Nemovitostní fondy se v loňském covidovém roce ukázaly jako výhodná investice. Ačkoli patří do kategorie konzervativních nástrojů, doručily svým investorům v některých případech i více než dvacet procent. V následujícím období budou muset kvůli inflaci zvyšovat nájmy a také se budou vypořádávat s dražšími úvěry kvůli rostoucím úrokovým sazbám. I tak ale podle expertů mohou nynější výnosy udržet.

Realitní fondy jsou nástroje kolektivního investování a umožňují zhodnocovat peníze v průmyslových budovách – ve výrobních a skladovacích halách, logistických centrech, kancelářích nebo nákupních centrech. V uplynulých letech si Češi tyto fondy oblíbili a i pandemii toto odvětví relativně dobře ustálo. Ukazují to i data projektu TOP realitní fondy, která Hospodářské noviny sbírají a analyzují ve spolupráci s Institutem strategického investování (ISTI) při Fakultě financí a účetnictví na pražské VŠE.

Podle nejnovějších údajů měla ke konci loňského roku většina sledovaných fondů pro takzvané kvalifikované investory (FKI) roční výnosy mezi šesti a osmi procenty. V čele tabulky je fond zaměřený na průmyslové nemovitosti založený skupinou Accolade, který ve sledovaném období dokonce dosáhl ročního výnosu 28,6 procenta. FKI fondy jsou určené těm, kdo si mohou dovolit investovat nejméně jeden milion korun. Druhým typem fondů jsou fondy retailové, tedy pro drobnější investory. Jsou více regulované, a mají proto zpravidla nižší výnosnost. Tyto fondy v loňském roce dosahovaly většinou výnosnosti mezi čtyřmi a sedmi procenty.

V letošním roce ale odvětví vstupuje do složitého období. České úrokové sazby skokově vzrostly a začínají růst i sazby na eurovém financování. Právě úvěry ve společné evropské měně nemovitostní firmy nejčastěji používají k nákupům. Míra zadlužení je ale u většiny fondů kolem 50 nebo 60 procent hodnoty spravovaných nemovitostí, což je podle Michala Sotáka, šéfa oddělení kapitálových trhů v pražské kanceláři realitněporadenské společnosti Cushman & Wakefield, zdravá úroveň. Podle Sotáka to znamená, že přímý dopad zdražení úvěrů na výkonnost fondů bude malý.

„Myslím, že se výnosy realitních fondů dají udržet,“ řekl HN Soták. Na výkonnost fondů podle něj mělo v minulosti větší dopad hlavně pravidelné přeceňování nemovitosti směrem vzhůru, ale v Česku zatím k obratu nedochází. „Na základě transakcí, na kterých pracujeme nebo které jsme letos uzavřeli, pokles cen v Česku zatím nevidím,“ řekl.

Dosud tuzemskému nemovitostnímu trhu pomáhalo velké množství volných peněz, což tlačilo ceny vzhůru. K poklesu cen průmyslových nemovitostí – a tedy i k slábnutí výkonnosti fondů – by nemělo dojít ani podle ředitele ISTI Davida Mazáčka. „V současné makroekonomické situaci asi nikdo nedokáže predikovat výsledek budoucího vývoje, nicméně inflace a tlak na růst výnosů, pokud k němu dojde, působí proti sobě. Ve střednědobém horizontu očekáváme u realitních fondů stabilní výkonnost,“ uvedl.

I kdyby k poklesům cen nemovitostí došlo, nepředstavuje podle Mazáčka relativně nízká zadluženost fondů „žádné riziko pro dlouhodobého investora“.

Zároveň budou fondy muset zvyšovat nájmy, aby si vynahradily růst cen, například na správu budov. Podle expertů i fondových manažerů ale většinou už používají v nájemních smlouvách inflační doložky, takže k úpravě nájmů dochází automaticky.

Data také ukazují, že celková hodnota nemovitostního portfolia českých fondů, sledovaných žebříčkem HN, vzrostla loni na rekordních 123 miliard korun. Od roku 2010 jde o nárůst na více než čtyřiadvacetinásobek, což je dáno hlavně novými nákupy. Také počet investorů do těchto fondů loni zaznamenal rekord – bylo jich už více než čtvrt milionu.

V nadcházejícím období ale může slábnout zájem retailových investorů, protože výnosy kolem čtyř procent budou mít už na spořicích účtech u bank a nebudou tolik motivováni investovat jako v době, kdy sazby byly prakticky nulové.

Roman Latuske, partner a manažer ve fondu ZDR, ale konkurenci v depozitech s vyššími úroky nevidí. Investor by se podle něj měl na zhodnocování peněz dívat dlouhodobě. „Jsem přesvědčený, že inteligentní investor ví, že letos pravděpodobně většina kvalitních fondů inflaci neporazí. Ale také ví, že to je efekt jednoho roku. Běžná investice do nemovitostního fondu je na tři pět let a déle,“ řekl Latuske.

Česká republika patří k zemím s nejrychlejším růstem spotřebitelských cen v Evropské unii. Meziroční míra inflace překročila v dubnu 14 procent. Podle odhadů většiny ekonomů by měl v letních měsících růst cen kulminovat a pak by měl zpomalit. Proto Česká národní banka za poslední rok už osmkrát zvýšila svoji klíčovou úrokovou sazbu a ta je nyní na úrovni 5,75 procenta a zřejmě ještě půjde nahoru. 

Latuske potvrzuje, že se současnými korunovými úrokovými sazbami se už nevyplácí průmyslové budovy kupovat v domácí měně. „V eurech a s eurovými nájemními smlouvami budou probíhat i další akvizice v Česku,“ říká ke strategii ZDR.

Realitní fondy

Jde o specializované struktury, které nakupují komerční nemovitosti − logistické parky, výrobny, kanceláře, hotely, obchodní centra či bytové domy.

Tyto nemovitosti fondy pořizují za peníze od stovek až tisíců svých vkladatelů a také s využitím úvěrů od bank. Budovy ve vlastnictví mají zpravidla dlouhodobé nájemníky a z těchto nájmů pak vkladatelům plynou stabilní výnosy.

Celkové zhodnocení fondu se pak skládá právě z příjmů z nájmů a také z růstu hodnoty nemovitosti. Tu stanovují pravidelně nezávislí znalci. Výsledné skutečné zhodnocení se ale investoři dozvědí až na konci investičního období, když je majetek z fondu prodán.

Fondy pro takzvané kvalifikované investory (jde o klienty, kteří mají na investici milion korun a víc) jsou většinou výkonnější, protože na rozdíl od retailových fondů (pro běžné investory) mají ze zákona volnější pravidla pro nakládání s majetkem.

V kategorii fondů pro kvalifikované investory (FKI) byl za loňský rok nejvýnosnější již zmiňovaný fond Accolade, dále pak fond Arete Industrial, s výnosem 24,5 procenta, a  Natland rezidenční investiční fond (18,8 procenta). Mezi retailovými fondy dosáhly nejvyšších zhodnocení Mint rezidenční fond (9,2 procenta), ZDR Investment Public (6,7 procenta) a Conseq Realitní (6,6 procenta).

Podle realitní poradenské společnosti CBRE směřuje letos tuzemský trh komerčních nemovitostí k zotavení z pandemie a poptávka bude tažena právě nemovitostními fondy, tvořícími téměř polovinu kupujících. CBRE ve výhledu na letošní rok uvedla, že zájem o komerční nemovitosti je na tuzemském trhu tak vysoký, že „na trhu není dostatek vhodných produktů, a to ve všech segmentech“.

S přispěním Adama Kotrbatého