Realitní trh upírá svůj zrak k šestému červnu letošního roku, neboť právě v ten den by měl začít proces snižování úrokových sazeb v eurozóně. Nemovitostní fondy se nejčastěji financují v eurech, a tak by pokles úroků měl pomoci otočit trend z minulých čtvrtletí, kdy výkonnost fondů klesala. Vysoké sazby prodražovaly fondům financování a tlačily na přecenění hodnoty nemovitostí v jejich portfoliích směrem dolů. To se má změnit.
Podle Jiřího Hrbáčka, místopředsedy představenstva realitního fondu Wood & Company, by už na konci roku k dalšímu přecenění směrem dolů dojít nemělo, naopak lze očekávat impulz opačným směrem. Kromě stabilizace cen nemovitostí by podle účastníků debaty HN měl pomáhat také růst nájmů. „Za poslední dva roky jsme zvýšili nájmy v některých regionech o více než polovinu a postupně to budeme reflektovat při dalších jednáních,“ říká Tomáš Hanáček, head of business development z Accolade.
Fondy využily minulý rok a plánují využít i ten stávající také k dalším akvizicím, které jim mají umožnit růst. Společnost Accolade, věnující se investicím do průmyslových parků, podle Hanáčka loni nakoupila nemovitosti zhruba za 200 milionů eur. „Posunuli jsme se výrazně do západní Evropy, konkrétně Španělska a Nizozemska. Španělsko má například výhodu nezávislosti na ruské ropě nebo plynu. Většinu plynu vozí ze severní Afriky,“ uvádí Hanáček. Situace na trhu využil také Mint rezidenční fond, jenž se zaměřuje na koupi a následné pronajímání bytů.
Realitní fondy
Realitní fondy jsou struktury, které do svých portfolií nakupují nemovitosti – logistické parky, kanceláře, obchodní centra, byty atd. Nákupy provádí za peníze svých vkladatelů nebo úvěrů od bank. Koupené budovy jsou pronajímané. Zhodnocení fondu se tak odvíjí právě od plynoucích nájmů, změny hodnoty držených nemovitostí. Hodnotu nemovitostí pravidelně stanovují nezávislí odhadci. Češi si tyto fondy oblíbili hlavně v době nízkých úrokových sazeb na spořicích účtech, kdy jako jedny z mála investičních nástrojů nabízely zajímavé výnosy. Vstupní poplatek se v nich průměrně pohybuje do tří procent. Výstupní poplatek se pak liší podle toho, po jaké době chce člověk své peníze zpět. U naprosté většiny institucí je po třech letech nulový. Fondy si zpravidla účtují ještě další poplatky, jejich výnosy jsou však o ně očištěné.
„Nedávno jsme koupili od Finepu 168 bytů v Hloubětíně. Do měsíce budeme podepisovat dalších 305 bytů v Praze. A jsme připraveni ještě na jednu akvizici letos v řádu stovek bytů v Praze,“ uvádí Radim Bajgar, partner skupiny Mint. Cílem fondu je koupit do 10 let 10 tisíc bytů. Současné zaměření na Prahu vysvětluje Bajgar tím, že ve fondu chtějí maximálně využít situaci na trhu, než začnou developeři zvyšovat ceny nových bytů. Nakupuje přitom nemovitosti které jsou velmi úsporné a mají štítek B podle poslední vyhlášky.
Právě tlak zelené politiky na nemovitostní fondy zesiluje. Diskutující si nicméně nemyslí, že by měl mít zásadní dopady na výkonnost fondů. „Do udržitelnosti investujeme aktivně bez regulačních nařízení. V našich retailových parcích v Rakousku i Německu máme už střechy pokryté soláry, v Česku na tom intenzivně pracujeme,“ říká Roman Latuske, partner skupiny ZDR Investments, s tím, že střechy obchodních center jsou velké, a tak instalace fotovoltaiky není zátěž pro ekonomiku dané nemovitosti, ale naopak může mít pozitivní vliv.
Podle Hrbáčka mají v tomto ohledu nevýhodu třeba kancelářské budovy, které jsou vysoké a oproti parkům mají logicky menší střechy, kam lze panely umístit. Fondy Wood & Company taktéž investují do udržitelnosti automaticky, aniž by jim někdo něco nařizoval. Hrbáček ale zároveň upozorňuje, že občas mohou vzniknout paradoxní situace. „Zjistili jsme, že u budov postavených před 20 až 25 lety máme někdy spotřebu energie na metr čtvereční menší než u moderních novostaveb. V moderních budovách jsou totiž drahé technologie jako klimatizace, rekuperace a další, které jsou nákladné na spotřebu elektřiny,“ uvádí.
Vstoupili jsme do logistiky, chceme vydělat na trendu deglobalizace, říká Hrbáček z fondu Wood & Company
Diskutující se shodli na tom, že přechod na udržitelnost je správný směr, ale domnívají se, že by měl jít evoluční cestou, a ne revolučními skoky. „Nesmíme se tady zadusit, extrémně zadlužit nebo hrozně zchudnout. Pokud se máme dostat na cíle ohledně CO2 neutrality v roce 2050, tak nás to mezi roky 2025 a 2050 bude stát každý rok 4,5 procenta evropského HDP,“ uvádí Bajgar. Hrbáček pak věří, že po evropských volbách dojde ke zreálnění požadavků, podobně jako se tomu začíná dít v automobilovém průmyslu.
Výsledek všeho zmíněného je, že ceny jak komerčních, tak rezidenčních nemovitostí dále porostou a koupit si byt bude stále těžší. Jsou nemovitostní fondy způsob, jak se na očekávaném růstu svézt i s menším kapitálem? „Nemovitostní fond patří do každého portfolia, neboť jde o stabilizační prvek. Určitě by se však investor neměl upínat jen k jednomu segmentu, ale rozložit peníze třeba do kanceláří, retailu, logistiky a tak dále,“ říká Latuske a dodává, že investice do těchto fondů mají být dlouhodobé, tedy s horizontem třeba pěti let.
Z žebříčku TOP realitní fondy výnosy za tři roky v případě fondů určených pro kvalifikované investory, tedy ty mající pro danou investici alespoň milion korun, vyplývá, že se výkonnost pohybuje mezi zhruba čtyřmi a dvanácti procenty. První příčku obsadil Wood & Company Retail podfond s výkonem 12,7 procenta ročně v eurové třídě, jenž se zaměřuje na obchodní centra. V případě fondů určených pro drobné investory zvítězil v daném období fond Creditas Nemovitostní s výkonem 9,1 procenta ročně, jenž cílí na logistiku nebo retailové parky.
Chcete dostávat investiční texty do e-mailové schránky?
Přihlaste se pravidelnému odebírání investičního newsletteru Peníze HN, kde naleznete naše původní analýzy, tipy na dobré čtení nebo glosy analytiků.
