Zájem Čechů o nemovitostní fondy jde nahoru. Jejich výnosy potáhne hlavně pokles úrokových sazeb, říkají experti

Nemovitostních fondů by v Česku mělo v následujících letech dále přibývat, neboť je na trhu pořád místo a poptávka po investicích do nich je značná. „Ze statistik vidíme, že kolem sedmi procent celkového trhu investic tvoří nemovitostní fondy, a to je v porovnání s akciovými nebo dluhopisovými relativně málo. Zároveň jde o nejrychleji rostoucí investiční sektor,“ říká David Mazáček, jenž společně se svým kolegou Matoušem Ryškou na Institutu strategického investování při Vysoké škole ekonomické sestavuje pravidelný žebříček TOP realitní fondy.

A vzhledem ke konzervativní povaze českého investora lze podle nich čekat další nárůst investic už jen proto, že lidé začnou přesouvat peníze ze spořicích účtů a termínovaných vkladů. V rozhovoru oba experti mluví o současných trendech na trhu nebo o tom, jak nemovitostní fond zařadit do svého portfolia.

Když se podívám na nová data žebříčku TOP realitní fondy, tak se výnosy začaly zejména u fondů kvalifikovaných investorů zvedat. Je to otočení trendu?

David Mazáček (D. M.): Obecně bychom to usuzovat z jednoho kvartálu neměli, nicméně s poklesem úrokových sazeb by měla výkonnost nemovitostních fondů růst. Pokles sazeb stabilizuje, respektive zvýší cenu nemovitostí v jejich portfoliích a také sníží náklady na financování. Jen bych dodal, že pro většinu českých fondů komerčních nemovitostí jde především o vývoj sazeb v eurozóně, financují se v eurech.

Že by měly minimálně teoreticky výnosy fondů růst, se asi shodneme, ale co bude dominantní složkou růstu? Ono přecenění nemovitostí, nebo růst nájmů?

D. M.: Co se týče nájmů, tak ty se zvyšují v důsledku inflace nebo růstu poptávky po komerčních, potažmo rezidenčních nemovitostech. Inflace už odeznívá, a tak z tohoto titulu očekávat vysoký růst cen nájmů nelze. Většina fondů v našem žebříčku pak cílí na komerční nemovitosti, kde vývoj nájmů ovlivňuje hospodářských cyklus. Vzhledem ke stavu ekonomiky se proto nedá ani zde čekat, že by docházelo k výraznému plošnému růstu nájmů. Proto bych očekával v následujících kvartálech, že růst fondů potáhne spíše přecenění hodnoty nemovitostí směrem nahoru díky poklesu úrokových sazeb.

V žebříčku TOP realitních fondů jejich počet postupně roste. Jak se celkově trh v Česku vyvíjel v minulosti a kam směřuje?

Matouš Ryška (M. R.): Dnes máme v žebříčku přes 40 fondů. První fondy přitom začaly vznikat ještě před velkou finanční krizí v roce 2008, samotný boom začal kolem roku 2015. Začínaly přitom v segmentu komerčních nemovitostí, až se postupně dostaly i k těm rezidenčním. V posledních letech lze vidět nárůst investic výrazně v logistice a průmyslových parcích nebo pak v méně běžných sektorech, jako je zdravotnictví. 

D. M.: V budoucnu bude dalších fondů zřejmě přibývat, neboť je zde jednak pořád místo na trhu a jednak poptávka po investicích do nich. Ze statistik vidíme, že kolem sedmi procent celkového trhu investic tvoří nemovitostní fondy, a to je v porovnání s akciovými nebo dluhopisovými relativně málo. Zároveň jde o nejrychleji rostoucí investiční sektor. A vzhledem ke konzervativní povaze českého investora lze čekat další nárůst investic už jen proto, že lidé začnou přesouvat peníze ze spořicích účtů a termínovaných vkladů. Ještě jeden zajímavý trend je fakt, že domácí fondy postupně vytlačují ty zahraniční.

Bude vytlačování zahraničních fondů pokračovat?

D. M.: Podle mě bude, ale zpomalí. Je také vidět, že české fondy navíc stále více pronikají do zahraničí. Jsou v Rakousku, Polsku, Maďarsku a v dalších zemích. Jsou to přitom fondy, kde většina má české vlastníky i investory.

Když jsem se díval na statistiky, tak mě překvapilo, že u fondů kvalifikovaných investorů je zadlužení poslední dva roky poměrně stabilní, naopak u retailových fondů vzrostlo o pětinu. Jaký je důvod?

M. R.: Pokud půjdeme ještě více do minulosti, tak u fondů kvalifikovaných investorů můžeme mluvit o poklesu z 60 procent směrem k 50 procentům. Svou roli hrál příchod covidu, kdy po jeho odeznění celková zadluženost klesla na hodnoty běžné před pandemií. V případě retailových fondů jde spíše o přirozený nárůst nebo krátkodobé kolísání, které je spojené s tím, kolik má fond aktuálně kapitálu. Platí, že jejich zadlužení je ale nízké, dnes je někde kolem 30 procent, a nemůžeme tedy říct, že by se jednalo přímo o nějaký jasný nový trend.

Proč jsme v Česku nezažili v průměru žádné zásadní sešupy výkonnosti fondů, respektive tuzemské prostředí bylo třeba vůči Německu tak stabilní?

D. M.: Musíme rozlišovat jednotlivé sektory. Rezidenční trh je stabilní relativně po celé Evropě a vzhledem k naší chabé výstavbě nejde očekávat žádný zásadní zvrat. V případě kancelářských budov došlo k přecenění u nás už během pandemie, když se ceny nemovitostí v jejím důsledku pohnuly směrem dolů. Aktuálně jsme i u nás viděli výrazný pokles výkonu fondů, které investují do logistických parků a průmyslových nemovitostí. Že propady u nás nejsou tak zásadní, jako vidíme třeba v Německu, je dáno tím, že jsme registrovali opravdu výrazný propad transakcí. Německo je velký trh, kde se stále prodává a nakupuje, což vytváří tlak na efektivnější cenotvorbu.

Když chci investovat do nemovitostních fondů, jaké parametry by mě měly zajímat?

M. R.: Nejdůležitější je vědět, do jakého typu nemovitostní fond investuje a jak má portfolio diverzifikované. Právě diverzifikace v rámci nemovitostní složky portfolia je klíčová – není ideální mít peníze jen v jednom fondu zaměřeném na konkrétní sektor nemovitostí. Dále by mělo investora zajímat zadlužení, protože čím vyšší dluh, tím obecně vyšší riziko a zároveň vyšší potenciální výnos. Zde je preference na daném investorovi a jeho averzi k riziku. Užitečným ukazatelem je také WAULT – zůstatková délka nájemních smluv, kdy vidíte, na jak dlouho má daný fond zasmluvněné nájemníky, přičemž delší doba nese vyšší jistotu. Důležitá je také lokalita, kde fond investuje, a určitě i doba, jakou už fond působí na trhu.

Dokážete mi dát nějaké vodítko, co se týče rizikovosti jednotlivých sektorů? Dá se třeba říct, že nejméně rizikový je rezidenční, pak třeba retailový, kancelářský a podobně?

M. R.: Čistě při pohledu do minulosti na data se dá říct, že rezidenční trh je méně kolísavý než trh komerčních nemovitostí, zároveň má ale nižší potenciální výnos. Co se týče srovnání mezi jednotlivými sektory komerčního trhu, tak k tomu máme bohužel zatím příliš krátké časové řady a malý vzorek jednotlivých segmentů, abychom mohli říct něco konkrétnějšího.

D. M.: Podle mě je také otázkou, do jaké míry se na to lze takto dívat. Že se daří rezidenčním nemovitostem, je dáno tím, že tu máme trend, kdy se lidé stěhují do nájmů, kdy vázne výstavba. Nikde ale není napsané, že se za deset let nic nezmění. Třeba logistický sektor rostl před čtyřmi roky neskutečným tempem, neboť jsme se naučili nakupovat online a vzrostla poptávka po skladovacích kapacitách. Loni s poklesem poptávky kvůli ekonomickým problémům zažil naopak pokles. Na vaši otázku se proto těžko odpovídá.

Ještě bych se vrátil k oné délce nájemních smluv. Říkali jste, že délka nese vyšší jistotu, neznamená to ale naopak zase vyšší riziko, že bude těžší zvyšovat nájmy?

D. M.: Záleží na situaci na trhu. Pokud panují podmínky, že je vysoká poptávka a sehnat nového nájemce je snadné, a tedy současný zároveň nemá reálně kam jinam jít, pak kratší smlouvy dávají možnost zvyšovat nájem rychleji. Nicméně běžně platí, že čím kratší WAULT, tím je vyšší riziko plynoucí z toho, že se nepodaří rychle najít nového nájemníka a budova nebo její část bude prázdná. Skoro každá změna nájemníka s sebou nese investice do stavebních úprav prostor, zde dnes navíc vstupují do hry také ESG nároky, které mohou potřebu nových investic ještě zvýšit. 

Jsou informace o tom, co přesně mají fondy v portfoliích, kdo jsou nájemci a jak dlouhé nájemní smlouvy v daných objektech jsou, veřejně dohledatelné?

M. R.: Ano, přesně tak. 

Kam vůbec v rámci investování zařadit nemovitostní fondy? Jsou alternativou ke konzervativním nástrojům, nebo mají spíš blíže třeba k akciím?

M. R.: Nemovitostní fondy lze považovat za relativně bezpečnou investici. V případě retailových fondů ve prospěch bezpečnosti hovoří nízké zadlužení. V případě fondů kvalifikovaných investorů je zase pozitivní, že peníze jsou zamčené na určitou dobu, což pomáhá přečkat výkyvy. 

D. M.: Již z důvodů zmíněných kolegou bych je osobně řadil mezi konzervativní. Dobrou vizitkou je třeba fakt, že bez jediného problému přečkaly už několik těžkých období, ať šlo o pandemii nebo prudký růst úrokových sazeb.

Je na trhu nějaký trend, co se týče oblastí, kam fondy investují?

M. R.: Trendem posledních let byla logistika, momentálně vidíme vzestup nemovitostních fondů investujících do nájemního bydlení a v menší míře do zemědělské půdy nebo do zdravotnických zařízení.

Společně s Hospodářskými novinami připravujete v rámci Institutu strategického investování žebříček TOP realitní fondy, k čemu investorovi může posloužit?

M. R.: Dozví se výnosnost fondů v různých časových horizontech, domicil, zaměření fondů, zadlužení, hodnotu portfolia, zůstatkovou délku smluv a další informace. 

A jak byste fondy mezi s sebou ideálně porovnávali, čemu byste dali jakou váhu?

D. M.: Možnost porovnání spustíme už brzy a osobně bych volil parametry podle důležitosti v tomto pořadí: hodnota portfolia, výnosnost, zadlužení. Už jsme o tom mluvili, zároveň by se však investor neměl spoléhat jen na to, co mu vyjde z našeho srovnání, ale brát výsledek jako selekci fondů, o něž se začne hlouběji zajímat, třeba do čeho přesně investují.

Co je náplní Institutu strategického investování?

M. R.: Vznikl při Fakultě financí a účetnictví na Vysoké škole ekonomické před sedmi lety. Kromě srovnání TOP realitních fondů vypracováváme analýzy a projekty pro třetí strany, pořádáme přednášky, konference, a pokud to dobře půjde, v příštím semestru spustíme vlastní startupový akcelerátor na Vysoké škole ekonomické.

Pokud vás zajímají investice nebo finance, odebírejte také investiční newsletter Peníze HN.