Svět se dělí do bloků, nezapomeňme, že my jsme ten nejbohatší, říká Hrbáček z Wood & Company

Jestli se v Česku něco povedlo v oblasti investic, je to určitě kvalitní regulace jak kvalifikovaných, tak podílových fondů. Podle Jiřího Hrbáčka, portfolio manažera fondů Wood & Company, je tak jedním z důsledků fakt, že český kapitál stál loni za 30 procenty všech transakcí ve střední a východní Evropě. S nově vznikajícími fondy přibývá ale také těch méně zodpovědných. „Pokud někdo slibuje investování do likvidních realit a pak má v portfoliu třeba kamenolom, tak to není dobré znamení,“ říká Hrbáček. V rozhovoru pro HN hovoří také o tom, proč Woodi v minulém roce vstoupili i do rezidenčního segmentu, i když dlouho stáli stranou.

Jak zásadní roli hraje dnes český kapitál na realitním trhu?

Poslední čísla za rok 2024 ukazují, že v celé oblasti střední a východní Evropy od Pobaltí přes Česko po Bulharsko, Rumunsko nebo Chorvatsko bylo českým kapitálem financováno 30 procent transakcí. Vzhledem k naší velikosti jde o úctyhodné číslo. Na našem trhu pak stál loni český kapitál za 90 procenty transakcí.

Čím to je, že české fondy mají tak vysoké podíly na transakcích?

Máme dobrou legislativu pro fondy kvalifikovaných investorů i standardní otevřené podílové fondy. Zákonodárci se inspirovali v západní Evropě a jen legislativu přizpůsobili našim podmínkám. Navíc máme kvalitní dozor v podobě České národní banky, která je poměrně přísná. V posledních deseti letech tu vyrostlo značné množství fondů, což umožňuje koncentraci kapitálu, která je pak viditelná na zmíněných vysokých podílech na transakcích.

Těžko by to mohlo fungovat, pokud by tu nebyl apetit ze strany domácností… 

Míra českých úspor je velmi vysoká, patříme vedle Německa na evropský vrchol v tom, jaké procento z příjmů ročně uspoříme. Peníze tak do fondů přitékají. Vytvořila se díky tomu spousta zaběhnutých fondů, kdy asi desítka z nich má kapitál v řádech i desítek miliard korun, a to pomáhá stabilizaci místního trhu. Nečelíme proto takovým výkyvům jako jinde, protože když nastane stresová situace, bývá to zahraniční kapitál, který jako první opouští trh.

Jinak řečeno tím také vysvětlujete, proč byl v posledních letech vývoj na českém nemovitostním trhu o poznání klidnější než v Německu?

S Německem jsme si sice blízcí, ale vývoj v nemovitostním sektoru byl podstatně odlišný. Ceny komerčních nemovitostí v západní Evropě byly vyhnané do výšin, a to právě i ve srovnání s námi. Investoři si byli schopni půjčovat na stavbu kanceláří v Londýně s úrokem i ve výši jednoho procenta. Když přišla vlna inflace, růst sazeb, energetická krize, výrazně tak vzrostly yieldy (Jde o poměr čistého ročního nájemného k ceně nemovitosti, v realitní branži používaný k vyjádření atraktivity investičních nemovitostí − vyšší yield znamená zpravidla nižší cenu a rychlejší návratnost investice – pozn. red.). a klesly ceny budov. Valuátoři to pak zásadně promítli do ohodnocení realitních portfolií. V Česku nebyla situace tak dramatická, a navíc zde jako kompenzace dobře zafungoval růst nájemného, které v posledních deseti letech stagnovalo, a tím pádem byl prostor pro jeho zvýšení.

Fondů kvalifikovaných investorů v posledním roce a půl prudce přibylo, a často právě v realitním segmentu. Čím si takový skok vysvětlujete?

Myslím, že jsme se dostali do okamžiku, kdy už si investoři uvědomili, že jde skutečně o funkčně velmi dobrou strukturu.

Na druhou stranu bych očekával, že přibude také nekvalitních fondů…  

Některé nabídky na trhu jsou určitě odvážné, z mého pohledu slibují nesplnitelné. I když jsou tu fondy, které už mají solidní historii, co se týče fungování, tak pořád je potřeba při výběru dávat pozor. Záleží, jak kvalitní lidé fond spravují, jak je nastavená strategie, očekávání, procesy. Musíme trh edukovat a kultivovat, aby se zamezilo excesům.

Je nějaký společný znak oněch odvážných nabídek?

Investor by měl vždy přemýšlet, jak jsou nabízené výnosy reálné, měla by ho zajímat míra zadluženosti, tedy jestli ve fondu není nějaké extrémně rizikové schéma. Pokud někdo slibuje investování do likvidních realit a pak má v portfoliu třeba kamenolom, tak to není dobré znamení. Je namístě si položit otázku, jak daná aktiva budou prodejná. A pak jde samozřejmě o to, kdo je odpovědný za oceňování.

Když jsme spolu mluvili minulý rok, říkal jste, že situace v segmentu kancelářských budov je plná výzev. Jaký byl tedy vývoj?

Ještě loňský rok byl rozhodně výzvou, protože pořád dobíhaly dopady pandemické krize, kdy se snižovaly pronajímané plochy ze strany velkých firem. Akviziční aktivita se zvedla meziročně, ale pořád byla nízká oproti tomu, na co jsme bývali zvyklí. Dokonce došlo i k mírnému navýšení yieldů, tedy tlaku na valuace. Celkově byl tedy minulý rok ještě podprůměrný. 

A jak to zatím vypadá v letošním roce a co čekáte dál?

Dobrá zpráva je, že se situace obrací, například z pohledu poptávaných ploch u nájemníků v meziročním srovnání vidíme růst. Čekáme zvýšení akviziční aktivity, nyní je na pražském trhu na prodej asi deset kancelářských budov. Také očekáváme, že dojde k mírnému snížení yieldů, neboť klesá cena peněz. Navíc se výrazně omezila nabídka. V minulých letech posílali developeři na trh 150 tisíc nových metrů čtverečních ročně, nyní jsme na třetinové úrovni. Důvodem je přesun zájmu developerů do rezidenční výstavby. U kanceláří také klesá na trhu neobsazenost, nyní je cca sedm procent. To vše bude pozitivně působit na růst hodnoty kancelářských budov.

Říkáte, že firmy si chtějí pronajímat větší plochy, tedy rozšiřují své kanceláře. Co je k tomu vede?

Některé velké korporace to v minulých letech přehnaly, když své nájemní plochy příliš radikálně snižovaly. Trh pochopil, že firma dlouhodobě v režimu home office efektivně fungovat nemůže, a někteří velcí nájemci své plochy nyní dokonce opět mírně rozšiřují. Ale jak jsem říkal, nabídka nových metrů pražských kancelářských budov je nízká, přičemž roste zájem středních a menších, ale rychle rostoucích firem.

TOP Realitní fondy

Obrat je tu. Do realitních fondů přitekly miliardy a investoři by se měli dočkat vyšších výnosů

7. 5. 2025 ▪ 5 min. čtení

Jak tedy vypadá konkrétně vaše portfolio v rámci Wood & Company Office podfond z hlediska obsazenosti? A kolik máte v budovách standardně nájemníků?

Vždy kupujeme budovy, kde je nájemníků více. Průměrně máme na budově kolem 30 nebo 35 nájemních smluv. Je to samozřejmě náročnější a pracnější schéma a padne více peněz na přizpůsobování prostor, na druhou stranu máte diverzifikovanější portfolio a také platí, že menší firmy jsou ochotné platit vyšší nájem, jelikož u menších ploch vychází nájemné na metr vyšší. Na pražském portfoliu se blížíme obsazenosti k 97 procentům a očekávám, že na konci roku se u celého našeho kancelářského portfolia budeme pohybovat mezi 90 a 95 procenty.

Zmínil jste, že na kancelářském trhu je nyní několik budov k prodeji. Když se podíváte, za kolik se prodávají a jak byly oceněné v portfoliích prodávajících, dá se říct, že valuace odpovídala realitě?

V principu bych řekl, že ano, když budu mluvit o nás a našich nejbližších konkurentech, se kterými se srovnáváme. Minulý rok jsme prodali naši první nejdéle drženou kancelářskou budovu Westend Tower v Bratislavě a bylo to za cenu nad hodnotou, kterou jsme měli budovu oceněnou externím valuátorem. Už nyní máme podepsaný další prodej v Bratislavě a opět za vyšší hodnotu. Standardní velcí hráči věnují valuacím péči, protože vědí, že kdyby to nedělali, stejně by je to časem dohnalo.

Kromě kanceláří máte v portfoliích také retail a mimo jiné Galerii Harfu. Zajímalo by mě čistě z praktického hlediska, co pro vás znamenalo, když došlo k uzavření stanice metra Českomoravská. Jak se taková situace vůbec řeší?

Podle plánu by se měla stanice otevřít letos 12. prosince, tak snad k tomu také dojde. Nabízíme významně výhodnější parkování pro zákazníky Harfy. Marketingově upozorňujeme zákazníky, že mohou přijet tramvají, vlakem, autobusem. A zatím po čtyřech měsících to vypadá, že zmíněné prostředky dokážou metro kompenzovat. Jsme dokonce mírně nad návštěvností v minulém roce. Samozřejmě, ještě nás osm měsíců čeká, ale jsem optimista.

Jak se v uplynulém roce dařilo retailu a co čekáte nyní?

Vzhledem k dění a situaci ve světě bych řekl, že velmi dobře. Loňský růst ekonomiky nebyl zrovna závratný, předpovědi pro letošní rok byly vyšší, ale už je statistici snižují. Nezažíváme tedy žádný závratný ekonomický růst, ale tržby v našich centrech se zvyšují. Český spotřebitel je také v podstatně lepší náladě než třeba německý. Neobsazenost na pražském trhu je pod čtyři procenta a my jsme na tom podobně. Příští rok plánujeme nové investice do Harfy, abychom ji ještě zatraktivnili. Retail se po komplikovaných letech vrátil zpátky. 

Pokud jsem investor vašeho fondu Wood & Company Retail podfond zaměřeného na retail, mám očekávat růst výnosnosti?

Je pravda, že loni byl výkon podfondu výrazně nižší, než na co jsou naši investoři zvyklí. Dáno to bylo ale například kurzovými vlivy, neboť centrum Krakov je jako jediné v našem portfoliu korunové aktivum. Také jsme museli přeceňovat zajišťovací instrumenty a úvěry, které nám v letech 2021 a 2022 pomáhaly výkonnost navyšovat, ale v roce 2024 šlo přecenění proti nám. Očekáváme, že efekt těchto účetních vlivů bude letos už minimální a že se v letošním roce vrátíme zase na cílenou výši výkonnosti fondu.

Relativně nově jste přítomni také v logistickém segmentu prostřednictvím Wood & Company Logistics podfond, jaká je tam situace?

Sázíme na další potenciál střední Evropy, protože pořád má nezanedbatelné konkurenční výhody oproti Západu. Jsou tu nižší náklady na pracovní sílu, nižší cena pozemků a zejména poloha Polska a Česka je strategická v období změn, kterými procházíme. Bude dále probíhat onshoring, tedy proces přibližování výroby. Firmy také pochopily, že potřebují mít zásoby produktů, zboží a náhradních dílů blíž u sebe a nemůžou riskovat, že se jim zboží zasekne někde v Suezském průplavu nebo na blokované námořní trase. Logistika a průmysl budou těžit z důrazu na bezpečnost v Evropě.

Nebojíte se, že si americký prezident Donald Trump stáhne evropský průmysl do USA, jak o tom tak často mluví?

Nemyslím si, že by nastala situace nějakého hromadného odchodu průmyslu. Evropa si něco takového určitě nenechá líbit. Je pravda, že svět se uzavírá do bloků, ale také stále platí, že Evropa je největší ekonomický a obchodní blok na světě. Dodavatelské řetězce se musí přiblížit spotřebitelům, protože zákazník nebude opakovaně tolerovat pozdní dodávky.

Říkal jste mi loni, že trh rezidenčních nemovitostí pro vás není moc zajímavý, neboť v něm nevidíte možnosti dosáhnout výnosů, na které jsou vaši investoři zvyklí. Co se změnilo, že jste loni jeden fond zaměřený na rezidenční segment otevřeli?

Stejně jako do logistiky a průmyslových nemovitostí jsme i do rezidenčního sektoru vstoupili formou developerského fondu a zde dokážeme nabídnout zajímavější výnosy, byť zase za cenu vyššího rizika. Kdybychom vytvořili portfolio nájemních bytů, tak v Praze bychom vzhledem k ceně dokázali z nájmu generovat u nejdražších bytů dvě procenta, u běžnějších okolo tří procent. Jistě, se započtením růstu cen nemovitostí bychom byli výš, ale podle nás je důležité především cash flow, které dokáže portfolio generovat, nikoliv pouze přecenění. Tudíž jsme šli cestou, že se vždy spojíme s nějakým developerem, zafinancujeme projekt, a když byty postavíme a prodáme, tak získané prostředky investujeme dále. Měli bychom tak být schopní dosahovat ročního výnosu 15 procent.

Jak velký Wood & Company Residential podfond bude?

Máme ho nastavený tak, abychom byli schopni realizovat tři nebo čtyři projekty najednou. Cíl je, aby fond měl vlastní kapitál kolem 100 milionů eur. První velký projekt je pražský Vackov.

Díval jsem se, že na začátku letošního roku hodně vyskočila hodnota podílových listů u vašeho retailového fondu, který nabízíte přes Portu. Důvodem jsou akvizice?

Nějakou dobu trvá, než se fond rozjede, zainvestuje a dostane se k tvorbě hodnoty. Takže ano, hodnotu zvedla primárně dvě aktiva, a to logistický areál Tczew nedaleko polského Gďansku, který je nyní plně funkční a obsazený z 90 procent, a pak pražská kancelářská budova Green Point. Když valuátor zvýší cenu daných aktiv a zároveň jejich váha v portfoliu je vysoká, tak to nutně udělá skokový růst. V tomto případě nemáme na výběr, musíme respektovat principy účetnictví a ocenění a není možné, abychom se rozhodli zhodnocení nějak rozkládat v čase. Pro upřesnění, náš retailový fond funguje tak, že koinvestuje s našimi ostatními fondy pro kvalifikované investory.

Kdybyste si měl vybrat jeden realitní segment, kde věříte, že opravdu v následujících letech ceny a nájmy porostou, který by to byl?

Vzhledem k nedostatečné nabídce a vysoké poptávce bude nadále silný rezidenční trh. Na pražském trhu máme celkový deficit 50 nebo 60 tisíc bytů, a i když se staví více, tak se to ani za pět let nevyrovná. Podobná bude situace i v předních krajských městech. O kolik ceny porostou, si netroufám říct, nicméně věřím tomu, že to určitě bude několik procent nad inflací. Na druhou stranu, dotkli jsme se příležitostí i v dalších segmentech trhu. Pokud chcete slyšet můj osobní přístup, tak bych nemovitostní portfolio určitě namixoval. Když si řeknete, že to Wood & Company dělá dobře a že našim fondům dlouhodobě věříte, tak bych jako opatrnější investor dal třeba 60 až 70  procent do fondů, které vlastní stabilizované budovy a inkasují nájem, a zbytek do developerských fondů. Hlavně je potřeba investovat v delším horizontu, alespoň pět let, ideálně sedm let a déle.