Ani problémy pandemií tvrdě zasaženého maloobchodu nesrazily výnosy realitních fondů skupiny ZDR. Ta se přitom zaměřuje takřka výhradně na maloobchodní nemovitosti. ZDR se vyplatila sázka na takzvané retail parky neboli menší nákupní domy, kde má každá prodejna vlastní vchod z ulice nebo parkoviště. Retail parky se na rozdíl od velkých obchodních center staly jedním z vítězů pandemie. Pomohlo jim mimo jiné, že velká část jejich nájemců, například prodejci potravin, měla z nucených uzavírek výjimku. „V rámci koronavirových uzavírek maloobchodu bylo postižených jen 15 procent našich nájemců,“ říká v rozhovoru pro HN partner a manažer ZDR Roman Latuske. 

Fond ZDR určený investorům z řad movitějších klientů díky tomu dosáhl výsledků srovnatelných s dobou před pandemií. Ve 12 měsících loňského roku vynesl 8,4 procenta. Výnosy fondu ZDR pro drobné střadatele, který skupina založila v roce 2020, dosáhly ve stejném období 6,7 procenta. Vyplývá to z datkterá Hospodářské noviny sbírají a analyzují ve spolupráci s Institutem strategického investování při pražské VŠE.

HN: Nebojíte se, že se situace nyní změní? Lidé kvůli inflaci začínají šetřit. Omezení nákupů může zhoršit situaci nájemců, což by v konečném důsledku zasáhlo i vás.

Myslíme, že naše strategie je správně postavená i s ohledem na to, co říkáte. Naši hlavní nájemci jsou prodejci cenově dostupného zboží. Žádný luxusní retail. V ekonomicky horších časech budou lidé v regionech raději nakupovat v Pepcu nebo Kiku, než aby si ve velkých obchodních centrech pořizovali drahé značky.

HN: S jakým letošním výnosem počítáte?

Očekáváme stabilní výsledky. Nic nenasvědčuje tomu, že by to mělo být jinak. Máme aktuálně 55 objektů v hodnotě téměř 10 miliard korun. Nájemní smlouvy z nich jsou silně diverzifikované, není tam žádný jeden dominantní objekt nebo nájemce. Smlouvy se uzavírají na velice dlouhé období, minimálně pět až deset let, přičemž v nich je fixní nájemné s inflační doložkou. Výnos našich fondů je tedy předvídatelný. Výše nájmu nezávisí na obratu nájemců, jak tomu bývá v obchodních centrech. Díky tomu dokážeme velice přesně kalkulovat, jak se v letošním roce i dalších letech budeme pohybovat. Oba naše fondy mají jednu z nejdelších zůstatkových délek nájemních smluv. Na konci roku to bylo přes sedm let. To znamená, že dalších sedm let bude současné portfolio generovat minimálně ten stejný nájem. Jsme tedy velice optimističtí, že investorům dokážeme poskytnout i nadále stabilní výnos.

HN: Bude tedy kolem osmi procent u fondu kvalifikovaných investorů a šesti u retailového?

Ano. Naše investiční strategie je postavená na výnosech z nájemních smluv, nespekulujeme na růst ceny nemovitostí. To znamená, že se u obou fondů budeme pohybovat na podobných hodnotách jako v loňském roce.

HN: Neovlivní vás ani růst úrokových sazeb, který vám bude prodražovat financování a úvěry?

To bude mít vliv na úvěrování nových akvizic. Těch stávajících se úrokové sazby nedotknou, protože pracujeme konzervativně a používáme bankovní financování s dlouhou fixací. V následujících letech by nás tedy sazby neměly zásadně ohrozit. U nových projektů to samozřejmě téma je. Působíme v pěti zemích. Jsme v Česku, Slovensku, Rakousku, Německu a Chorvatsku. To jsou země, kde se běžně používá euro. I kdyby Evropská centrální banka sáhla ke zvýšení úroků, nevzrostou tak výrazně jako tady. Takže vliv na dlouhodobou výnosnost nemovitostí nebude zásadní. V Česku samozřejmě platí, že se se současnými úrokovými sazbami nedá nový objekt v korunách pořídit. Nevyplatí se to. Nedávno jsme koupili čtyři české retail parky, u nichž jsme buď převzali financování s domluvenou atraktivní fixací, nebo je zobchodovali v eurech. V eurech a s eurovými nájemními smlouvami budou probíhat i další akvizice v Česku.

Roman Latuske (48)

Vystudoval obor bankovnictví na IHK Wiesbaden. Poté pracoval v oboru financování komerčních nemovitostí u DePfa-Bank a Hypo-Bank.

Přes 20 let působil v médiích. Velkou část kariéry strávil v manažerských pozicích mediální skupiny Mafra. Mezi lety 2014 až 2018 byl generálním ředitelem vydavatelství Economia, do kterého patří i Hospodářské noviny.

Do ZDR Investments přišel před čtyřmi lety. Na starosti má rozvoj byznysu skupiny.

HN: Loni rostl počet investorů v obou vašich fondech, na konci roku jste měli zhruba 1500 investorů ve fondu pro movitější klienty a 3500 v retailovém. Nezaznamenal jste kvůli současným ekonomickým problémům lidí požadavky na výběry vkladů?

Nemovitostní fond by měl zapadat do dlouhodobé strategie daného investora. U fondu pro kvalifikované investory člověk investuje na tři roky a více. Už se rok a půl nacházíme v období, kdy by lidé mohli vybírat, ale takových kroků bylo minimum. I u retailového fondu, kde se dají vybírat peníze na měsíční bázi, je poměr nově příchozích peněz a výběrů prakticky stejný jako loni. Samozřejmě záleží na kvalitě finančního poradce. Ale pokud je dobrý, nebudou peníze v nemovitostním fondu jediné, které mají lidé někde uložené. A nemovitostní fond by měl být ten poslední, z něhož potřebujete vystoupit. Aktuálně máme necelé dva tisíce investorů u fondu pro kvalifikované investory a asi pět tisíc u retailového.

HN: Jak chcete lákat nové klienty, když už neplatí, že nemovitostní fondy porážejí inflaci? Díky vyšším úrokovým sazbám jim navíc mohou konkurovat i alternativy s prakticky nulovým rizikem, jako jsou třeba termínované vklady.

Je velký rozdíl mezi krátkodobým termínovaným vkladem, kde vám banka na měsíční bázi mění úroky nahoru, nebo dolů, a sofistikovaným dlouhodobým investičním produktem. Jsem přesvědčený, že inteligentní investor do nemovitostních fondů ví, že letos pravděpodobně většina kvalitních fondů inflaci neporazí. Zvlášť pokud sází na reálně inkasovaný nájem a nespekulují na cenu nemovitostí. Ale také ví, že to je efekt jednoho roku. Běžná investice do nemovitostního fondu je na tři roky, pět let a déle. Musíte se tedy na ni dívat dlouhodobě.

HN: Loni jste vstoupili na německý trh a do Chorvatska. Jaké akviziční plány máte pro letošek?

My jsme v naší více než čtyři roky trvající historii zvládli každý rok zdvojnásobit portfolio. Ze začátku to bylo jednoduché, protože jsme násobili menší základ. Loni už bylo složitější dostat se ze 4,5 na devět miliard korun. Letos dvojnásobek asi nedáme, to přiznávám, ale chceme růst o dalších pět miliard. Investovat hodláme v těch regionech, v nichž už dnes působíme. Bude to především Česko a Slovensko a přibudou objekty v Rakousku.

HN: Nové trhy do portfolia přidat nechcete?

Začínali jsme jako všechny fondy v Česku a na Slovensku. Pak jsme přemýšleli, jestli dává smysl jít přes hranice někam dál. Zvolili jsme jinou strategii než většina ostatních českých fondů, které šly do Polska a Maďarska. Máme rádi věci, které dokážeme mít relativně pevně pod kontrolou a předvídat je. Necítili jsme, že by v Polsku a Maďarsku byla taková stabilita, ať už ekonomická, nebo politická. Podívali jsme se, kdo jsou naši nájemci, a viděli, že regionální retail a diskont má svou pevnou pozici a velkou tradici v Německu a Rakousku. Výnosnost objektů je v těchto zemích o něco nižší, ale také je tam levnější externí bankovní financování. Tímto se rentabilita zde investovaného vlastního kapitálu pohybuje na podobné úrovni jako u domácích nemovitostí.

HN: Proč jste ze střední Evropy vykročili právě do Chorvatska?

Má to několik důvodů. Tamní objekt jsme kupovali od rakouského developera, se kterým jsme spolupracovali už dříve. Znali jsme svého partnera. Pak jsme si udělali analýzu chorvatského retailového trhu a zjistili, že je několik let pozadu a prochází razantním rozvojem. Takže když vznikne v dobré lokalitě s větší spádovou oblastí retail park se správným mixem nájemců, je to velice perspektivní investice. Celá obchodní konstelace je navíc v podstatě západoevropská. Nájemní smlouvy máte podle německých a rakouských standardů, jsou tam stejné řetězce, můžete objekt financovat v eurech. A výnosnost je tam velmi atraktivní. V Chorvatsku se výnos retail parků pohybuje ještě mezi sedmi až osmi procenty. Navíc očekáváme, že tím, jak v lednu země vstoupí do eurozóny, ceny jejich nemovitostí ještě porostou. I když růst cen pro nás není hlavní kritérium.

HN: Takže v budoucnu přikoupíte další chorvatské parky?

Máme tam rezervovanou další nemovitost, kterou zakoupíme po dokončení její výstavby v roce 2023. Budeme nákupy realizovat postupně, abychom udrželi poměr zemí, v nichž působíme. Strategicky chceme stále držet dvě třetiny portfolia v Česku a na Slovensku a jednu třetinu ve stabilním zahraničí.

HN: Nadále věříte hlavně retail parkům, nebo se poohlížíte i po dalších segmentech?

Máme v portfoliu menší logistické objekty. Věříme, že skvěle bude fungovat příměstská logistika a výroba. Určitě budeme chtít růst i v tomto segmentu, ale hlavní zaměření bude stále na retail parcích.

HN: Velká obchodní centra vás nelákají?

Rozhodně ne. Covid ukázal jejich nevýhody. V Praze budou samozřejmě vždy dobře fungovat centra jako Chodov nebo Smíchov. Řada obchodních center bude mít ale problém s častou obměnou nájemců. Vnímáme, že někteří tradiční nájemci obchodních center postupně vyhledávají retail parky. Jsou pro ně také cenově atraktivnější hlavně v oblasti provozních nákladů. Vidíme také, že obchodní domy nyní lákají nájemce do horních podlaží za dumpingové ceny jen proto, aby volné prostory obsadily.

HN: A co další velký fenomén současnosti – nájemní bydlení?

Dělali jsme si analýzu a zjistili jsme, že v nájemním bydlení se dá uspět jen s tím, že vsadíte na vývoj cen nemovitosti. Nelze tam strategii postavit jen na nájmech. Když se dnes podíváte na fondy, které spravují bytové domy, vykazují relativně atraktivní výnos. Ale při pohledu na detail zjistíte, že ze sedmi procent jsou třeba dva procentní body z nájmu a pět dělá přecenění metrů čtverečních. To není dlouhodobě udržitelné.