Úvěrové běsnění. Češi si letos sjednají hypotéky za rekordních 400 miliard korun. Půjčky budou i nadále podražovat

Letošní rok znamenal pro bankovní domy v Česku z pohledu hypotečního trhu doslova žně. Ještě není u konce a už nyní je jasné, že se během něj sjedná největší objem úvěrů na bydlení v historii. Podle nejaktuálnějších dat Fincentrum Hypoindexu šlo jen do září o více než 323 miliard korun – za loňský rok se přitom prodaly úvěry přibližně za 250 miliard, což byl do té doby rekord. Kromě obav z bující inflace motivovaly desítky tisíc lidí v podepisování smluv stále velmi nízké úrokové sazby, pohybující se v průměru lehce nad dvěma procenty, a také množící se zprávy o tom, že doba levných hypoték definitivně končí. 

Podle portfolio manažera investiční společnosti Cyrrus Tomáše Pfeilera souvisel letos enormní zájem zejména s tím, že Češi patří historicky spíše mezi konzervativní investory. „Byty a domy vnímají jako něco hmatatelného, čemu rozumí, a zároveň mají zakořeněné, že působí jako spolehlivá protiinflační pojistka,“ říká. Svou úlohu podle něj sehrál také loňský fenomén vyvolaný pandemií koronaviru – lidé si na svých bankovních kontech během nejtvrdších lockdownů a uzávěrek obchodů či restaurací nashromáždili značné úspory, protože neměli za co utrácet. Tyto peníze pak využili právě při nákupu nemovitostí.

„Letos tak odhadujeme, že celkový objem sjednaných hypoték bude na konci prosince dosahovat asi 400 miliard korun,“ uvádí Libor Ostatek, ředitel společnosti Golem Finance, která hypotéky zprostředkovává. Vysoké objemy podporuje i neustále rostoucí cena bytů a domů v Česku. Podle nejnovějších dat developerských společností Trigema, Central Group a Skanska Reality stojí průměrný pražský byt o velikosti 70 metrů čtverečních asi 8,8 milionu korun. Meziročně cena narostla o 14,7 procenta.

Masivní zájem o půjčky na bydlení podporovaly také velmi atraktivní úrokové sazby. Nejníže se pohybovaly na začátku roku, kdy například v únoru činil podle Hypoindexu průměr na trhu 1,93 procenta, což byla nejnižší hodnota za poslední čtyři roky. Poté začala tato hodnota růst, což lidi ve sjednávání ještě více motivovalo, protože si chtěli nízkou sazbu zafixovat na několik let dopředu. To mimo jiné způsobilo, že banky nestíhaly žádosti o hypotéky včas vyřizovat a pod náporem musely najímat nové zaměstnance.

Hypoteční sazby rostou několik měsíců v kuse zejména proto, že se dlouhodobě zvyšuje cena peněz, které si banky na trhu mezi sebou půjčují a jimiž úvěry na bydlení financují. Momentálně jsou podle odhadu České bankovní asociace (ČBA) nejdražší za posledních zhruba deset let.

Zdražování těchto peněz navíc v posledních měsících zrychlilo, a to zejména v reakci na sílící inflační tlaky v tuzemské ekonomice a další zvyšování úrokových sazeb České národní banky. Na posledním měnovém zasedání začátkem listopadu centrální bankéři zvýšili klíčovou úrokovou sazbu, od které se odvíjí úročení komerčních úvěrů, z 1,5 na 2,75 procenta. Šlo přitom o vůbec nejvyšší zdražení peněz za posledních 24 let. Podle hlavního ekonoma ČBA Jakuba Seidlera trh očekává, že zvyšování sazeb bude pokračovat i na dalších měnových zasedáních centrální banky v prosinci a únoru a dosáhne hranice okolo 3,5 procenta. 

To vše znamená, že hypotéky budou nadále podražovat. Například ČSOB a Česká spořitelna – dva největší poskytovatelé úvěrů na bydlení v zemi – proto minulý měsíc zvýšily své sazby hned dvakrát. „V tuto chvíli nevidíme příliš signálů, které by nasvědčovaly zlevňování hypoték v dohledné době,“ přibližuje mluvčí České spořitelny Filip Hrubý. Začátkem listopadu zdražila hypotéky také Moneta Money Bank či Komerční banka, která u fixací od 4 do 15 let nabízí úrokové sazby okolo čtyř procent. Podle jejího mluvčího Michala Teubnera se ale sazby v řádech dnů přehoupnou přes čtyři procenta napříč celým trhem a to v návaznosti na překvapivě razantní zvyšování klíčové úrokové sazby ze strany ČNB.

Nutno však dodat, že u velkých bank cena zdrojů na trhu nehraje reálně velkou roli, protože disponují vklady od klientů, které tolik neúročí. Pro peníze si proto nechodí na trh a zdražováním hypoték především reálně zvyšují své zisky.

Úvěry na bydlení ale nezdražují jen největší hráči na trhu. Zvýšení sazeb koncem minulého měsíce oznámila například i Raiffeisenbank.

I proto Seidler očekává, že se v následujících měsících sazby dostanou v průměru nad tři procenta a postupně budou směřovat až k hodnotě 3,5 procenta. „To je hranice, u které očekávám, že se dočkáme signifikantního ochlazení zájmu o hypotéky,“ doplňuje Pfeiler. „Zlaté časy“ tak zřejmě končí nejen pro zájemce o hypotéky, ale také pro samotné bankovní domy, které z letošního úvěrového mejdanu těží nejvíc.

Například Ostatek z Golem Finance řekl HN, že v příštím roce očekává růst průměrných sazeb až ke čtyřem procentům, a tím pádem pokles trhu až o polovinu. „Pracujeme se dvěma scénáři. Ten první je, že trh celkově poklesne o 30 procent. To by znamenalo, že objem poskytnutých hypoték by v příštím roce činil zhruba 280 miliard. Druhý model počítá s propadem až o polovinu, a tedy celkově 200 miliardami prodaných úvěrů,“ říká. Současně odhadl, že růst sazeb bude zpomalovat s tím, jak se postupně bude uvolňovat měnová politika ČNB.

K poklesu trhu přispěje i menší míra refinancovaných úvěrů z jiné instituce, které podle ČBA nyní tvoří asi 20 procent všech nových obchodů. Ve chvíli, kdy budou sazby vyšší, výrazně poklesne motivace lidí převést si půjčku ke konkurenční bance, protože ta jim nebude moci nabídnout lepší podmínky.