Ani akciové, ani dluhopisové, ale nemovitostní fondy jsou těmi, které v posledním roce mají žně v podobě přítoku nových peněz. Není tedy divu, že na trhu panuje přesvědčení, že si český kapitál může dovolit koupit i pražské Palladium. Domácnostem už nestačí úroky na spořicích účtech a dluhopisy už také moc nevynáší, a proto se obrátily na realitní trh. Ne všichni si ale mohou dovolit koupit si investiční byt a inkasovat nájemné, a tak směřují část svých peněz do realitních fondů, které jsou alternativou k bytu.
Jak vyplývá z dat Asociace pro kapitálový trh České republiky, ve druhém čtvrtletí se v nemovitostních fondech kolektivního investování zvýšil meziročně majetek téměř o 60 procent. To je procentuálně nejvyšší nárůst mezi všemi fondy. V průměru se objem v těchto nástrojích zvýšil zhruba o pětinu. A to stejné potvrzuje i žebříček TOP realitní fondy. Aktuálně zahrnuje fondy s celkovou hodnotou nemovitostního portfolia okolo 260 miliard korun, což je zhruba o 36 procent více peněz než ve stejnou dobu loni.
„Za posledních 12 měsíců (k 30. červnu) jsme v našich fondech zaznamenali čistý přítok kapitálu v celkové výši 7,5 miliardy koruny,“ uvádí Jiří Horák, místopředseda představenstva a šéf investic Reico investiční společnosti. „Za poslední rok do fondu přiteklo 2,8 miliardy korun, přičemž tempo přítoků postupně narůstalo. Pokud bychom odečetli odtoky, dostali bychom se na čistý přítok 1,9 miliardy korun,“ hlásí Jan Macek, manažer firmy Conseq Investment Management, která stojí za fondem Conseq Realitní.
TOP realitní fondy
Realitní fondy jsou nástroje, které umožňují zhodnocovat peníze na nemovitostním trhu. Češi si je oblíbili hlavně v době nízkých úrokových sazeb na spořicích účtech, kdy jako jedny z mála investičních nástrojů nabízely zajímavé výnosy. V období rostoucích sazeb zájem opadal, nicméně v loňském a letošním roce se trend obrátil a fondy se opět stávají atraktivnějšími.
Vstupní poplatek se v nich průměrně pohybuje do tří procent. Výstupní poplatek se pak liší podle toho, po jaké době chce člověk své peníze zpět. U naprosté většiny institucí je po třech letech nulový. Fondy si zpravidla účtují ještě další poplatky, jejich výnosy jsou však o ně očištěné.
Data o realitních fondech sbírají a analyzují Hospodářské noviny ve spolupráci s Institutem strategického investování (ISTI) při Fakultě financí a účetnictví pražské VŠE. Základním kritériem pro zařazení fondu do žebříčku TOP realitní fondy je možnost veřejné nabídky podílových listů či investičních akcií jednotlivých fondů. Fond také musí vlastnit nemovitosti, a nikoli je pouze dluhově financoval. Jde tedy o výkonnost podkladového aktiva, a nikoli jen o výši úroku poskytnutého úvěru.
Nový kapitál a levnější financování díky poklesu úrokových sazeb pak vedou fondy k většímu počtu akvizic. „Fondový trh zaznamenává výraznou transakční aktivitu, která se promítá i v jednom z největších mezikvartálních růstů spravovaného majetku od doby založení žebříčku v roce 2017, a to převážně u fondů kvalifikovaných investorů,“ uvádí David Mazáček, jenž stojí v čele Institutu strategického investování při Vysoké škole ekonomické a sestavuje již zmíněný pravidelný žebříček TOP realitní fondy.
A jaký nabídly fondy výnos? Z žebříčku vyplývá, že drobní investoři si v uplynulém roce (počítáno ke konci letošního června) přišli v průměru na výnos 5,67 procenta, což je nejvyšší hodnota od roku 2023. Nejvýkonnější pak byl Fidurock Nemovitostní Fond Sicav, jenž nabídl zhodnocení 12,95 procenta. Nejvyšší výnos ve tříletém horizontu pak poskytl Creditas Nemovitostní I, a to 9,24 procenta. Nutno zmínit, že se jedná o menší fondy, které mívají tendenci růst rychleji. Z velkých fondů měl nejvyšší výnos za poslední rok Conseq Realitní, a to 7,76 procenta. Ve tříletém horizontu z velkých fondů zvítězil Schönfeld & Co Nemovitosti s výnosem 7,64 procenta.
Pokud jde o fondy kvalifikovaných investorů, do nichž lze svěřit prostředky standardně od jednoho milionu korun, nejvyšší výnos nabídl v uplynulém roce CB Property Investors, a to 15,37 procenta. Na tříletém horizontu zvítězil taktéž tento fond s výnosem 15,9 procenta. Z velkých fondů nabídl nejvyšší výnos za posledních 12 měsíců (taktéž počítáno ke konci června) fond Max Realitní s výnosem 8,5 procenta. Ve tříletém horizontu zvítězil Wood & Company Retail podfond s výkonem 11,93 procenta.
Máme pod správou první miliardu. Investory chráníme naším kapitálem, říká Vaško ze Silverline
„Můžeme říci, že realitní fondy bez problémů přečkaly kolísavější období v minulých třech letech. Celý trh se saturuje, což vede i k tomu, že zatímco před několika lety jsme viděli 12měsíční výnosnosti některých fondů i přes 15 procent, v současné době se výnosnosti největších fondů pohybují těsně pod hranicí 10 procent, kde lze očekávat, že budou i v dlouhodobém horizontu zůstávat,“ říká Mazáček.
Významným nováčkem v žebříčku je letos fond Penta Real Estate Fund. Ten nabízí možnost podílet se na realizaci realitních projektů skupiny Penta, jako jsou Masaryčka nebo Nová Waltrovka v Praze.
Při výběru fondu je důležité vědět, do jakého typu nemovitostní fond investuje a jak má diverzifikované portfolio. Dále by mělo investora zajímat zadlužení, protože čím vyšší dluh, tím obecně vyšší riziko, byť to zároveň znamená vyšší potenciální výnos. Užitečným ukazatelem je také WAULT (weighted average unexpired lease term). Jde o zůstatkovou délku nájemních smluv, která říká, na jak dlouho má daný fond zasmluvněné nájemníky, přičemž delší doba nese vyšší jistotu. Důležitá je také lokalita, kde fond investuje, a jeho historie.
Investor by při výběru fondu neměl především zapomenout rozlišovat mezi tradičními fondy s nájemními nemovitostmi a developerskými, které vydělávají na výstavbě. Druhý typ fondů nabízí zpravidla vyšší výnosy, ale také významnější riziko.
Chcete vědět, co se děje v české a světové ekonomice? Co si o aktuálních trendech myslí lidé z byznysu, majitelé firem a jejich šéfové? Každý týden v pátek vám naši top autoři přinášejí výběr toho nejlepšího a pohled z byznysové strany. Odebírejte Byznys newsletter.
Přidejte si Hospodářské noviny
mezi své oblíbené tituly
na Google zprávách.
Tento článek máteje zdarma. Když si předplatíte HN, budete moci číst všechny naše články nejen na vašem aktuálním připojení. Vaše předplatné brzy skončí. Předplaťte si HN a můžete i nadále číst všechny naše články. Nyní první 2 měsíce jen za 40 Kč.
- Veškerý obsah HN.cz
- Možnost kdykoliv zrušit
- Odemykejte obsah pro přátele
- Ukládejte si články na později
- Všechny články v audioverzi + playlist
