastnictví, je potřeba, aby investiční partner vstoupil do projektu co nejdříve. "Jednání zahajujeme již před získáním územního rozhodnutí. Příprava projektu, který je od počátku stavebně i projektově připravován pro nájemní bydlení, má svá specifika. Jde o jinou skladbu bytů, jiné dispozice (například neprůchozí pokoje) nebo i větší zastoupení společných prostor pro budoucí služby pro nájemníky," popisuje specifika projektu nájemního bydlení David Jirušek, mluvčí společnosti Finep. Podle něj bude Finep stavět nájemní projekty v blízkosti páteřních linek MHD, které jsou nedaleko kancelářských komplexů. Aktuálně má tento developer v Praze dvě lokality, kde výstavbu nájemního bydlení zvažuje.

Reality 3/2021

Stáhněte si přílohu v PDF

Developerská společnost Trigema nyní staví projekt nájemního bydlení, který nese název Fragment. Marcel Soural, předseda představenstva Trigemy, říká, že shoda s případným investorem je nutná v celé řadě hledisek: "Ohledně nabízené ceny, předchozích zkušeností a celkového záměru. Představa investičního partnera musí odpovídat tomu, s jakou vizí jsme do projektu vstupovali my sami. Konkrétně třeba v tom, jak lokalitu celkově vnímáme a jak by se měla dále rozvíjet."

Podle Davida Mazáčka, ředitele Institutu strategického investování na Vysoké škole ekonomické v Praze, má spolupráce developera a stejně naladěného, zkušeného a dlouhodobého realitního investora řadu výhod. "Z pohledu developera taková spolupráce na developmentu nájemního bydlení zajistí cash flow připravovaného projektu, předprodej a v případě vícefázových rezidenčních projektů i výrazné urychlení realizace, protože bude možné stavět několik etap najednou. Od vypuknutí koronavirové pandemie sledujeme výrazné zvýšení zájmu českých i zahraničních investorů a investičních skupin o nájemní bydlení," říká David Mazáček a zároveň zmiňuje i překážky, které zatím většímu rozvoji institucionálního nájemního bydlení brání. Jde především o problematiku DPH výstavby nájemních bytů, velmi malou pravděpodobnost eurového financování, menší nabídku projektů určených k nájemnímu bydlení, v porovnání s Polskem nižší yieldy a nedostatek ověřených operátorů portfolií nájemních bytů. "Přesto podle mého názoru český trh jasně směřuje k rozvoji nájemního bydlení jako institucionálního investičního produktu," dodává David Mazáček.

Článek byl publikován v magazínu Reality v HN dne 17. 3. 2021