Výjimečné nemovitosti luxus nedávají okatě na odiv

Do realitního byznysu Emil Kasarda vstoupil v roce 2008 a za těch 13 let, které v branži působí, prošla rukama jeho týmu zhruba tisícovka nemovitostí řadících se do kategorie exkluzivní. Jak ale rozlišit skutečnou exkluzivitu od rádoby luxusu? A není dnes, s ohledem na ceny, luxusem každá nemovitost?

Rezidenční nemovitosti patří k investicím, pro něž se rozhodují zejména konzervativní investoři. Jaké typy nemovitostí ale v současné době oslovují kupující, kteří chtějí do nemovitosti uložit své peníze? Menší byty v Praze to už nejspíš nebudou…

Emil Kasarda: Ale ano, menší bytové jednotky jsou stále jasnou investiční prioritou, ponecháme-li stranou byty, které byly dříve určeny pro krátkodobé pronájmy typu Airbnb. Je tomu tak hned z několika důvodů. Tím prvním je skutečnost, že jejich cena je nižší než v případě bytů větších, a tak je taková investice dostupnější širšímu okruhu investorů. Nezapomeňme totiž, že typickým investorem je v tomto případě fyzická osoba, která si pořizuje další byt, aby se zajistila na stáří. Dalším důvodem je poptávka po nájemním bydlení. U malých bytů, kde je předpoklad nižšího nájmu, je nalezení vhodného nájemníka velmi rychlé, a to zejména proto, že zájemců je dost, a pokud jeden nevyhovuje, je lehce nahrazen jiným. Čím je nájemní byt větší, tím je zájemců méně. Je ovšem pravda, že v Praze se dnes stále častěji pronajímají i větší byty. Při dlouhodobém nedostatku bytů ke koupi a vzhledem k jejich současným cenám je logické, že část poptávky po bydlení nemůže být uspokojena jinak než cestou nájemního bydlení. Trend směřující ke zvýšení podílu nájemního bydlení, jak je to obvyklé v evropských zemích, je zde patrný dlouhodobě. Kromě nedostatečné výstavby mu nahrává i změna priorit mladších generací. Ty dávají přednost flexibilitě a samotné vlastnictví bytu pro ně není tak podstatné. Nakolik je to ale skutečně jejich volba a nakolik jen nezbytné přizpůsobení se realitě, zůstává samozřejmě otázkou.

Těmto změnám už vycházejí vstříc i mnozí developeři, kteří do své nabídky nového bydlení zařazují projekty od počátku koncipované jako nájemní. Podstatná je ale také změna v charakteru této nabídky, kdy je bydlení zároveň poskytováno i s nějakou službou v domě či jeho okolí.

Jiří Kučera: Dalšími nemovitostmi, do nichž nyní lidé velmi často investují, jsou byty vhodné pro tzv. druhé bydlení. Nabídka apartmánů v rekreačních oblastech sice stoupá, ale poptávku není a v nejbližších letech ani nebude možné uspokojit. Lidé stále více investují také do realit, které jsou svým způsobem ojedinělé, nenahraditelné a nelze je replikovat. Jde o pestrý mix nemovitostí, které jsou samy o sobě, a zejména v kontextu svého okolí, unikátní. Jedná se o historické vily v prestižních čtvrtích, stylové chalupy, technické či historické památky a tak dále.

Ve světle průměrných cen nových bytů, které v Praze už dávno překročily kdysi magickou hranici sta tisíc za metr čtvereční, by se asi dalo s klidným svědomím říci, že v podstatě každý pořizovaný byt je luxusní záležitostí. Je tomu ale opravdu tak?

Emil Kasarda: Pokud luxusem myslíme omezenou dostupnost, pak ano − pro naprostou většinu obyvatel je pořízení vlastní nemovitosti luxusem. I proto je stále více nákupů realizováno investory, kdy pořízená nemovitost neslouží k bydlení majitele, ale je určena k pronájmu.

Jaké parametry musí splňovat rezidenční nemovitost, ať už dům, byt či apartmán, aby si označení „luxusní“ opravdu zasloužila?

Jiří Kučera: Pod přívlastkem „luxusní“ si u nás většinou lidé představovali cokoli drahého, co svou hodnotu a výjimečnost navíc dávalo okatě na odiv. Naštěstí jsme se ale již většinově kulturně posunuli a panuje shoda na několika atributech nemovitostí, díky nimž jsou hodnoceny jako kvalitativně mimořádné. Pro zjednodušení: například u domu je rozhodující lokalita, v níž stojí. Je opravdu velký rozdíl, jestli se jedná o vilu situovanou v prestižní části města, například na pražské Hanspaulce, Vinohradech či v Troji, případně ve vyhledávané, léty prověřené atraktivní lokalitě − z okolí metropole zmiňme třeba Slapy, Černošice či Kersko, anebo zda dům stojí sice v pěkné, ale ničím výjimečné čtvrti. Souvisí to samozřejmě i s dopravními možnostmi a dostupností potřebných služeb. Neméně významná je i mikrolokalita, tedy domy v sousedství a bezprostřední okolí. To vše má na kvalitu užívání nemovitosti zásadní vliv.

Emil Kasarda: Kromě lokality je ale také důležité, jak kvalitně − a někdy i kým − byl dům navržen. Zde jde často nejen o subjektivní umělecká, ale i o velmi praktická kritéria, zohledňující jak estetické nároky, tak nároky na pohodlí. Od projektu se pak dostáváme k vlastnímu provedení stavby, zejména povrchů a zvolených materiálů. Opravdu kvalitní nemovitost v tomto ohledu neselže ani v detailech. Požadavky na kvalitu ale souvisejí také s relevantním technickým vybavením, které musí svojí vyspělostí a kvalitou provedení odpovídat nárokům na dlouhodobé bezproblémové užívání nemovitosti.

Reality

Stáhněte si přílohu v PDF

Jak si mohou lidé být jisti tím, že nemovitost, kterou kupují, je opravdu exkluzivní − tedy že ji kupují i s určitou garancí, že její cena v čase neklesne, naopak se bude, alespoň mírně, zvyšovat?

Emil Kasarda: Takovou garanci nikdy nezískáte. Ale je možné se soustředit na aspekty, které jsme tu už zmínili. Při jejich zohlednění bude pravděpodobnost růstu hodnoty nemovitosti vysoká. Pokud jde o vlastní nemovitost, je zřejmé, že kvalita architektonického návrhu a vlastního technického provedení, použití vyzkoušených materiálů a postupů a ohleduplné užívání nemovitosti povede k tomu, že nebude ztrácet svoji hodnotu nad rámec běžného opotřebení.

Jiří Kučera: Současně ale stavba nikdy nefunguje izolovaně od svého okolí, které výrazně ovlivňuje její hodnotu. Je ovšem nutné vést v patrnosti, že stávající okolí se může časem změnit. A tak je potřeba si v územním plánu ověřit, zda někdy v budoucnu nemůže místo původní vilky hned za vaším plotem vyrůst mohutný bytový dům, či dokonce nějaká technická infrastruktura související s rozvojem obce či města.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Reality.