Pozemky rekordně zdražují, za rok o pětinu. Vydělávat se dá na parcelách i zemědělské půdě

Nejlepší investicí na Zemi je země, tvrdí jeden bonmot a v Česku to aktuálně docela platí. Ceny nemovitostí sice poslední roky raketově rostou, ještě více ale stoupá hodnota pozemků. Zatímco byt se vlastníkovi za posledních deset let zhodnotil o 84 procent, pozemky přidaly v průměru přes 100 procent. K investicím do půdy se proto obrací stále více lidí. Skupují jak parcely, tak zemědělskou půdu.

Podle nových dat Hypoteční banky se v letošním druhém čtvrtletí meziročně zvýšily ceny bytů o patnáct procent, rodinných domů o třináct procent a pozemků o devatenáct procent. „Zdražování nemovitostí podle našich očekávání bude v následujícím půl roce pokračovat, tempo se ale mírně sníží. Roční růst cen bytů a pozemků nicméně zůstane nad úrovní 12 procent,“ říká Jiří Feix, předseda představenstva Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny. Nejvyšší čtvrtletní růst cen pozemků v historii je podle banky důsledkem jejich nízké nabídky  kvůli pomalému územnímu plánování. Samotná banka sleduje ve své statistice pozemky určené k rezidenčnímu bydlení.

Pozemky lze ale rozdělit z pohledu investora na tři typy dle funkce. První jsou komerční pozemky pro sklady a maloobchodní nemovitosti, jež se prodávají na úrovni okolo 1500 až 1800 korun za metr čtvereční. Dalším druhem jsou pozemky pro rodinné domy, jejichž ceny dramaticky stoupají plošně po celé republice. „Ve městě s 10 tisíci obyvateli se před dvěma lety prodávaly pozemky za 1000 až 1200 korun za metr čtvereční, dnes jde o rozmezí 1800 až 2500,“ říká Jan Hospodář, zakladatel společnosti Hospodar Investments.

Nejdražší zůstává tradičně Praha, kde se dle lokality a vybavenosti prodává metr čtvereční pozemků pro rezidenční výstavbu mezi 10 a 20 tisíci korun. „Nižší ceny jsou ve Středočeském kraji. V Průhonicích zaplatíte mezi 12 tisíci a 15 tisíci korun, v Říčanech u Prahy to bude od 6000 korun,“  upřesňuje realitní makléř Michal Souček.

Třetím druhem investičních pozemků je zemědělská půda. „V jednotlivých lokalitách se ceny výrazně liší. V hlavních výrobních zemědělských oblastech, jako jsou jižní Morava, střední Morava, Opavsko, Polabská nížina, Lounsko, Žatecko a Litoměřicko, se tržní ceny pohybují v rozpětí 30 až 50 korun za metr čtvereční,“ uvádí Karel Mičulka, portfolio manažer Agrárního půdního fondu. Od toho se také odvíjí potenciál zhodnocení. 

Podle dat společnosti Farmy.cz, která provozuje cenovou mapu zemědělské půdy, ceny posledních patnáct let bez přestávky rostou. Loni se pohybovala průměrná cena kolem 25 korun za metr čtvereční, v roce 2015 to bylo 16 korun. „Z makroekonomického hlediska je nepravděpodobné, že by cena půdy dlouhodobě klesala, jelikož se jedná o výrobní faktor, který je v pevně daném omezeném maximálním množství a jeho výměra neustále meziročně klesá,“ vysvětluje Mičulka, proč jeho fond nabízí investorům záruku výnosu.

Jinak řečeno sází na to, že kvůli vyjímání pozemků ze zemědělského půdního fondu neustále klesá množství obdělávatelné zemědělské půdy. Loni po dlouhých letech poklesu narostl podíl investorů do zemědělské půdy, kteří se jinak zemědělství nevěnují. Zemědělská půda se podobně jako byty navíc pronajímá, a tak kromě cenového zhodnocení lze vydělat i na takzvaném pachtu, který platí zemědělci. Ceny se opět liší výrazně dle oblastí, pohybují se ale v rozmezí 2000 až 8000 korun za hektar.

Oslovení experti u všech investic do pozemků radí se vždy nejdříve obrátit na katastr nemovitostí a prozkoumat daný územní plán, kde jsou informace o stávajícím vlastnictví pozemků, bonitě půdy a aktuálně povoleném využití. Vhodné je také navštívit příslušný obecní nebo stavební úřad a zjistit, jaké jsou další záměry v daném území. „Dané město může například pracovat na změně územního plánu. Viděl jsem pozemky, které se ze stavebních změnily na izolační zeleň – a v tu chvíli byly skoro bezcenné,“ říká Hospodář.

Nejatraktivnější investice jsou v současnosti podle nich pozemky pro lehký průmysl a logistiku, následované pozemky pro rezidenční výstavbu a pak také zmiňovaná zemědělská půda. „Pokud koupím pozemek určený ke stavbě a budu jej pouze držet, nebudu na něm připravovat žádné povolení pro výstavbu, při dnešním vývoji cen dosáhne investor určitě osmi až deseti procent zhodnocení ročně,“ říká Hospodář. Pokud ale investor například připraví  typové územní rozhodnutí na výstavbu dle platného územního plánu a takové povolení získá do dvou tří let, zhodnocení může být ve vyšších desítkách procent.

Oslovení experti se také shodují, že s investicemi do půdy je to co do horizontu investování podobné jako s akciemi. „Pokud hovoříme o investici, pro mě to znamená vždy delší časový horizont 10 až 15 let. Mluvíme-li o kratším investičním horizontu, například pěti let, je to pro mě spíš spekulace. Může u ní hrozit vnější riziko horší situace na trhu, kdy je nižší poptávka ve chvíli, kdy se rozhodnu pozemek prodat,“ říká Souček a dodává, že v poslední době se to ale v Česku neděje. Poptávka konkrétně po pozemcích pro bydlení je vysoká a ceny od roku 2014 konstantně stoupají. To platí ostatně o cenách všech zmíněných typů pozemků.

Pokud se chcete naučit investovat, odebírejte náš newsletter Peníze HN.