Obrat je tu. Do realitních fondů přitekly miliardy a investoři by se měli dočkat vyšších výnosů

Nemovitosti začínají dohánět, co v posledních letech zaspaly. Vysoké úrokové sazby, neochota nakupovat nebo prodávat vedly k jistému zamrznutí trhu a také k reálnému poklesu cen nemovitostí napříč sektory. Jak ale vyplývá z aktuálních dat, akvizicí přibývá a ceny nemovitostí zpravidla kvapí též směrem vzhůru. Následují je pak přirozeně také nájmy. Vše zmíněné je dobrou zprávou pro investora. Jeho výnosy plynoucí z investic do nemovitostních fondů by měly růst a oživená akviziční činnost pak navíc znamená, že si každý může ověřit, jak výhodně jeho fond nakupoval v minulosti.

Zájem ze strany investorů o realitní fondy je tažen zejména poklesem úrokových sazeb na spořicích účtech. Přesuny je možné vidět třeba na datech Asociace pro kapitálový trh České republiky, kde objem peněz ve fondech zaměřených na reality vzrostl loni o více než 45 procent. Celkový trh se přitom zvedl o 27 procent. U termínovaných vkladů se lze v pětiletém horizontu dostat maximálně na výnos 3,25 procenta, a to ještě za předpokladu, že peníze nelze předčasně vybrat. Fondy se stejným investičním horizontem nabízí více.

Z žebříčku TOP realitní fondy vyplývá, že drobní investoři si v loňském roce přišli nejčastěji na výnos kolem šesti procent. Nejvýkonnější pak byl fond Creditas Nemovitostní I, jenž nabídl zhodnocení 10,6 procenta. Tento fond vyhrává i v tříletém horizontu s ročním výkonem 9,9 procenta. Přes sedm procent pak vydělaly loni investorům fondy ZDR Investments Industrial a Trigea. Nutno zmínit, že v případě růstu hraje roli také velikost fondu, kdy ty menší mají přirozeně tendenci růst rychleji. Pokud má fond menší portfolio, tak přecenění jedné nemovitosti či nová akvizice může mít značný vliv na celek.

Ze tří zmíněných fondů je pak suverénně největší Trigea, která má v portfoliu nemovitosti za více než 16 miliard a patří k největším fondům na trhu.

Obdobně jako drobní investoři smýšlí samozřejmě i bohatší lidé, kteří své prostředky zase často směrují do fondů pro kvalifikované investory (FKI). V tomto případě musí být investice alespoň ve výši jednoho milionu korun. Za loňský rok předvedl nejvyšší výkon fond CB Property Investors, když si připsal 15,4 procenta. Druhou a třetí pozici si uzmuly fondy Silverline Real Estate s výkonem 11,45 procenta a Fond českého bydlení s hodnotou 9,44 procenta. Opět platí, že mezi „vítězi“ jsou spíše menší fondy, kdy největší CB Property Investors má portfolio v hodnotě 1,95 miliardy korun. Tento fond zároveň zvítězil i v tříletém horizontu s ročním výnosem 17,5 procenta. 

Rozhovor

Svět se dělí do bloků, nezapomeňme, že my jsme ten nejbohatší, říká Hrbáček z Wood & Company

7. 5. 2025 ▪ 12 min. čtení

Při pohledu na dva největší fondy v rámci FKI lze vidět, že v loňském roce zaostávaly. Accolade Industrial Fund nabídl výnos 8,4 procenta, Wood & Company Office podfond 6,5 procenta. Investoři byli zvyklí v minulých letech na vyšší výnosy. Jak ale vyplynulo i z konference TOP realitní fondy, lze očekávat, že se v letošním roce zvedne výnosnost napříč trhem, tedy i v oblasti logistiky, respektive kanceláří, kde působí zmíněné největší fondy. Pravděpodobně největším letošním hitem budou ale spíše rezidenční fondy. Experti na konferenci nejčastěji odhadovali růst cen bytů o pět až deset procent za rok.

Ochota prodávat a nakupovat roste

Na realitním trhu dochází také k ochotě akvírovat nové nemovitosti. „Můžeme s jistotou říci, že ochota prodávajících a očekávání kupujících se opět začínají potkávat. Není důvod se domnívat, že by se tento trend měl v roce 2025 nějak zásadně měnit,“ uvádí expert na valuace poradenské společnosti RSM CZ Jiří Skotnica s odkazem zejména na segment retailu (tedy obchodní centra či nákupní parky). Podle analýzy RSM CZ  bude retail v roce 2025 tvořit až 40 procent všech realizovaných transakcí v komerčních nemovitostech.

Obdobně se ale rozhýbaly i další trhy. Podle Jiřího Hrbáčka, portfolio manažera realitních fondů Wood & Company, je jen na pražském trhu nyní asi deset kancelářských budov k prodeji. Podle něj už proběhnuté transakce ukázaly, že minimálně již zavedení hráči mají nemovitosti ve fondech správně oceněné.

Investor by pak také neměl zapomenout rozlišovat mezi tradičními fondy s nájemními nemovitostmi a developerskými, které vydělávají na výstavbě. Druhý typ fondů nabízí často vyšší výnosy, ale také významnější riziko.

Jak již bylo zmíněno, termínované vklady v porovnání s nemovitostními fondy dnes už jasně prohrávají. Nicméně existují i jiné alternativy, jež by měl zájemce zvážit při rozhodování, kterou investici použije jako konzervativní složku svého portfolia. Příkladem mohou být české státní dluhopisy, které nabízí na pět let roční výnos 3,5 procenta. Konkurencí realitním fondům mohou být i české korporátní dluhopisy obchodované na burze, nabízející výnosy nejčastěji mezi pěti a sedmi procenty v horizontu pěti let.